编者按：社区商业，究竟有多诱人？重商业轻社区，是个伪命题吗？新兴玩家如何与巨头共舞？《社区商业AB面》关注成功者和它们的创造力，亦捕捉潜力股和它们的小烦恼。此为第一篇，北美社区商业之王，Kimco。
如果说社区商业是个风口，那这股风一定够强劲。光是西方社会学史中，就有超100种对它的定义，而中国近些年更是被“最后一公里”、“51015”等泛滥名词所包围。
1887年，德国社会学家滕尼斯首次提出“社区”概念：聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体，英文以“community”称之。
此后，中心地理论、商圈理论、地价理论、消费者行为空间理论，都在尝试探索社区商业的定义及边界。
图片来源：视觉中国
这些定义的切入点，无一例外都侧重物理空间，鲜少考虑空间中的人。而一个完整意义的城市社区画像，少不了人、地域、制度、心里归宿与传统、团体与互动等混合要素。
正如《美国大城市的生与死》一书中写到：“多元性是城市的天性”。作为城市多元性的产物，社区商业亦是多元的。
它以一定地域居住区为载体,主要服务区域内社区群众，通过多种商业业态、业种和功能集聚，提供满足日常物质、精神生活需求商品和服务的属地型商业。
在美国，社区商业仅占全国商业总零售比例达60%-70%，而中国这个数据仅为30%-40%，还是块待深开发的富饶地。
当然，美国社区商业能做到如此高占比，离不开其高度可复制的规模扩张模式。今年61岁的Kimco，则称得上是这场批量造富游戏中的“游戏王”。
批量造富：九成收入，来自社区商业
Kimco，成立于1958年，1991年完成IPO上市，是北美最大的露天开放式社区商业购物中心持有人和运营商。
成立之初的20年，Kimco主要从事零售物业的自主开发，靠着美国零售连锁行业大繁荣，借由物业升值获利颇丰。
同期，随着社会交通网络的快速铺开及家庭汽车的普及，美国的居民住宅呈现郊区化发展，社区商业应运而生。
进入到80年代，美国传统地产开发出现周期性衰退，周期长、周转慢的拿地-建设-招商-管理模式，严重影响着Kimco的长期盈利能力，且多个物业价值被低估。
于是，Kimco瞄准社区和邻里购物中心，走上了一条几乎完全依靠收购现有物业扩张的道路。
Timonium Square 图片来源：公司官网
到20世纪80年代末期，Kimco旗下物业已多达150多处，年销售额近6000万美元，其中90％的收入来自其核心的社区和邻里购物中心，此外还经营了两个地区性购物中心（regional mall）。
最新财报则显示，2019年上半年，Kimco的主营构成中98.53%来自运营物业所得租金收入，总出租面积达7630万平方英尺，分布美国27个洲（437个购物中心）以及海外的波多黎各。
数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
当众多开发商因地产行业波动，甚至是大萧条，而陷入了疯狂举债的恶性循环时，Kimco却能在逆境中以低租金保持高回报，离不开以下几点：
低价收购+改造，标准化扩张低价收购，低价改造，是Kimco的扩张模式。
为了从运营物业中获取更高收益，Kimco瞄准的收购标的，多位于人口密度高的地区，且具备容积率低、盈利能力低（租金水平低于当地平均水平、空置率较高）特点。
而对经营不善的资产进行改造，Kimco的方法是，不大调大改，保持最简单建筑状态。
Trujillo Alto Plaza 图片来源：公司官网
虽然多数情况下，针对租户个性化的物业需求进行改造，租金水平会大幅提高，但这种模式租金溢价并不稳定，除非租户的业务能持续走高或能签订永久租期。
但现实往往很残酷，理想终归是理想。在经历了一系列租户破产事故后，Kimco终选择了现在这套改造逻辑：低建筑成本，低租金水平，多租户选择，高出租水平。
数据显示，同为社区商业玩家，Kimco平均租金仅为西蒙地产三分之一。2018财年，其平均租金16.22美元/平方英尺（2010:11.66美元/平方英尺，增长39.1%），而其自上市28年来平均高达13.5%的股东回报远超行业水平。
数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
大多被Kimco改造过的项目，出租率（2018财年购物中心投资组合，包括非控股股权，出租率达到95.6% ）和投资回报率（平均可达10%-13%）都会大幅提升。
2004年，Kimco看上了上世纪60年代建成的Westlake购物中心，位于加利福尼亚州达利市中心。彼时，该项目的空置率高达90%。
Westlake项目改造前图片来源：公司官网
以8100万美元买下该物业后，Kimco花了8700万美元改造，新增了5万平方英尺的邻里购物中心、一条餐饮街、两个四层停车场（2145个停车位），引入家得宝、星巴克、健身房Fitness 19、摩根大通、汇丰银行等。
而后又在项目部分区域2、3楼新增医疗办公及写字楼部分，其一楼底层商业则会根据办公人群消费特征，相应设置诸如星巴克、美容SPA、洗衣店等轻餐饮、生活/商务配套类业态。
另外，Kimco选择将Burlington、Safeway、Ross、Target等租赁面积较大的主力店放进独栋物业，以快速去化租赁面积，并环内部街道主动线，于项目东、西、南、北不同区位布局，盘活死角。部分主力店跨层经营，周边配以小型零售、餐饮等业态。
资料来源：公司官网 制图：商业地产头条
至今，Westlake总建面已扩至68.5万平方英尺，即使经历了全球金融危机，其资产价值依然提升了50%。
Westlake项目改造后图片来源：公司官网
联手大型零售商，稳定客流、提高出租率Kimco的项目单体体量并不大，据其2018年财报，平均单体体量为174,108平方英尺（16,175平方米），而通常一家主力租户所占面积即可达到4,000-6,000平方米，甚至更多。
主力租户之于购物中心的重要性，不言而喻。于Kimco，也不例外。为稳定客流，Kimco与多家大型连锁超市、折扣店建立了战略合作关系。
在Kimco的社区网络里，家得宝、沃尔玛、Ross Stores、Petsmart、TJ.Maxx租用的店面数量分别为：22家、18家、68家、59家、107家。
Airport Plaza图片来源：公司官网
当然，此种战略合作关系，是建立双方优势最大化的基础上：
一方面，渠道的占有对大型连锁零售商做大规模至关重要，kimco能提供符合其需求的店面；
另一方面，Kimco通常会在确定了主力店后，才开启旧项目改造，确保足够的出租率，才能将收益的不确定性降至最低。
但“Retailers will come and go” ，联手大型零售商并不是个一劳永逸方法，若租金收入过度依赖某几个租户，无异于赌博，Kimco深谙这个道理。
租户及物业多元化组合，分散租金来源
当主力租户的业务衰退时，购物中心客流量将大打折扣，不仅影响其他中小租户，也会拖累整个项目。为此，Kimco也交过“学费”。
2001年1月，Kimco第一大租户Kmart申请破产保护。彼时，Kmart进驻了Kimco旗下75个商场，占了Kimco总出租面积的13.3%，贡献12.6%的租金。
图片来源：Kmart官网
这意味着，Kimco1000多万平方英尺的空置面积需快速去化，出租率一度低至84%。而2009年，Circuit City和Value City Furniture的破产又给Kimco增加了300万平方英尺的空置面积。
血泪教训中，Kimco学会了分散租金来源，多元组合租户。截至2019年6月，其五大租户分别为TJX、家得宝、阿霍德德尔海兹、艾伯森、Petsmart，对应的租金贡献为3.8%、2.5%、2.2%、2%和1.9%。
资料来源：公司官网 制图：商业地产头条
通过物业的地理分布和庞大的租户基础实现多样化的租金来源，Kimco不仅在一定程度上掌握了主动权，也能够部分对冲零售行业周期波动风险，保持现金流的相对稳定。
“低成本-低租金”策略之下，Kimco的单位面积销售额也只是行业平均水平，但却获得了规模化稳健扩张。仅2018年签约的总物业面积就超860万平方英尺，连续20个季度新签租约的租金涨幅超10%。
而其远低于当地的租金水平，从侧面看，也就意味着未来还有增长空间，是个实力派“潜力股”。
“TSR+”转型，寻找新的增长极
借由“低成本-低租金”之道，Kimco已完成了第一轮造富运动，急需寻找第二轮的新增长极。
2014年，Kimco提出了“TSR+”（Transform、Simplify、Redevelope、Plus）战略转型，拟通过简化业务、专注美国零售地产、打造顶级市场的高品质物业以及对成熟物业的二次开发。
进军大都市，地标系列+成熟物业再开发过去几年，Kimco改变了投资策略，布局区域从边远城市，变为了美国主要大都市。当然，买的标的物还是那些区位不甚理想、经营不善的商业项目。
这些高质量的资产，主要集中在美国东西海岸和阳光地带，地理位置的稀缺性带有天然优势，租户可享受更高的客流量所带来的销量增长，同时给Kimco带来租金增长、资产增值。
据了解，2019年起，Kimco的地标系列产品线将陆续推出，预计将产生1600万-1800万美元的净收益。
资料来源：公司官网 制图：商业地产头条
投资区域、项目类型的变化，意味着Kimco要投入更高的开发成本。2018年，Kimco推出了三个标志性系列再开发项目：Grand Parkway Marketplace二期、Dania Pointe一期和Lincoln Square（林肯广场），总开发成本显著提高。
其中，Dania Pointe是典型作品。Kimco以开放式街区设计，将该项目打造为集合购物-生活-办公-休闲的24小时社区商业，透过沿街展示面，最大化可见性、可达性，让商业与社区融为一体。
Dania Pointe改造后 图片来源：公司官网
但在Kimco将它收购前，Dania Pointe不过是块闲置空地。坐落在美国经济增长最快的地区之一——佛罗里达州，紧邻劳德代尔堡-好莱坞国际机场和埃弗格莱兹港巡航港，有着一定的旅游消费客群。
Dania Pointe改造前 图片来源：公司官网
同时，该项目靠着95号洲际公路，这条路上有三个出入口接泊，每日车流高达28.1万辆。
Dania Pointe区位图
至于周边消费人群，从Kimco的一份报告中可知：5英里范围内人口达30.3万，有12.8万户家庭，平均每户家庭收入达7.3万美元。
资料来源：公司官网 制图：商业地产头条
就着这宗地块具备的交通、地段、客群优势，Kimco分阶段对其进行了大改造。
第一期：已于2018年第四季度开业，包括约33万平方英尺的零售业务，引入的主力租户包括 Luckys Market, BrandsMart, TJ Maxx, Hobby Lobby, Ulta等；
二、三期：预计2020年改造完，新增有41.7万平方英尺的零售、餐饮、休闲娱乐业态，同时引入600套豪华公寓、2家万豪酒店以及5万平方英尺的甲级写字楼。
Dania Pointe业态规划
透过Dania Pointe可发现，转型后的Kimco更钟情于交通便利、人口稠密且周边消费群体可支配收入不断增长区域，以保证充足的客流以及持续增长的销售额。
资料来源：公司官网 制图：商业地产头条
当然，Kimco改造的不仅限于纯地块，更多是存量项目。自2015年以来，Kimco已完成78个重建项目，总投资为3.748亿美元，投资回报率高达10%。
以Tri-City广场为例，Kimco 改造了该项目90%部分，其中包括改变道路规划及人流动线，增加了7个次主力店、2个主力店以及3.8万平方英尺的零售业态，最终创造了890万美元增量收益。
集中物业范围，稳定强势区域Kimco这边进军美国大都市，那边却在收缩海外战线，不断剥离经营效果不好的非核心物业。
2015年12月起，Kimco退出了拉丁美洲和加拿大市场，并大规模清算墨西哥的资产。至2018年底，其81%的租金收入来自前20核心市场。
图片来源：公司公告
此外，Kimco也在通过退出低质量的“风险”资产来简化业务，至2015年Q1，Kimco合资公司的资产数量减少了47%，合资企业的资产投资总额减少了36%。
按照计划，到2012年，Kimco将至少再售出25亿美元上述低效资产，将这类资产在其投资组合中所占的比例降至2%以下。
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以买地起家，却靠买项目造富，最终成了北美最大的露天开放式社区商业购物中心持有人。
Kimco这一路不长不短，见证了美国地产的多次疯狂，以及其是如何差点毁掉自己。它迷失过，也高光过，但如今和所有公司一样，需要在社区商业赛道中埋头奔跑，在微妙平衡中生存。
