编者按：
近年，天津商业的发展有目共睹。随着居民消费水平的提高，吸引越来越多开发商进驻天津，为天津的商业地产注入活力。然而，天津商业“百家争鸣”局面的背后，商业运维的难度也随之加大，“调改”似乎成了操盘手们绕不开的话题。
面对存量商业竞争愈演愈烈，购物中心运营压力随之倍增，如何找准消费风口盘活商业？如何在市场监测中谋得最优业态比？如何精准匹配消费内容和场景？什么样的品牌组合更利于商业增值？赢商网将对天津10个调改行为显著的商业项目进行逐一报道，敬请关注《天津商业地产调改系列报道》。
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西北角商圈形成已多年，水游城一步步见证着这一版块从无到有，逐渐兴盛的过程，2011年便已进驻天津的水游城绝对算得上“元老”级别。八年来，这个来自南方的商业品牌以其多变的打法，成功征服了天津消费者。
“善变”的水游城又在搞事情
十一刚过，赢商网发现“善变”的水游城又在搞事情，一口气儿引入十余个品牌，涵盖服装、餐饮、数码产品等品类，针对全年龄层客群，这些新引入的品牌十一过后均已开门纳客。
笔者走访水游城发现，此次品牌新增全部集中在卖场A座。A座一层新增品牌包括以工装鞋为代表的品牌CAT，主打“工业风DNA”的大黄靴适合各种搭配，深受80后、90后等主力消费群体的青睐。一层卖场在周大福旁新增加了以细节精巧、质感高级著称的男装主力品牌VICUTU，为了照顾女性客群的消费需求，在MECITY对面新增了百丽的店面，方便女性顾客搭配服装和鞋类。服装品类方面，为应对秋冬季消费需求，卖场一层还引进了近年来颇具高端时尚风格的国潮品牌波司登。
此外，卖场一层还针对年轻消费群体的偏好，引进了九木杂物社和华为、荣耀体验店。长久以来，九木杂物社主推的手账、杯子等各种好物深受年轻女性消费者的喜爱，华为及其旗下品牌更是打破年龄与性别的消费壁垒，成为全民热衷的大众品牌。
据了解，此次调整中，卖场F2层引进了POLO SPORT男士Polo衫品牌，歌莉娅旁的店面则更新为树生活的森系女装。F3层则针对餐饮业态进行调整，新增的品牌包括快乐爱斯米牛排和网红饮品卡乐巴巴。
大幅汰换品牌后，与水游城“年轻时尚家庭”的自身定位更加契合，通过品牌更新成功对场内品牌升级，并给予消费者足够的新鲜感，给顾客足够的留在卖场内的理由和消费欲望。
水游城的“善变”由来已久
水游城的“善变”似乎由来已久，在商业地产领域一直有以“调改”来汰换品牌、带动卖场生命力的理念。深耕天津八年之久的水游城尤其深谙此道。
天津水游城此前经历过两轮规模较大的调整，最早的一次可以追溯到2012年。开业不久的水游城就大力度融入本地化风格，以潮流引导、错位经营为目的进行动态适应，打造了“生活市集”等特色商业街区，引入网红餐饮品牌，并针对周边家庭客群引入儿童亲子业态和娱乐项目。这次大规模的调整变革一直延续到2015年。
2016年开始，天津消费者对快消品品牌的认知度开始减退，同时对货品的品质、设计感、个性化等需求开始提升，原有的ZARA等快消品牌已经难以满足顾客的消费需求，为了迎合这种变化，水游城在2017年主动开始了第二次大规模调改。
调整前一楼卖场主要以ZARA这类时尚快消品为主，水游城大刀阔斧地对一层6000平方米卖场进行了调整，将原有的6个品牌扩充到14个。调整过程中主要增加了周大福、周大生等黄金珠宝类业态，服饰方面，引进了FILA、BOY、UR旗舰店、My Style等品牌，另外还引进了颇受年轻人喜爱的小米数码产品店。
深耕天津 找准体验与本地化的平衡点
眼下水游城正在经历第三次大规模调改。8月中旬，A座B1层拾堂街区开街标志着水游城新一轮调改成果与消费者亮相。
赢商大数据中心重点选取二线城市222家典型存量购物中心（2018年调整品牌量占品牌总量的15%及以上）进行分析，发现：零售占比下调2.6%，跨界集合店、文体娱占比上调幅度较大。同质化的竞争下，购物中心纷纷“加码”体验业态，增加集合店的配比，以生活方式为线索，实现场景、品牌、品类、功能集合。
据水游城提供的品牌清单来看，拾堂街区在原有11个品牌基础之上新增了33个新品牌，其中包括3个天津首店以及两个首次进入西北角商圈的品牌。名单显示，新增品牌中不乏井弘饭团、茗雪、本宫的茶、见味花甲、亲爱的锅包又等网红品牌，尤其照顾到了偏年轻化的主力消费客群。
天津人爱吃、好吃，对美食的追求似乎已经流入天津人的血脉。深耕八年，并着力于打造本地化风格的天津水游城自然能够抓得住天津人的“胃”，以拾堂特色街区为篇章的新一轮调改恰恰成了水游城在打造体验式消费与本地化相结合方面的成功探索。
水游城这一波操作可谓充满诚意，以时下最流行的主题街区的形式增强消费体验感，以新鲜的品牌引入增加消费者的滞留时间，强化消费粘性，并与自身的零售业态形成互补。这一切都源于水游城多年来不断对周边客群进行剖析，对本地市场特性的调研和对市场变化的预判。
总而言之，水游城未来一段时间内，将在合理比例范围内继续调整，促进购物中心的成长，改善生存环境，值得期待。
