【编者按】
“有声开场，越而向前”，这是赢商云智库《2021开场》系列文章。读数据，懂商业。以数据为基，呈现蕴含在商业中的即刻洞察，及背后的本质趋势。此为回顾篇2·空置率。
门店开开关关，空置率跳跃波动，业态布局随之而变。时刻关注三者间动态关系，应时而变，是每个商业地产人必备技能之一。
2020年中，中城商业研究院《5-7月中国实体商业信心指数》调研报告显示，后疫情时代，商铺疯狂“掉铺”现象止步，43.5%样本商场出租率有所回升。
在《至暗时刻！上半年重点城市1/3商场空置率超10%丨WIN DATA灼见》中，赢商云智库观察到：
上半年全国19个一二线城市1000多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个（关店+开店），调整幅度远超以往；平均空置率环比涨幅近46.3%至8.88%，约1/3商场空置率超过10%。
一方面，品牌销售额复苏难，财务紧张，缩减开店成本，亦或是加码线上，减少实体门店布局；
另一方面，疫情改变了消费者需求及习惯，驱动购物中心求变，进一步调整和升级租户结构与品质。
图片来源/视觉中国
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半年已过，人潮回归，可样本商场的空置率未跌反升。（《19城购物中心空置率“比惨”，谁都不想赢丨WIN DATA灼见》）
据赢商大数据监测，2020年下半年全国19个一二线城市近千家已开业购物中心调整频率加快，整体出租低迷，平均空置率环比涨幅近32.5%至11.77%。
其中，出租率超过95%商场占比约38.3%，同比减少9.3%。对应的，约4成商场空置率超过10%，满铺出租的商场不足90家。
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10%上下浮动的空置率，是品牌开关店的直接结果。去年年中，赢商云智库以餐饮为观察样本，得出了一个意料之中结果——历史最低！上半年商场餐饮开关店比仅0.73。（《历史最低！上半年商场餐饮开关店比仅0.73，火锅、烧烤亮了丨WIN DATA灼见 》）
相较之下，2019年餐饮开关店比1.02，呈现小幅扩容的良好态势。突如而来的疫情，带来的打击实实在在，不可谓不惨。
不过，商业世界从来都是多派并存。这边厢，热门赛道增速放缓、巨头由盈转亏；那边厢，夜间消费品类悄然崛起，养生派火锅、以“肉”为魂的日韩料理等新晋品牌势不可挡。
2020上半年，休闲小食连锁品牌开关店比>1，韧性十足。高标准化、低人均消费、易快速复制，满足疫下高价格敏感的大众消费者，上行之势明显。
咖啡连锁品牌开关店比接近1，疫情加速洗牌，但年增速15%的中国咖啡市场，潜力仍然较大。
茶饮整体开关店比0.67，呈现剧烈收缩态势，领先的品牌进入了“质”与“量”的双重比拼。
川式火锅牢牢占据头部位置，成“开店王”，开关店比达2.47；人均消费100元以上的品牌开关店比更是高达3.57，品质消费趋势突出。
“边涮火锅边养生”成新潮，主打营养健康、口味清淡的特色火锅、粤式火锅成新宠，连锁品牌开关店比>1，发展向好。
2019年简快餐发展上行，整体开关店比>1。2020上半年，简快餐整体开关店比降至0.78，其中连锁品牌开店比1.22，逆势上扬。
中式简（快）餐牢牢占据简快餐市场“流量担当”，新晋品牌颠覆品类传统低端形象，从产品品质、门店形象等方面发力，提升价值感。
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从业态转入场景，开关店之变重塑了中心各楼层品牌排列组合。
作为购物中心“脸面”，首层是各大品牌激烈争夺的主战场。消费升级全新赛制下，曾经的“王者”黯然退场，“新物种”腾空出世，喜茶、瑞幸等新兴品牌层出不穷，长江后浪推前浪，一代新潮换旧潮。
《重振消费热情，从调整首层做起丨WIN DATA研究》中，赢商大数据重点监测全国典型21城、商业面积5万㎡及以上的1098家购物中心首层开关店数据，解析不同线级城市购物中心首层业态、品牌更迭趋势。
▌不同线级城市购物中心首层细分品类更迭趋势
一线城市：黄金珠宝、饮品、潮流数码、运动装上行，西式正餐、户外用品、钟表、特体装下行；
二线城市：饮品、潮流数码、运动装、黄金珠宝上行，母婴童用品、童装/童鞋、美容spa、钟表下行。
▌不同线级城市购物中心首层新兴品牌更迭趋势
一线城市：新兴餐饮、新兴儿童亲子、新兴文体娱、新兴跨界集合店上行，新兴零售、新兴生活服务下行；
二线城市：新兴零售、新兴跨界集合店上行，新兴餐饮、新兴生活服务、新兴儿童亲子、新兴文体娱下行。
▌不同线级城市购物中心首层细分业态更迭趋势
服饰零售：一二线城市男、女装均发展承压，运动装均发展迅猛
时尚精品：一二线城市美妆护理均竞争激烈，黄金珠宝发展向好
餐饮：一线城市火锅持续升温，二线城市休闲餐饮持续趋好
儿童亲子：一二线城市儿童教育上行，一线儿童游乐、儿童零售下行；二线城市儿童游乐、儿童零售、儿童服务下行
生活服务：一线城市发展下行，在二线城市发展向好
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站在2021新起点，还看疫情阴霾未散的零售商业市场，购物中心“空置率”依旧是世界级难题。东京银座、巴黎香榭丽大街、纽约第五大道……一条条国际名街人气不再，品牌退租潮迭起。
相较之下，速速回血的中国市场，购物中心整体空置率（以样本商场为例）能控制在10%左右，已经算是交了份不错成绩单。
往后看，“双循环”格局下，中国消费市场扩容继续。为大批新消费品牌、焕新老品牌铺打开了新一轮扩张通道。此背景下，购物中心空置率高点向下是个必然趋势，无非是时间早晚的问题。
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