恒大10月单月930亿 “全员卖房”加速销售目标实现
作为四季度的首月，10月不少房企全年业绩及资金面压力提升。这迫使其进一步加大促销力度，开启年底“全员卖房”花式营销模式。一定意义上，也反映出房企在销售增速放缓后，对行业基本面日渐趋紧的一种焦虑。
“观点指数·2019年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100”显示，1-10月房企的合约销售总规模增至93618.47亿元，环比增长13.73%，环比增速较上月回落约2.39个百分点；与去年同期相比，同比增长16.18%，增速较去年同期下降26.06%。
1-10月份，销售额达千亿元的房企达26家，较上月增加了4家。Top5、Top10、Top20、Top50房企的销售额门槛再次提升，分别为3843亿元、2002亿元、1203.93亿元和580.69亿元，分别同比上升10.11%、14.73%、19.79%和18.31%。
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从单月销售额来看，恒大10月份销售额为930亿元，为碧万恒三家里最高，其次是碧桂园850亿元，最后是万科442.9亿元。但从1-10月的累计销售额来看，碧桂园依然稳居首位，恒大超过了万科位居第二，排名第四的融创单月销售额为642亿元，排名第五的保利则为375.27亿元。
而在8月份，就有媒体报道称恒大已经开启“全员卖房”模式。据企业公告数据显示，1-9月恒大的销售额为4531.8亿元，9月单月销售831.1亿元，写下令人惊讶的一笔。10月份，恒大继续引吭高歌，刷新了自己创下的记录。
从趋势来看，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，四季度房企们将继续加大货量供应，以提高周转。
销售平稳增长 房地产投资更趋理性
2019年，大部分企业的销售业绩都以平稳为主，仅有个别企业涨幅明显，企业销售出现分化。全国楼市依然是双向调控，市场走势退烧，迎合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。
国家统计局数据显示，全国商品房销售额出现上涨。2019年1-9月份，商品房销售额为111491.29亿元，同比累计增长7.1%，增速加快0.4个百分点。9月单月的商品房销售额为16118.34亿元，较上月环比增长32%。
现房方面，1-9月销售额为13651.81亿元，同比累计减少11.3%；9月单月销售额为1718.78亿元，较上月环比增长34.01%。
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住宅方面，1-9月销售额为97496.55亿元，同比累计增长10.3%；现房销售额为9765.12亿元，同比累计减少11.8%。另外，1-9月住宅销售面积同比累计增长1.1%，现房销售面积则同比累计减少23.6%。
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整体来看，9月销售的继续上涨，与房企加大推盘去化力度，以销定产等营销策略密切相关。虽然业内人士点评今年“金九银十”成色不足，但是四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，在企业增加货量供应、加强营销力度的情况下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。
在政策调控持续、融资收紧的情况下，房企整体投资将更趋理性，加速去化及回款、降杠杆控负债成为主流。
国家统计局数据显示，1-9月房地产投资完成额98007.67亿元，同比累计增长10.5%，增速与1-8月持平，为年内最低；1-9月全国房地产住宅投资同比累计增长14.9%，增速与1-8月持平，亦为年内最低。
从单月来看，2019年9月全国房地产投资13418.61亿元，环比增长14.24%，增速较8月的4.56%上升了近十个百分点。
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实际到位资金增幅平稳 “区块链”、“数字货币”有望缓解融资“难”
10月26日，《人民日报》头版头条指出，国家计划把区块链作为核心突破口，加快推动区块链技术和产业创新发展。28日，中国金融四十人论坛（CF40）学术顾问、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示，中国央行很可能在全球第一个推出数字货币。
这则新闻让沉寂已久的“区块链”、“数字货币”等名词重返“热门”。对房地产行业来说，未来这项技术将有效解决资金分配效率低、中小房企贷款难的问题。
在数字货币时代，资金资源的配置可以严格按照宏观管理者的要求进行，这样效率将大大提高。比如国家要控制流向房地产的资金规模，在数字货币时代，这个目标可以轻易的实现，央行甚至可以精确地设置每年流向房地产的资金规模。
在区块链时代，中小房企贷款难的问题也将被有效解决，因为真实信息的公开性和不可篡改。只要企业对银行开放企业加密经营数据，银行立即就能对企业进行深入的了解，包括企业股东的情况、经营状况、有无偿债能力等。甚至不用担心企业不按照贷款合同约定还贷，因为区块链真实完整的经营数据相比抵押物更符合风控的要求。
据目前情况来看，在融资方面，由于多数房企在融资窗口期下加大举债，致使2019上半年房企整体融资规模上升。其中，据碧万恒2019年中报披露，三家企业合计有近800亿美元短债将于2020年6月底前到期。
而从9月单月的融资情况来看，共完成约90项融资，总金额约为1752.62亿元人民币，其中债券融资发行数量约为37单，占比41%；融资担保共发行26单，占比29%；资产支持计划和股权融资分别发行16单、4单，占比为18%和4%。
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另一方面，房企开发商的实际到位资金累计增速保持了平稳的趋势。
据国家统计局数据显示，2019年1-9月份，房地产投资实际到位资金195225.85亿元，同比累计增长9.0%，增速较1-8月份回落0.1个百分点，与1-7月持平。
按分类来看，房地产投资国内贷款19689.33亿元，同比累计增长9.1%；利用外资103.58亿元，同比累计增长约140%；自筹资金42023.80亿元，同比累计增长3.5%；各项应付款32671.31亿元，同比累计增长11.9%；工程款18152.29亿元，同比累计增长18.8%。
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实际到位资金增幅平稳，土地市场上也变得更加理性，多数房企采用收并购等曲线拿地的方法来扩大土储。国家统计局房地产开发投资完成额数据显示，截止2019年9月，土地购置费累计为32011.87亿元，同比累计增长19.6%，但是同比累计增速呈现连续下降的趋势。
自2019年2月起至9月，全国房地产土地购置费用单月环比增长在7月到达最低点，为-39.21%。9月单月环比增长11.95%，金额为4441.14亿元。
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在房地产土地开发方面，今年1-9月房地产开发企业土地购置面积15454.03万平方米，同比累计下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8185.84亿元，同比累计下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。
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总的来说，整个行业的资源慢慢向头部企业集中，包括土地、人才和融资，企业对规模的诉求也愈加强烈，对于中小企业而言，未来生存压力还会进一步加大。
