提到东北经济，就避不开“投资不过山海关”的评价，多年来，东北经济经历了起伏波折，机遇与困境并存。
作为新中国工业的摇篮，东北地区在中国经济的版图中一直占据着重要位置。早在2003年，振兴东北就被官方提上日程。东北经济运行在经历了几年的高速发展后，受产业结构的影响和制约，增速逐年下降。
根据相关数据进行省份GDP增速排名显示，2018年东北三省经济增速排名靠后，倒数5位中黑吉辽三省均在列。辽宁省GDP增速5.7%，位居东北三省首位，而2016年辽宁增速-2.5%，成当年全国唯一负增长省份。
来源：中国经济网
经济发展缺乏动力，人口外溢趋势明显，东北商业市场怎么了？
大连、沈阳经济增长不敌成都，营商环境思维固化
纵观东北三省的城市发展状况，大连、沈阳、哈尔滨、长春可谓是引领东北发展的桥头堡，无论从地理位置、产业发展还是国家振兴东北规划中都起着十分重要的作用，尤其以大连、沈阳为主要代表。
来源：中国城市大比拼
从数据可以看到，大连2018年GDP以7668.50亿元的成绩名列辽宁省第一，增速达9.71%；沈阳2018年GDP总量6292.4亿元，增速8.78%。
沈阳与成都都是新一线城市中的重要成员，而成都2018年的GDP总量为1.53万亿元，增速打10.46%，GDP总额远远领先沈阳。2018年大连更是直接跌出新一线榜单，落到昆明之后的第21位，追其原因与东北地区整体的营商环境不无关系。
众所周知，东北地区所共有的经济发展困境之一，便是计划经济思维根深蒂固，这一思维渗透到了商业、民生等方方面面，也从而固化了东北的发展理念，使之成为难以扭转的体制惯性。
弊端频现，商业转型需理性开发
回顾东北商业发展变迁，在2007年到2017年之间，东北商业经历了从百货时代到购物中心时代的转变，其中沈阳转变时间最早，大连2015年也进入购物中心时代，长春和哈尔滨发展较慢，晚于大连进入购物中心时代。
可以看出，东北区域整体商业发展脉络虽然清晰有规律，但大连、沈阳与成都、重庆、南京等新一线城市相比，发展程度欠缺，进入购物中心时代的时间较晚，在急速扩张期难免会出现一些弊端。
商业整体供应过量在过去的几年中，沈阳商业的入市量集中爆发，核心商圈造成了供大于求现象。据戴德梁行数据显示，2019年三季度，沈阳优质零售市场无新增供应入市，总存量仍为475.9万平方米，空置率环比下降0.7个百分点至18%。
沈阳城市常住人口不足千万，人口增长缺乏动力，人口有外溢倾向且增速均呈现下行趋势。但购物中心面积却已达500万平方米，而且大量的高端物业也在短时间内集中出现，超出了市场吸纳能力和经济增长速度，新项目却还处于大规模的规划和建设中。
来源：戴德梁行
电商产业的冲击电商产业的发展对传统商业形成了相当大的冲击。电商的便捷与价格优势使得线下消费需求骤减，致使大量商场及主力店倒闭，而另一方面由于大量的新店铺在规划建设中，市场中商业产品总体空置面积较大，业主间的竞争加剧。
据戴德梁行数据显示，第三季度，大连市零售市场无新增供应入市，总存量依旧维持在188.8万平方米。开发商继续调整租金策略以加快去化速度，全市租金环比微降0.7%至每月每平方米人民币627.2元。
来源：戴德梁行
同质化较为严重在实际市场消费能力较弱的前提下，商业规划建设又都是千篇一律且毫无创意的。另有一些中高端项目在经营困难的情况下开始销售低端商品，品牌引入杂乱无序，致使定位出现了混乱。
来源：RET睿意德
业态配比方面，零售占比过高，丰富度仍待提高。据睿意德数据显示，哈尔滨、长春在近两年的零售业态占比超过65%，餐饮、休闲娱乐、儿童、生活服务等业态占比较低，餐饮约为20%左右，休闲娱乐和儿童业态分别约为8—10%，生活服务占比不足5%。尤其是“儿童经济”在东北商业发展中关注度相对较低，儿童业态发展均明显落后于全国平均水平。
商业市场开放性稍弱大部分商业项目由本地开发商自持运营，外来房企进入程度较低。在东北四大主要城市中，哈尔滨和长春知名商业地产企业进驻数量较少，其中，长春以本土商业地产商和开发运营商为主，商业发展偏内向。
来源：RET睿意德
沈阳和大连进驻的国际和全国知名商业开发运营商最多，恒隆地产、新世界地产、华润置地、万达集团、大悦城地产等开发商已经进驻，商业发展偏外向，开放程度和国际化程度更高。
未来发展如何抓住转型契机
随着经济发展，商业市场开始多元化发展，整体市场进入零和博弈阶段，商业市场需进一步细分，力图以差异化竞争优势满足消费者的深层次需求。
加之全面振兴东北地区等老工业基地战略的深入实施，不断加大的政策支持，为东北老工业基地破解发展难题、补齐发展短板、转换发展动力带来重大机遇。国家深入推进"一带一路"建设、京津冀协同发展和长江经济带发展三大战略，积极推进环渤海地区合作发展，东北老工业基地以开放促发展促转型面临重要契机。
在市场转型和政策支持的双重机遇下，唯有采取适合的发展策略，多方入手，齐抓共管，才能使东北商业地产焕发出新的生机和活力，进一步提升城市整体形象并配合重振东北经济大计。
开发投资井喷式增长后，留下的大量存量商业亟需升级改造，摆脱库存压力。传统购物中心的升级，符合现在消费者需求的发展趋势，才是未来商业主导的趋势。
归根结底促进东北商业市场发展，最根本的还是要深入挖掘当地客群的消费特点以及消费偏好，精准进行客户画像分析后，对商业项目进行详细的分析评估和准确定位。
这样的商业项目才能在未来竞争中脱颖而出且与人们的消费能力相适应，满足人们的不同需求。商业业态和建筑设计上均要有特色，还要在物业层面上通过空间及环境的营造来延长消费者的滞留时间，从而产生更多消费机会。
落地到运营层面，购物中心在业态分布和品牌组合上，应适当的提高休闲娱乐、餐饮、儿童亲子等新型业态比例，加快推动市场去零售化趋势，促进业态更加多元化。在品牌招商方面，项目方也要注重与区域消费需求和整体项目定位相符合，尽量避免项目中出现定位错乱的品牌，杜绝同一楼层出现高奢与快时尚品牌的“奇特组合”。
由于地域区位限制，东北区域的商业街模式发展受限，但是奥特莱斯、商业综合体等商业模式有很大发展空间，推动商业市场正朝着多元化的方向发展，未来东北商业项目将更注重跨界融合，体验化和情景化。
2020中国商业发展论坛之《复兴·美好》
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