5月17日，莱坊指出，截至今年第一季，香港已出现了四波新型冠状病毒，经济出现有史以来最差的情况。新型冠状病毒大流行改变了市场本身的特性。该行看到香港商业地产市场的六大新常态。
六大新常态包括写字楼租户「再中心化」、中环的新零售布局、现代物流需求更大、大宗商业交易回归市场、数据中心用地愈受青睐，以及香港投资者对环境、社会及公司治理(ESG)的考虑不足。
自2019年3月以来，中环甲级写字楼的租金一直下跌。随着内地的经济将于今年大幅反弹，新冠疫情受控，预计中资公司将继续占用核心区的写字楼空间，并领头开始「再中心化」的趋势。
新冠疫情危机加快中环传统优质地段零售商铺转型的速度。皇后大道中的转化和海滨三号地皮的出现，将改变中环优质零售物业市场的局面，大部分奢侈品零售活动于未来4至5年内将迁往中环北部海边地带。
香港现时约有230万方米的现代化物流空间。随着新冠疫情推动电子商务的广泛应用，到2025年，现代化物流空间的总需求将达到310万方米，因此，在未来4到5年还需要80万方米的现代化物流空间来填补供应缺口。
随着投资者对市场前景的信心恢复，交易活动开始恢复。2020年下半年，主要的商业地产成交量为2020年上半年的三倍。随着疫苗接种计划推出和新冠病毒病例减少，整体商业表现继续改善。许多投资者已开始重新审视并在市场上找寻宝，他们更倾向投资香港甲级写字楼。
疫情过后，随着政府实施工厦重建的标准金额先导计划，预计工业物业的销售将保持稳定增长。
在新冠病毒爆发期间，数据中心用地依然受追捧，市场完成不少重大成交。新型冠状病毒更强调数据中心的重要性。随着香港数据中心的市场日趋成熟，相信投资者买入数据中心用地的欲望只会更强劲。
在房地产行业，由于ESG跟收益和节约成本的措施有密切的关系，因此受到重视。香港的发展商比以往更关注ESG元素，从内部政策及管治到项目规划，以及从绿色融资到租赁、营运及设施管理。
莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，新常态显示香港商业地产市场正在演化，市场重点已转移到新兴领域，而投资者在疫情后积极寻求先发优势。这些商业地产的新趋势已经证明了它们拥有抵抗困难时期的能力，预计在经济复苏之后，这些趋势将在经济周期中持续更长时间。
