手边厚厚一摞装订整齐的资料，面前桌面上一本翻开的工作笔记，一眼看去，页面规整干净，只几处用不同颜色的笔做出的标记有些显眼，应是用来提醒自己的重中之重。来到边城集团商管总经理办公室时，张超先生刚结束他的上一个会议。
与张总的对话从对行业现状的探讨开始。从业19年，他目睹也经历了行业的迭代和市场的变化。谈及当下行业大环境，他认为：用“变革、竞争、冲击”来形容当下的商业地产颇为贴切。经历线上购物方式的不断冲击，传统线下商业发展依然在“艰难”前行，大家都在积极寻求着转变，以迎合日益变化的市场和消费需求。
边城集团 大西洋商业管理有限公司 副总经理——张超
边城集团作为一个拥有六大产业平台、多元化发展的成熟企业，历时20多年，集团品牌不断升级。凭借丰富的地产开发与运营经验、经过不断探索和创新，将商业地产作为集团全新业态，边城集团将以“质本创行城人之美”的企业理念，以务实的态度和专业的精神投身其中，旨在为城市和消费者带来人居美学新标准。
镇江V悦奥莱购物公园，是边城集团的重点商业项目。作为商管负责人，张总向赢商网坦言打造这个项目的挑战和困难：“改造项目的困难远远超过新建项目，V悦奥莱购物公园从无到有的过程注定艰辛且波折。但我们最后另辟蹊径，终究还是走出了一条宽广的道路。”
01
变劣为优 汽配市场变身购物公园
V悦奥莱购物公园的前身是一个汽车配件市场，基于对项目所处区域丁卯片区的看好，边城集团决定接盘这个曾经过两次易主、被不少非品牌开发商视作“烫手山芋”的项目。结合政府对丁卯“宜居宜业宜商的镇江城市副中心”的整体规划，边城集团将项目整体重新定位，开辟了镇江LOFT产品先河，开盘以来勇夺镇江公寓类产品销冠，夯实项目品牌基础的同时，以全新的形象重新绽放。
在这个22万㎡的综合体中，商业空间的重新规划成为项目改造的最大挑战。从汽配市场到主题商业街区的转变，意味着整个建筑结构和定位都发生了翻天覆地的变化。“要把内部动线从汽车坡道调整为人行动线、原来的小格子铺要被重新规划成合适的商铺、可利用面积过小、整体动线混乱、停车场车位严重不足……还没开始，我们就遇见了一大堆的问题。”虽然一系列困难毫不留情地出现在眼前，但商管团队坚信办法永远比困难多，于是他们联合日本CCD团队，开始了为期一年的考察和调研。
“从去年7月份开始，我们带着对项目的思考，先后考察了世界上多个国家，去寻找类似的街区如何突破，先后走访美国Westfield世纪城、葛诺夫购物中心、FASHION ISLAND、日本难波公园、永旺幕张新都心、川崎grand tree等在内的多个国家的多座知名购物中心，同时也对国内类似项目做了深度的调研，以拓展思路，去思考商业的定位布局与布局方向。“考察过后其团队又对镇江、扬州、常州等周边城市的商业做了深度的摸排，以探寻市场的立基差异。经过数月的工作执行和大数据汇总，项目的整体定位终于问世——V悦奥莱购物公园。
02
突破传统 打造差异化特色商业
在城市发展由增量扩张进入存量优化阶段，市场竞争更加激烈的大环境下，消费者需求也在不断升级转变。面对市场更高的要求与标准，一味主打零售的商业将越来越不适应市场的发展，想要突围，就必须要另辟蹊径，打破传统的规条，以差异化打造特色商业项目，做到“好玩、有趣、有话题”。
这一点，在V悦奥莱购物公园这个项目上，体现得淋漓尽致。
景观打造上，做一座公园，让逛街成为享受鉴于现有的建筑形态和内在场景结构，边城集团决定将V悦奥莱购物公园打造成“都市绿洲酷乐园”，无论是在外形结构、空间设计，还是内部场景的打造上，都秉承着“融入自然，享受自然”的理念。
每一株植被的挑选和移栽位置的选择，都经过精心设计，共同融合大自然景色；内部空间贯穿七大主题绿洲，加上阳光、绿植、水系等自然元素的植入使整个场景灵动通透，使人宛若置身于自然，舒适且持久。不仅要有“一步一景”的赏心悦目，更有“闲暇游园”的舒适恬淡。
“既然不能重建，那我们就变废为宝，利用这个项目的空间结构和与自然融合度高的特点，将其打造成购物公园，重点凸显公园的休闲功能，给镇江市民带来一个休闲娱乐新去处。”张总如是说。
客群定位上，面向全家庭，丰富多彩生活“全家庭”是V悦奥莱购物公园的客群定位，也是项目的关键词之一。
“这并不是我们一开始的定位。”张总告诉赢商网，由于项目周边丰富的大学生客群资源，项目启动之初，曾欲针对这个群体，将项目定位成时尚潮流的购物街区。但经过深入的调研和对市场已有成熟项目的客群分析及经营数据比对，团队发现，仅大学生客群，并无法支撑整体商业的业绩需求，反而周边日益增多的居住人口，会成为消费主力。
“所以，我们重新将项目客群定位为全家庭，为亲子打造一站式生活娱乐场所、为年轻父母打造具有格调和时尚潮流气息的全业态购物空间、为老人打造亲近自然的休憩公园。我们要做的就是围绕生活、消费、休闲，打造全新的家庭生活方式。”
V悦奥莱购物公园引入大量有趣、有话题的品牌，其中30%以上的品牌首次进驻镇江及丁卯区域。为了突破传统、加强消费者互动性和体验感，项目更是引进了占比超过30%的娱乐体验业态，力求在这座公园里，将体验做到极致。
随着生鲜新零售的不断崛起，V悦奥莱购物公园打造了最美最有情怀的菜食中心，消费体验场景的拓展，让这座菜食中心不仅是传统意义上的买菜交易场所，更是连接人与人情感的社交场。而这一举措，也填补了项目周边没有规模化菜食场的市场空白，为消费者的生活带来更多的便利。
此外，设计感独特、阅读环境轻松的“24小时不打烊”网红书店将引领镇江的文化消费生活，成为当地文化新地标；而结合文化娱乐、餐饮休闲、观光表演、生活配套等多元业态的“永不落幕的特色夜市”，则为镇江打造了即可暖胃解馋、又可精神栖息的“深夜食堂”。
03
强化运营 为项目“保鲜”
消费体验的升级，除了项目空间的亮点，更离不开后期的运营。一个新项目为期3个月的“市场热恋期”过了之后，如何通过运营让其热度不减？鉴于V悦奥莱购物公园的项目特点，充分利用其空间做后期的活动营销，不失为一份“保鲜秘籍”。
针对已有的“通道过宽”的特点，项目打造了镇江首条有轨巴士，在10米宽的通道上，设计世界著名城市站点，免费体验有轨巴士，势必会成为镇江网红打卡圣地。
在购物公园的中心区域，项目打造了全年无休、声光电齐备、全景沉浸式舞台设施。待项目开业后，中心舞台将联合项目内其他公共区域，每年举办至少100场活动。也许是迎合各大节日的主题美陈、也许是符合年轻人新玩法的抖音潮人节、也许是结合当地人文特色的文化主题活动、也许是热门IP展……在不变的空间里常变常新，将是V悦奥莱购物公园而后的运营策略之一。
另外，边城集团一直以来都重点打造的板块——智能服务，也将被运用到项目中。
V悦奥莱购物公园引进全智能停车系统，停车泊位近1000台。所使用的高科技智能管理系统，涵盖智能导视、智能寻车、特色功能分区、专属停车位及电瓶车接送功能，让停车变得舒适便利。项目还将联合科技公司共同开发掌上APP，搭建酒店、住宅、商业互联网生态圈，实现物业管理、智能会员体系、社区资源三位一体的运营模式。
V悦奥莱购物公园的出现，不论从设施体验感，还是生活便利性，都能够全方位满足全家庭生活消费需求，将为镇江市打造最自然，最舒适、最贴心的购物公园。
谈及项目的开业会对镇江的商业格局带来怎样的改变，张总表示，他希望项目开业后可以和吾悦广场遥相呼应，共同提升镇江丁卯大商圈，打造镇江城市新中心。
