“招商局商业房托基金由国有企业招商蛇口控股有限公司发起，招商蛇口将会从各方面支撑招商房托基金的业绩成长。”黄均隆中气十足的声音在会议厅响起。
这一天是11月27日，下午四点，招商房托基金在香港举行新闻发布会。这是在发布上市申请书两个多月后，这个房托基金平台在资本市场的首次公开亮相，也是自2013年在香港首次发行的房地产投资信托的IPO。
黄均隆率先发言，他是招商蛇口财务总监，也是招商房托基金主席兼非执行董事。坐在他右手边的是招商蛇口董秘刘宁，是房托基金的非执行董事。除此以外，招商房托基金执行董事郭瑾，非执行董事余志良，财务总监熊静以及运营总监钟宁也一同出现在现场。
据了解，招商房托基金将于11月28日开始招股，至12月3日结束，12月10日在港交所挂牌上市。花旗担任独家上市代理人。
招股书显示，该房托基金共发售7.5亿个基金单位数目，其中10%于香港公开发售，90%作国际配售，发售价介乎3.42-4港元，最多集资约30亿港元。此次集资将用于收购前身集团、交易成本以及一般企业用途。
事实上，为了盘活手中大量的存量资产，近年来招商蛇口不断试水包括CMBS、ABS、ABN在内的资产证券化手段。黄均隆指出，房地产行业逐步迈入存量时代，如何做好存量资产的周转和经营，对地产开发商的可持续发展至关重要，其中房托基金是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径。
根据上市申请书，目前招商房托基金投资组合初步为招商蛇口旗下位于深圳前海自贸区的5个商业物业，包括新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城，涉及物业资产估值约为65.17亿元。
在发布会现场，招商房托管理层还不断强调，作为房托基金发起人的招商蛇口，将对房托基金授出可收购符合约定标准物业的优先选择权。这意味着，未来招商蛇口还将持续注入物业资产。
观点地产新媒体了解到，招商蛇口近年来多元化投资趋势明显，其持有性投资物业呈现增长态势。截至2018年12月31日，招商蛇口投资物业价值398亿元，拥有28个综合开发项目及9个商业开发项目，至2019年上半年，投资物业价值增长至432.58亿元。
郭瑾介绍，招商房托基金将首先专注于粤港澳大湾区（不包括两个招商置地城市，即佛山及广州）、以及北京、上海、香港、澳门已竣工的办公及购物中心物业。
目前，除了最初的五个物业外，还有三个位于深圳的潜在物业或可注入，分別为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，可出租面积分别为4万平方米、6.61万平方米以及7.87万平方米。
“前两个位于前海太子湾，还出招租、培育的过程，下半年或者后年将会着重准备新的物业注入工作。“郭瑾表示，招商房托还将在大湾区內其他城市物色机会，会适时考虑将有潜力的物业注入。
在资产提升方面，余志良介绍，房托管理人未来会采取积极的资产管理策略，通过提高租户多样性，控制物业开支等手段，优化物业租金收入增长。
与此同时，他也提及，目前招商房托还对部分物业进行翻新及装修公共区域，这部分资产增值工作将在上市后一两年后完成。
考虑到物业增值计划以及附近地铁完工计划带来的交通便利性，招商房托与相关方订立基金分派承诺，即至2019年、2020年、2021年、2022年末，年化每基金单位分配分比为0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元。
从业务发展来看，尽管近年来一线城市写字楼空置率逐渐提升，但在余志良看来，随着中国城市集群化发展以及基础建设逐渐完善，一线城市仍将是发展龙头，对未来商业办公仍有着较大的商业需求。
他多次强调招商房托基金物业资产所占有的区位优势。他指出，尽管中国经济有所放缓，但对深圳仍然充满信心。“深圳市大湾区重点发展区域，同时也是先行示范区，我们有非常好的信心。”
除了对房托基金前景充满信心外，更为值得欣喜的是，在将为香港上市平台招商局置地定为基金管理人后，招商蛇口更是厘清了两个平台之间的关系。
在黄均隆看来，招商局置地作为退出平台，对招商蛇口意义非凡。而招商房托的应运而生，为招商蛇口轻重资产业务分离提供了重要支点，未来将依此盘活招商蛇口庞大，降低整体资产负债率，增加资金流动性。
