阳春将近，时值惊蛰。节后返工一个月，一线城市中，北上土拍已激烈升温，华南旧改正如火如荼，临深区域不断回温。
以东莞小镇黄江为例，据东莞市农村（社区）集体资产管理网披露，仅今年以来便已确定9宗旧改前期服务商，更新面积近350万平米，已超去年全年更新面积。其中，深圳鸿荣源3天内连下两子，一口气成为169万平米更新面积的前期服务商，其面积已占比近半，体量堪称“巨无霸”。
据观点地产新媒体了解，这并非鸿荣源首次介入东莞旧改。回溯到2018年，鸿荣源已经拿下东莞凤岗镇天堂围村86.5万平米旧改项目。从凤岗、塘厦、长安再到黄江，作为一家深圳房企，鸿荣源对东莞始终喜爱有加，两年来总更新面积已不下340万平米。梳理其中，或能一窥其旧改版图。
三天二度落子黄江
东莞城镇规划显示，黄江镇隶属东莞市，正在规划与松山湖、深圳同城化，兴建“TOD之城”。
于黄江，鸿荣源年前便着手入局，目标是拓展城市更新版图。
据第三方招聘网站显示，鸿荣源去年新增一批社招岗位，涉及东莞城市更新总经理、城市更新总监/经理、拆迁主管/专员等，工作地点多位于黄江镇、凤岗镇。
突如其来的疫情虽然使诸多城市土拍推迟，但在岭南旧改市场，其影响有限。早在2月12日，东莞市黄江镇黄牛埔股份经济联合社已对城市更新项目开展前期服务商公开招引工作，并公开接受报名。
成为前期服务商历来是房企拿下旧改项目的“风向标”，而公告期间只有鸿荣源一家企业报名。家大业大、又添新人，鸿荣源的进军显得顺理成章。
3月5日，鸿荣源取得上述42万平米旧改项目，前期服务费用暂定为912.42万元；3月2日，鸿荣源还取得黄江镇鸡啼岗127万平米城市更新项目，前期服务费用暂定为2009.22万元。据不完全统计，鸡啼岗旧改项目系近期东莞最大体量旧改之一。
观点地产新媒体获悉，上述两宗项目位于黄江镇北部老城，相距6公里，以旧村及旧厂房为主，为综合类、大型的旧改项目，延续了鸿荣源大城运营、产城融合的城市更新模式。据黄江镇政府公开资料显示，目前全镇正快速推动城市更新，30宗旧改项目面积已超1000万平米。
黄江镇只是鸿荣源近期拿地管中窥豹的一影。2018年以来，鸿荣源已经五进东莞旧改，先后落子凤岗、塘厦、长安、黄江，总更新面积不下340万平米。
2018年9月，鸿荣源首进东莞，拿下凤岗镇天堂围村86.5万平米旧改项目；2019年10月，拿下塘厦镇四村社区新城市中心76.1万平旧改项目；2019年12月，中标长安镇沙头股份经济联合社商住类城市更新10.8万平米旧改项目。
从两年三地到三天两地，鸿荣源在东莞的旧改进程无疑正在加速。而鸿荣源快马加鞭的背后，则是来得更为顺势而发的东莞旧改。
仅2020年一年，东莞拟征收地块高达86宗，累计征收面积超496万平米，涉及万江、南城、清溪等镇街；而一同进场瓜分东莞旧改项目的，除了鸿荣源，还有海德、花伴里、鹏瑞、恒大、碧桂园等多家华南房企。
旧改倾向关外与临深
东莞的背后是深圳，深圳的背后是大湾区。
寸土寸金的深圳地价攀升、临深区域产业升级、大湾区一体化建设加速，影响的不仅是出走东莞、两城办公的华为等大型企业，还有以鸿荣源为代表的一批深圳房企拿地战略。
城市更新市场一片蓝海。据广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年），到2021年，东莞计划完成改造任务面积1.4万亩（933万平米），深圳将完成改造任务面积1.8万亩（1200万平米）。
而公开资料显示，鸿荣源在深圳持有超1000万平米的土地储备，这一数字相当于深圳2019-2021年三年改造任务面积的八成。
在其旧改版图中，深圳占据了大本营之位，而临深区域将作为深圳市场的补充。业内人士分析，鸿荣源具有产业运营、城市更新方面经验，符合深圳新区及临深地区产业升级、融入城市一体化的建设需求，这是它获得旧改项目的优势之一。
在已公开的20多个城市更新项目中，深圳龙华区更新项目占比超50%，包含观城横坑河西项目、元芬项目、牛湖老村项目、赖屋山项目等。
据观点地产新媒体此前报道，过去一年，鸿荣源新增深圳两旧改项目，另有一宗城市更新项目纳入深圳城市规划，皆位于深圳关外。
其中，清湖老村城市更新单元位于龙华街道、清湖公园西侧，拟拆除重建8.56万平方米，方向更新为居住等功能，申报主体为深圳市佰亨置业有限公司，由鸿荣源地产持股58%；赖屋山城市更新单元则位于大浪街道、布龙路和高峰路的交汇处，拟拆除重建用地面积为9.07万平方米，方向更新为商业、居住等功能。
龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元项目位于梅观高速与观澜大道交汇处东南侧，已纳入城市更新单元规划制定计划，拟拆除面积70万平米。
据悉，深圳旧改包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，将全部用于商品房。而东莞旧改项目多为复合型高科技的产城融合项目。结合两地旧改趋势来看，鸿荣源旧改版图的下一站或仍为深圳关外及东莞临深重镇。
而以花样年、鹏瑞、卓越为代表的一批深企也在争先入局。
