继今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，REITs又有了新动态。
9月29日，据北京市发改委官方微信消息，为推动基础设施REITs产业在京高质量发展，打造全链条生态体系，北京市六部门联合发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》，措施共计12条。
9月27日，“中国REITs论坛2020年会”在上海证券交易所举行，年会主题为“公募REITs启航·中国基础设施REITs的生态建设”，新上任的上交所总经理蔡建春在会上表示，推动公募REITs试点，是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图”。
实际上早在2016年，国家就曾出台相关文件鼓励发展资产证券化，针对REITs试点也给出了政策利好。但时间过去了四年，鼓励进行的REITs试点才有了突破性进展，但各方关注的焦点如税收、信用与风险等关键性问题上未能实现一个统一的政策法规。
此次REITs仅仅针对基建领域，对于长期以来的开发商的商业项目并未开放，但自建项目回报周期长，利润率低，REITs是否能为其注入活力，还有待时间验证。
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REITs落地众望所归
有私募人士表示，发展金融创新是一个长期的趋势，国家也作为一项战略在积极推动。而以美国的经验来看当下可以引入的模式有房贷证券化和REITs，但受制于国内房地产行业的特殊性这两者引入的难度颇大，相对而言REITs更有希望铺开。
事实上在过去有一个新的资产证券化产品“类REITs”，2018年内地共发行类REITs产品13只，发行额253.68亿元。之所以叫“类REITs”，主要是因为标准化程度不够高，与REITs最大的不同是——流动性不够。
作为一个过渡时间的产物，从交易结构看，类REITs大多是“股+债”结构，类REITs主要为将部分资产剔出报表，降低负债率优化年报。参与者主要是机构投资者，期限较短，开放期通常3年，一部分设计成“3+2”，留出2年退出期，到期原始权益人通过回购、再融资或资产转让等让投资人退出。
而REITs更多的是证券属性，在《商业房地产投资手册》一书中指出，广义上REITs的收益介于股票和固定收益证券之间，风险也在股票和债券之间。对于资产组合而言REITs能够在不增加风险的情况下提高债券投资收益，降低风险。
在国际市场上REITs长期的总收益表现较好，优于私募地产基金。
证券市场周刊发布的《投资管理的细分市场赢家》文章中指出，截至2019年6月30日，在过去10年或更长时间里，REITs的表现要优于私募地产投资指数。
在1992年以来的104个投资期数据里，如果将持有期延长到10年，有90%的投资期REITs的表现都优于核心型私募地产基金指数，有75%的投资期REITs的表现优于增值/机会型私募地产基金指数。
截至2019年底，过去10年，美国权益型REITs平均的年化股利收益率为4.1%，过去20年平均为5.3%；抵押贷款类REITs的股利收益率更高，过去10年平均为11.9%，过去20年平均为12.3%。截至2019年底，美国权益类REITs平均的股息率为3.6%，处于历史低水平，但仍显著高于标普500指数1.9%的股息率，也高于投资级公司债2.9%的利息率，而抵押贷款类REITs平均的股息率更是的达到9.45%，较高的分红收益使REITs能够满足保险类机构投资人和退休个人对投资期内稳定现金流的需求。
以历史经验来看，REITs是一种稳健的投资方式，有国内专业人士指出RETIs还存在相对的稳定性，并以北京凯德广场举例，作为一项商业地产它就在那里，经营情况都是可见的，走进商场经营情况如何无法隐瞒，而凯德的REITs在新加坡上市，当地要求规定至少将净利润90%拿出分红，这是对投资者收益的保障，故备受青睐。
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基建是今年主旋律
但此次推进的是基建类REITs，这些历史经验更多的只是参考意义，同时由于各国国情的不同，基建项目这类公共服务项目是由政府负责还是有社会资本出资并无定数，基建是一个长周期的回报，在中国更多的是由政府或国资承担这项社会责任。
实质上基建项目其本身的价值并不低，在当下的政府财政问题背景下，基建类REITs可降低成本，提高效能降低投入，缓解财务状况，结合今年推动大规模基建计划，基建类REITs落地是大势也是必然。
Cohen & Steers, Inc.（CNS）是一家聚焦房地产证券的投资管理公司，股东总回报年化为16.3%，这是一个非常高的水平，而CNS也同样关注基建类REITs。
CNS将基建资产定义为以收费模式为主、并签订长期特许权合同的基础设施行业企业，这些行业通常是垄断性行业，需求端的弹性较小，且以收费业务为主。今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中指出，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
这与CNS的投资方向虽有差异但高度重合，根据过去经验能够实现投资者和项目共同成长的结果。
基建类REITs火热的背后是开发商关注的商业类REITs始终没有落地，上文所述REITs专业人士表示监管部门不希望REITs成为开发商的融资工具，故监管十分严格。
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历史没有参考意义？
该人士指出，REITs当下也只是一种试点，同时类型要求为公募，这就限制了一定的门槛，而当下很多机构参与REITs的发行更多的是一种体现自身实力的行为，是否盈利并不是主要考量。
而对于未来REITs面临的问题，粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖做出了三点总结。
第一，资产的供给与需求可能不平衡。现有大多数的基础设施收费项目都没有稳定且持续的现金流，这些项目有较高的融资需求，但要担任公募REITs的底层资产，可能会存在较大的问题。而真正有稳定且持续的现金流的项目和城投公司，它们往往又是各家金融机构争取的重点融资对象，债券、贷款等融资手段丰富，是否愿意大规模的利用REITs完成融资，存在不确定性。
第二，税收制度。在我国设立REITs通常需要对不动产进行资产重组，需要缴纳增值税、土地增值税等税收，而从海外经验来看，传统的REITs还需要缴纳所得税。如果国内公募REITs在税收领域不做相应的优惠，那么有可能管理人、原始权益人和投资者可能会因为税负过重，而不愿过多参与。
第三，公募基金是传统的买方机构，其核心的力量与竞争力主要在二级市场，而REITs更偏向于一级投行业务，公募基金在基础设施资产运用和管理上并没有太大的优势，如果布局，则需要考量成本与收益的性价比。
由于中国房地产行业的特殊性历史经验并没有太多意义，未来还需要摸着石头过河。
未能参与此次REITs的一家私募机构认为，REITs本质应该为我国的房产二级市场注入了客观的流动性，引用海外先进的金融模式加强了对特定房产的管理，以及打造了一条从上游金融机构到下游中小投资者均能享受底层优质资产的稳定升值以及强劲现金流的生态链。
