2019年接近尾声，2020年即将到来。在过去的一年多，汉博商业运管项目大连中央大道旅游文化购物中心（下称“大连中央大道”）取得了一系列的卓越成绩：客流同比增长38.7%，车流同比增长56%；销售额同比增长27%，突破10亿元。本期第一视角栏目，我们邀请到大连中央大道项目总经理许家智先生，聊聊汉博商业接手项目后所取得的成绩与背后的做法，以及对2020年商业地产市场的展望与预判。
大连中央大道项目位于大连西安路商圈，总商业面积40万平方米，于2017年10月开业后，开业不到一年间，运营状态并不理想，管理团队更换频繁。2018年7月，汉博商业团队正式接管大连中央大道，一年多来，做出了众多动作：重新定位项目的文旅功能；引入15大主题街区；升级4A景区式服务；打造“夜经济”打卡地；联动异业跨界办展等，一系列创新变革举动不仅让项目面貌一新，也引来当地政府的支持和表扬，并提升了项目在顾客心中的口碑和影响力，各大业绩指标也都有显著的提升，项目一举成为大连乃至东三省的新商业典范。这一年多来，大连团队都做了什么？在升级运营的过程中，都取得了哪些突破和收获？2020年，将会有哪些创新举措？
重新定位 大连项目迎来“质”的改变
Q：2019年您继续服务大连中央大道项目，主要做了哪些方面工作？取得了怎样的成绩？
A：主要做了三方面的工作。
第一，实施口碑计划。中央大道在过去一年时间里打造了一个社会口碑的传播，扭转了项目在社会上的固有认知，提炼出了项目的经营特色及文化。同时，在百姓和政府中提升了服务口碑，诸多特色服务拉近了和百姓的距离，也被政府作为最佳改良单位向外界企业推介。2019年金秋以来，以辽宁省委常委、大连市委书记谭作钧为代表的市区领导、部分外地各级政府、商务局领导以及同类商业项目纷纷到大连中央大道进行实地考察调研和取经。
第二，对社会、商户及品牌实施暖心工程。对商场内部的商户，通过互动，制定量体裁衣的推广活动，并通过对其实施免费扶持，技术传导等帮助，使商户坚定了信念，提升了经营意识，达到共赢。比如，汉博商业团队介入项目时，项目内的美食广场几近撤场，团队得知后迅速采取各类措施提振商户信心：通过引进电视台采访和网红热线等跟踪，加大对美食广场的宣传推广力度；在内部员工发放美食广场打折卡，引导员工去就餐，通过内部流量激活商户。种种举措不仅提振商户继续运营的信心也给商户带来了经营的实惠。再比如，项目内部的空中花园由之前的收费项目变成免费项目，提升顾客游逛体验感；商场的公共卫生间打造成网红卫生间，并提供“一杯水、一块糖、一把伞”特色服务，增强拉近了与顾客的距离。
第三，按照专业化进行情景定位。根据目前的市场变化和竞争的差异化，围绕项目体量、结构和建筑风格，把中央大道定位为文商旅类商业项目，包含文旅功能。同时，依据定位把项目的15个主题街区进行特色化场景化打造，这15大主题街区分别是黑科技电子街、大道书城、倍客优精潮市集、太古街、未来梦工厂街区、PINK街、霍克沃兹园、印象大连主题街、海洋之星童乐园、大连歹文化食街长兴里小吃街、悦动广场、大道茶博园、嘉里温泉、空中花博汇、旅游大集，逐渐亮相的不同特色街区不断为项目提升特色，也让其场景化体验感更为强烈。
在上述举措基础之上，中央大道取得了不错的成绩。在2018年7月份汉博商业接管项目后这一年多的时间里，中央大道客流同比增长38.7%，车流同比增长56%；销售额同比增长27%，突破10亿元，共引进了101个品牌，开业率由65%提高到85%，这些数据在目前东北的商业地产市场并不多见。
Q：在工作中，是否有一个场景印象深刻？这个场景，对于工作思路，是否有一些触动？
A：最核心的是站在共赢的角度来做运营。
第一，服务共赢。早期项目团队以利益互换为思路，比如，品牌方需花钱租场地，在这一思路下，流失了很多优质业态和商户。而汉博商业接手后则以共赢为基调，可免费提供场地，双方采取收益分成方式。此共赢思路推动了项目迎来众多内容，并带活了其他资源，比如车展、房展，婚纱展等。项目的“会展”核心功能得以夯实，政府也会帮助项目引进境外的大型会展在中央大道做分会展。比如，最近在做的日本商品展，在顾客间形成了不错的反响和口碑，收益也大大超出了预期。
第二，合作共赢。比如中央大道引进的倍客优市集时，在团队的沟通下，项目业主方帮忙去处理消防、强弱电等相关手续，帮助倍客优市集尽快实现了开业。
Q：大连中央大道项目目前在打造4A景区，围绕这个文旅的主题，2019年主要做了哪些工作？2020年将做哪些？
A：2019年主要做的工作为定基调，练内功，找突破，抓落实。定基调，把项目定位文旅项目，和品牌与服务相融合。2019年，大连中央大道正式申创国家4A级旅游景区，在大连市沙区领导的指导与帮助下，今年6月已通过市级测评，即将成为省内较少的挂牌4A景区的商业综合体；练内功，目前，整个商场已经按照4A景区式标准，规范服务与经营管理。同时，打造15个主题街区，将 4A景区的功能与服务贯穿于整个项目；找突破，找可以和传统商业颠覆的窗口，引进相关品牌比如失恋博物馆、恐龙博物馆、星空体验馆等，颠覆传统商业的体验式功能，站在商业角度突出旅游，站在旅游角度突出商业；抓落实，目前中央大道制定的计划落实了70%，计划明年六一前全部完成。
2020年主要是坚主线，求拓展，联异业，共发展。坚持之前制定的发展线路，不断寻求拓展异业合作资源和新的文旅元素，拓展新的空间。引进优质的业态，用其它资源给项目做概念，比如跟4A景区联谊互动，将景区客流与自身餐饮业态相结合，形成发展主线，与品牌方共同成长。
展望未来，竞争与机遇并存
Q：回顾2019年，您觉得国内的商业地产可以怎样概括？展望2020年，行业里会有哪些趋势？
A：一句话总结就是：发展中激流暗涌，竞争下一片生机。比如在东北，商业项目的开业率和闭店率比较，前者更高一些，说明市场依然在蓬勃发展。但是开业的项目中真正火爆的并不多，每个项目都在发掘属于自己的独有特色。同时，线上对实体的冲击也愈发激烈，因此很多项目也开始从过去的性价比竞争转化为“体价比”（体验功能上的性价比）竞争。
未来，行业趋势是稳扎稳打才能发展，标新立异才能突破。现阶段大型的商业地产开发商华润、万达、凯德等都是稳扎稳打的推进自己的业务，汉博商业也是在服务项目方的配合下，逐渐根据市场的变化和服务需求，不断谋求转变和突破。
Q：2019年，夜经济成为行业热词。大连项目都做了哪些工作？与此相关，当下的商业地产与文化旅游消费有怎样的结合点？
A：主要做了三方面的工作：第一，以政府为导向。最近两年，市政府积极提倡夜经济，加快构建夜经济布局，培育一批叫得响的夜经济品牌。中央大道在响应政府号召的同时，也尝到了甜头。第二，以需求为动力，满足老百姓的需求，真正能达成夜经济的业态只有餐饮和旅游，目前，中央大道主推的是前者，通过打造长兴里小吃街，形成夜经济网红打卡地。2020年，小吃街也将迎来新一轮扩容。第三，以发展为目的，通过夜经济带动日经济，进而带动整体口碑。
当下的商业地产与文化旅游消费有三个结合点，分别是满足需求（吃、玩、购等）、体验（线上体验不到的，比如打造的空中花园、失恋博物馆等）和便利（吃喝玩乐一条龙全方位一体化，利用功能优势解决文商旅的焦点）。
Q：文商旅结合的时候，是否有一些问题待解决？怎样寻找突破口？
A：最大的问题是文商旅如何融合。找寻突破口的关键就是找到共性。第一，文化共性。通过传承一种文化，比如中央大道，整个商场的主题是以海洋为核心，因此，招商的品牌与装修风格均与海洋有关，甚至引进的美发、足疗等功能性业态也均与海洋有关，形成互动。第二，品质共性。比如商场引进优衣库等快时尚品牌，它们的客群也可以是商场其它品牌（诸如蜡像馆）的群体。
