万达在经历了一轮断臂求生的自救之后，如今的万达虽然依然有着骄人的业绩，也有着不错的市场口碑及知名度，尤其是疫情期间，率先表示降租给万达带来了大量的关注度和友善度，但是万达颓势已显，瘦死的骆驼比马大，但是这个市场上有的可不仅仅只有万达一家骆驼，还有着许多的豺狼野兽，都在等着万达的倒下。本文将从以下三个篇章来阐述万达未来的路的方向。
一、万达的现状
万达产品经过不断的更新迭代，目前已经到达了第五代产品，万达前期的策略非常清晰，利用商业进行勾地，政府看重的也是商业出具规模，且形成标准化，带动区域发展和土地升值和税收等优势，万达在2005年形成第三代产品标准化后，开始快速发展，在二线城市迅速拿地，通过低价地+大量可销售物业给万达带来大量现金流和利润，第三代产品出现盒子+上盖+可售型街区+住宅，一般自持的是盒子+酒店，但是其他的物业均是可销售。
随着一二线城市经济快速发展，其他外资和本土城市运营商崛起之后，在快速完成2线城市布局后，万达开始进入三四线，品牌优势让万达很轻松进入这些城市，同样的模式开始在三四线和二线城市周边城郊上演，正在快速开发三四线城市商业市场的前期下，出现了“黑天鹅”时间，导致万达重资布局的方式以及各地政府对于万达的态度均出现一定的反转，奔跑的脚步开始放缓，并且万达开始推出“轻资产”计划，与部分开发商合作，通过收取管理费等模式输出万达品牌，正是因为万达“轻资产”计划的实施，也让万达这个品牌开始进入县城。
但是王健林依然钟情于一二线城市，在以万达广场模式进入这些城市存在难度后，万达开始寻找新的产品线——万达文旅城，利用这个超级IP向这些城市再次吹起冲锋的号角，也拿下了不少城市，哈尔滨、昆明、无锡、合肥、南昌等等，但是随着将这些项目及配套公司整体打包给融创，万达失去了一个与一二线城市谈判的重要底牌，但是这些都打不倒万达，王健林又搞出了一个度假小镇的概念，目前落地的项目少之又少，但是投资却是越来越大，距离核心区也是越来越远，能够变现的物业也是越来越少，核心业务依然还是布局于全国的300多座万达广场。
万达这么多年的模式依然没有变，主要通过勾地的方式去获取土地资源，与其他开发商的市场化+勾地模式相比，模式相对比较单一，面临的困难会越来越多。
二、万达模式面临的挑战
（一） 行业大势的挑战
目前一二线城市整体城市定位越来越高，城市对于新区的规划级次要求越来越高，更加复合化，部分一二线在推出大型综合地块前，一般会与多个开发商洽谈合作，并且对于区域内的地块定位较高，物业类型一般是高端写字楼+酒店+大型商场+特色街区+高端住宅等配置，摒除其他不可诉说的原因，万达由于一直采用的单条腿走路模式，商业是其主打，缺少高端住宅，其住宅产品未能实现溢价，其次是因为本身可能已经在城市布局，整体商业定位偏中端，无法匹配区域定位，缺少特色街区产品，最重要的是万达对于这类产品地价的要求要更低于其他开发商，因为其他销售型物业无法实现溢价销售，综上几个原因，万达基本在现在一二线城市综合地块出让中，很难再有其身影。
（二） 竞争对手的增加
近几年原来在住宅行业发展的风生水起的房企也开始在商业领域发力（主要是市场化取地也不好拿了），其中几大代表性企业则是华润、龙湖、中海、万科等等，而直接对标万达模式的新城也在近年开发出了百座新城吾悦广场，万达甚至还要面临着港资和外资房企在国内的竞争，比如太古、恒隆、新世界、凯德等等；其中华润作为香港上市，其国内发展战略与部分港资和外资企业类似，华润采用的是两条腿走路模式——市场化取地+勾地，住宅可以单独取地，住宅+商业亦可以组团发展，并且商业产品线丰富，包含不同级次的mall+街区+写字楼+酒店产品等，整体产品线完整且丰富，并且华润的高品质，其可售物业已经能够实现良好的溢价销售，尤其是住宅，已打造成高端品牌，商业初期打造了万象城、五彩城和欢乐颂3个系列产品，近年更是补充了区域型商业万象汇，外加万象天地，整体商业产品线完整且丰富具有针对性，可满足不同区域定位高度的对商业需求，同样崛起的还有中海，单说商业，mall+街区模式已经成熟，同样是多品牌战略，万科更是直接收购印力商业，这些中高端商业开发商是阻断了万达以商业向一二线城市进军的梦想。
但是在万达向三四线发展的道路，同样面临着虎口夺食的对象——新城，真可谓不仅挖你的人，还要抢你的生意，陈德力、曲德君……等等，但是不巧的是黑天鹅事件出现，打断了新城蒸蒸日上的势头，陈德力也离开了，但是新城抢占的市场就是从万达嘴里夺下的口粮，最近还有类似崛起的融侨、弘阳等等都在强势崛起。
万达心里面苦啊，王健林心想着我毕竟还有品牌优势，还有这么多战略商户，我轻资产输出，总可以了吧，于是不断的向县城、三四线城市输出品牌，但是同样面临着一个强力竞争对手就是世纪金源，世纪金源现在正在谋求上市，以往那种造城模式现在也是存在着很大的发展阻力，于是也开始输出轻资产，可怕的是打的区域也是三四线城市以及县城，更可怕的是对上的也是万达的家庭消费模式，并且主抓了家庭消费中另外一个动力源——儿童教育培训，势头相当凶猛，同样的产品线、同样的区域定位、轻资产收费还便宜、品牌优势，这个真的是打了万达的七寸了，虽然说市场这么大，可以容纳很多家同类型商业，但是对于万达来说，这个前有堵截，后有追兵的窘境，真的是要把老王往绝路上逼了，只能紧紧握着手里的几百个万达广场了。
（三）消费的变更威胁
我们经常都说“先发优势”，万达作为国内起步较早的商业开发商，布局完成时间较早，尤其是在一二线，商业布局较早，多数具有5-8年以上的经营时间了，其主打家庭消费，在本身孩子王加持的背景下，更是与苏宁签约，与红孩子强强联手，打造家庭消费中的重要一环，即儿童零售，利用品牌优势打造护城河，拥有大量的战略品牌合作资源，成熟的设计，这些都是万达拥有的先发优势。
但是在商业领域里面面临可能是“先发优势”变成了阻碍因素，部分后来者具有“后发优势”，万达虽然拥有上述优势，但是阻碍因素亦是非常明显，针对现在逐渐成为消费主力的商务消费、潮流消费、社群消费等等消费类型正在成为新的消费趋势，但是对于万达来说，进行这样大的变革几乎不可能，虽然上海五角场万达广场进行了革新焕发了新的竞争力，但是这种模式是否能够复制依然存在问题，大量的战略品牌合作以及部分长约商户，都是阻碍其变革的动力，尤其是万达百货等已经成为阻碍万达发展的重要因素之一了，除却原有定位因素外，动线设计、公共空间以及外立面设计等均有着很大提升空间。国内商场面临着一个很大的问题则是，项目在长时间经营后，定位调整和品牌调整往往与周边客户的消费习惯不匹配，导致部分消费外溢，万达同样面临着这个巨大的难题。
总之，万达面临的不仅仅是大势的推波助澜，竞争对手的前后夹击，以及消费习惯的变更，导致先发优势变成了阻碍因素，这些多维度的夹击下，万达想要突破，必然需要一些创造性的打法。
三、万达未来的路
在大环境以及微气候等多维度的压力，万达必须从多个维度来突破。万达政策的策略应该从以前单个项目挣大钱，现金流快速回正的时代继续转变成积少成多，精耕细作的战略思想上来，现在想再造城、打造区域中心，已经难上加难了。
（一） 城市选择
结合此次疫情，未来的发展还是要以一二线城市发展为主，随着城市的外向发展和土地政策的松绑，一二线城市会拥有更加灵活的土地政策，所以万达想要发展，必须还是持续在一二线城市保持发展，三四线仍有一定的机会，但是作为脱贫的后续，县城人民生活水平的提高和消费理念的改变，会让更多人开始注重生活品质和产品品质，农村以及县城的消费升级亦是中国整体消费升级的重要构成之一，所以万达如果想要发展，必然需要进入三四线以及县城，品牌剩余价值依然够大，会获取很多资源。
（二） 产品+品牌策略
既然还是要回归一二线，现有的产品组合明显已经是不符合其发展策略，原有产品组合只适合部分区域商业定位，整体能给配套的住宅体量同样有限，如果需要大型区域综合体商业，万达需要新的产品组合来适应城市对于商业新定位。商业需要更高的定位，针对的客群要从家庭定位逐步转变为前文所述的其他主力消费客群；住宅虽然万达号称放弃，但是最近又开始了相关开发，住宅项目仍然是现阶段包括未来重要现金流补充，所以万达需要推出自己的高端住宅品牌来实现溢价，唯有这两个物业形态完成变革，再加上原有的酒店优势，万达才能给的起政府要的价格，才有资格去一二线重新开发，强化自己的商业帝国的地位，总之，需要新的高端产品来弥补现有的产品溢价能力不足的现状。有了新产品一定要有新品牌，否则与万达广场同样的名称，会降低品牌溢价，可以沿用万达，但是需要新的名称，新年新气象，新发展需要新品牌，。
一二线产品线说完了，但是三四线甚至是县城，目前的发展策略是没有问题的，但是万达在对于进入县城市场仍然存在着较大的疑虑，很多县城未来依然是单核心城市，随着农村经济的转好，未来的县城更像美国的农村，驱车消费，以及中国特色的外卖，所以县城商业不仅仅承载的是县城人员消费，更多的是承载着未来互联网+商业的基石，所以万达需要结合现有产品特征，开发适合县城自持商业产品线，快速完成县城商业布局，因为单核心，更多的是旧城改造，所以万达依然需要迅速进入县城市场，抢占战略制高点。
（三） 利润补充
针对现存的商业物业，这些是万达未来上市的重要支撑，如何让这些商业未来更好的发展和维持后续的发展动力，主要有两大思路，第一，持续强化现有的家庭消费护城河，家庭消费中的儿童消费尤其注重品牌安全，所以万达需要继续把持儿童零售的品牌集合店和新模式的品牌店的战略合作或者收购，其次则是儿童娱乐的新趋势、大型化等新店的战略合作，比如meland等；第二，针对一二线非家庭消费为主力消费客群的店铺，积极进行革新，以应对未来更为激烈的商业竞争，部分商业需要进行休克式疗法完成改造，不经历这一轮改革，虽然有地理位置优势，但是优势会随着越来越拥堵的交通和便捷的交通（不矛盾）等因素所冲击和削弱。
万达，一个神一般存在的企业，创造了中国的商业历史，但是廉颇老矣，尚能饭否？目前明显已经处于下坡的趋势，万达需要一场变革，需要一个新的发展策略，来支撑起未来20年的发展，否则，再大的骆驼也经不住这么多竞争对手的啃食，万达，我们等你回来。
下一期将和大家深入探讨县城商业未来形式，欢迎关注，我是商业瞎侃。
