2019年，房地产调控政策趋严，融资端不断收紧，不少企业备受资金压力；2020年开年，受疫情影响，各大企业延迟复工、线下售楼部关闭、成交量大打折扣......
对房地产企业而言，现金流就是命脉与根本，面对即将到来的债务兑付高峰，如何确保现金流正常运转成为房企当下面临的难题。
2020年以来，包括龙湖、阳光城、佳源国际、建业等房地产企业选择通过发债的方式获取资金，首创置业同样也加入了发债的行列当中。
2月6日，据上海证券交易所消息，首创置业股份有限公司非公开发行的2020年公司债券状态更新为“已受理”。
资料显示，该债券品种为私募，拟发行金额为60亿元。而此前，首创置业曾表示，本次发行的境内公司债券将全部用于偿付公司债务本息，公司将根据存量境内公司债券到期情况择机发行。
偿债高峰来临前夕，60亿元公司债获受理或许能够优化首创置业的债务结构，降低资金风险，为这家京派房企打下一剂强心针。
但这笔私募债券的背后，隐现的是一家中型房地产企业的发展轨迹与资本策略。
再发60亿私募债
经历了2018年的强投资、冲规模与快周转，2019年，首创置业似乎慢了下来，这一年花了不少心思去库存、降杠杆。
2020年，首创置业延续了上一年的“稳健”作风，开年以来，多次透过资本手段调节债务结构。
2月6日，首创置业60亿元私募债券状态更新为“已受理”，该债券的承销商/管理人包括招商证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司、第一创业证券承销保荐有限责任公司、首创证券有限责任公司等等。
实际上，早在2019年12月19日，首创置业就曾公告透露过该笔公司债券。
彼时，首创置业宣布，将以一批或分批形式发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，该公司债期限不超过7年（含7年），可以选择一个或多个期限品种，拟向合格投资者发行且不超过200人。
2020年1月9日，该债券首次更新状态为“已受理”，而后，几经波折，于2月6日债券的状态再度更新。
财经分析人士提到，目前首创置业的债券仅是得到了上交所的受理，还没到发行环节，利率暂不知悉。但他仍旧感叹，近期房企债务利率比一月初要高。
现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲同样坦言到，现阶段大部分房企发行的债券都是农历新年以前申请的，基于近期人民币贬值与武汉疫情影响，现在企业申请发债国家可能会放松审批，但是投资者似乎对债券市场没有太多的信心。
信心不足主要表现在利率高涨上，但奥陆资本首席投资官蔡金强则有不同的观点，在他看来，现在房企发行的债券并没有贵很多，比之前多了0.75至1个百分点，仍在房企可承受范围之内。
“年出实际上已经便宜很多，现在只是贵回去一点点。”
至于为何选择在这个时间点发债？有分析认为，往年的返乡置业潮能为部分房企回笼资金，但今年疫情打乱了房企的节奏。在短期销售回流资金流速度慢与房企还债高峰期即将来临的情况下，借旧还新就变成房企拆解债务压力的主要方式。
2020年以来，首创置业陆续通过美元票据、配股计划、公司债等方式筹措资金近90亿元。
除了此次的60亿元私募债，1月8日，首创置业宣布拟发行4.5亿美元的提取票据，票据的票息率为每年3.85%，年限为5.5年，发行价为总票面值的100%；随后1月22日，首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元。
首创现金流管窥
开年仅一个余月的时间，首创置业已经接连在资本市场融资筹钱。
“现在负债率在一个安全的水平。”2019年中期业绩会上，首创置业执行董事及总裁钟北辰向到场媒体表示，首创置业的经营指标，包括回款、偿债能力、未来发展前景、抗风险能力等都是非常健康的。
2019年下半年以来，首创置业先后通过ABS、公司债、中期票据等多种方式筹措资金。随后，更是频频售卖旗下项目公司的股权，以补充现金流。一时之间，关于首创置业“缺钱”的说法甚嚣尘上。
据观点地产新媒体不完全统计，去年下半年，首创置业透过出售项目股权、发行债券等方式，融资总额超过600亿元，而2020年以来，首创置业已在资本市场上筹集了近90亿元的资金。
当然，“钱紧”的说法并不仅仅体现在外部融资手段上，从首创置业的财务报表或许能够窥探一二。
数据显示，近几年，首创置业的负债水平一路上升，2017年负债总值首次突破千亿，达到1094.9亿元，同年，该公司有息负债为601.49亿元。2018年，这两个数值继续攀升，分别为1315.16亿元，869.43亿元。
至2019年中期，首创置业负债总值1532.36亿元，有息负债超越千亿，录得1023.72亿元。同期，该公司资产负债率与净负债率分别达到78.44%、154.3%。
数据来源：企业财报、观点指数整理
显然，过去几年，首创置业意图通过资本的力量撬动市场，从而达到规模扩张的目标。
在去年中期1500亿元的债务中，短期负债为24.33亿元，一年内到期的非流动负债为226.74亿元。同期，首创置业发行的公司债券、中期票据和其他债券中，有271亿元的应付债券即将迎来偿付期，而其在手资金为373.87亿元。
对首创置业而言，2020年的债务兑付仍旧是个需要解决的包袱。
