中国商业地产随着政策及宏观经济环境的变化，其规模化发展已成为过去时，取而代之的是商业物业的精耕细作。同时，随着行业融资环境前所未有的收紧，房地产开发商正在换挡变速，其中商业地产市场增长的放缓也将无可避免。
据赢商大数据监测，近十年全国购物中心如雨后春笋般开业，截至2019年底，全国购物中心（商业面积≥3万㎡）总规模超4.2亿平方米，数量、体量增速则呈逐年下降趋势。未来项目运营的专业化及精细化、项目内容的特色化及差异化是制胜关键。
疫情黑天鹅，多歧路安在？
经此一疫，下半场的商业地产增长动能或将更多来源于对区域、城市、商圈、客群的深入研究。
为此，赢商云智库根据疫情期间各区域、各线级城市、各典型城市、各典型商圈、各类型项目的表现，结合赢商数据库的存增量数据、客流数据、业态数据、品牌数据等维度进行交叉分析，将持续发布“区域/城市/商圈战略布局系列研究”，为行业提供决策参考。
从各区域商业复苏走向来看，华中区“压力山大”；得益于消费客群基数大、消费水平高、消费理念领先，华东区、华北区商业复苏压力较小。
华南区、西北区、西南区虽受疫情影响较小、购物中心客流波动幅度较小，但整体饱和度较高，商业复苏压力仍较大；东北区虽复苏压力最小，但整体商业发展水平处于“低位”， 后续商业创新升级是关键。
从各线级城市商业复苏走向来看，商业四线及以下城市消费水平低、商业进化速度慢，同时随着疫后人口逐渐向高线城市“回流”，面临的商业复苏压力最大。
指数说明
购物中心存增量指数：主要反映购物中心行业饱和度，指数越大，饱和度越高，商业复苏压力越大（用近5年总存量指数、近5年新增量指数、人均购物中心面积指数进行综合评估）；
购物中心客流波动指数：主要反映购物中心行业经营稳健度，波动指数越大，市场稳健度越低，商业复苏压力越大（用1-2月项目月均客流波动指数、项目周边3公里居住人口指数、项目周边3公里工作人口指数、项目周边3公里超市/便利店指数、项目业态指数、项目品牌指数、城市疫情影响指数、城市复工复产指数进行综合评估）
数据统计范围：全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心。
商业线级城市划分说明
赢商大数据通过对地级及以上城市商业发展宏观、中观及微观大数据，按照商业发展基础、商业发展规模、商业发展高度三大维度指数并通过算法，用城市商业总规模、优质购物中心规模、代表性品牌开店规模，结合城市宏观数据进行综合测评。
商业一线城市：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆；
商业二线城市：杭州、武汉、西安、南京、沈阳、长沙、苏州、天津、郑州、无锡、佛山、合肥、宁波、济南、青岛、昆明、大连、东莞、福州、厦门、石家庄、南宁、南昌、哈尔滨；
商业三线城市：温州、长春、淄博、徐州、泉州、南通、太原、常州、贵阳等40个城市；
商业四线城市：淮安、邯郸、泰州、株洲、包头、南阳、常德等59个城市；
商业四线以下城市：东营、鄂尔多斯、宝鸡、开封、茂名等178个城市。
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作者丨樊琼
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