“一会问答环节，读完问题后交给黄总，黄总会将问题分给对应领导回答的。”
3月11日上午10点，招商局商业房地产投资信托基金在网上举办2019年全年业绩发布会。上述对话发生在业绩会开始前10分钟，公关和招商局商业房托的高层在做最后的彩排，核对流程。
很显然，招商局商业房托似乎还不太习惯香港业绩会流程，毕竟，这是其第一次举办业绩会。而这家房托基金，距离其登陆港交所仅仅过去不到3个月，管理层自然得做足准备。
不过与其他企业一样，受到疫情影响，招商局商业房托也将本应在线下的业绩会搬到了线上。
招商局商业房托业绩发布分开了两个现场，由主席兼非执行董事黃均隆、非执行董事刘宁、余志良、营运总监钟宁、财务总监熊静出席的深圳会场，以及由执行董事郭瑾、合规及风险管理主管朱仲尧出席的香港会场。
由于上市时间并不长，作为房地产基金，投资者比较关心的分派及收益仅披露了2019年12月10日至2019年12月31日期间数据。
在该报告期内，招商局商业房托实现收益2875.9万元，可供分派收入1224.5万元，派息率100%，每基金单位分派0.0122港元，若按照12月31日收盘价3.33港元/股计算，其年化暂定每基金单位分派收益率为6.1%。
与招商局商业房托上市时预测数据相比，上述数据除股价从预测的3.42港元/股减少2.6%以外，其余数据均出现不同程度的上涨。其中，收益涨20.6%、可供分派收入涨32.4%、每基金单位分派涨31.2%，年化暂定每基金单位分派收益率上涨1.6个百分点。
相关的业绩提升被归功于租金水平的稳定提高及项目出租率的大幅提高。熊静指出，2019年业绩的提升主要由于提质增效，整体出租率提升了不少，同时，租金水平亦有所提升。
具体而言，截至2019年12月31日，招商局商业房托整体出租率为88%，较2019年9月30日的84.1%增长近4个百分点，而对比2018年同期，则录得轻微下跌，减少2.4个百分点。
其中，最主要的提升在于新时代广场。2018年该项目出租率为74.2%，租金单价146.5元，而在2019年12月31日，该项目出租率达到96.4%，租金单价164.3元。
之所以按年依旧录得出租率的下跌，则主要因为花园城项目的主租户管理，该项目2019年末出租率为76%，而在2018年同期为99.8%。据钟宁介绍，目前该项目正在进行更新改造，主要为将1万平方米的百货商业进行升级改造。
不过按照招商局商业房托预计，虽然改造工程正在落实中，但是受到疫情的影响，工程表的时间还可能存在滞后，原本预期今年重新开业的时间或许也将延后，而其将积极采取相关措施，尽快完成相关工作，实施运营。
被疫情影响的却不单止花园城的更新改造。在刚过去的1月及2月，招商局商业房托对各物业推出不同程度的减免租政策。据透露，随着疫情的发展，其后续仍将有租金减免的政策推出。
对此，招商局商业信托目前亦没有底。在被问及具体免除租金规模时，郭瑾直言，因为疫情尚未结束，未来可能会采取进一步补贴措施，故暂时不能预计。
但他表示，预计租金补贴影响较全年业绩的比例不会太大。
给他信心的理由主要为：一方面受疫情影响最严重的商业类项目花园城正处于升级改造中，同时该项目的商户均以通过线上手段保持复工复产状态；另一方面，项目所处的蛇口地区，人口密度较低，抗疫性较强。并且，作为衣食住行一体化区域，人流并没有大量损失。
而更为直接的信心来源是，招商局商业房托已与相关方订立基金分派“兜底协议”，在2022年前，即至2019年、2020年、2021年、2022年末，年化每基金单位分配分别为0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元。
换而言之，对于投资者而言，投资房托基金最重要的分派收益影响甚微。
不过，对于房托基金而言，租金缺失的损失则是难以短时间追补，2020年的经营计划，显然是被这场“黑天鹅”所打乱。股价或许也能侧面反映投资市场对于2020年的悲观，截至3月11日收盘，招商局商业房托每股报价3.09港元，较2019年12月31日收盘价3.33下跌7.21%。
只是，短期的疫情影响并不会影响管理层对于未来的信心，更何况，招商局商业房托是央企首单房地产信托基金，同时亦是打破香港REITs市场六年沉寂的房托基金。其间，背靠招商局是多次被提及的优势。
与此同时，未来拟注入的资产方面同样释放利好，除了早已被纳入备选方案的三项物业，即新时代广场二期、太子广场二期和汇港二期，招商局商业信托亦透露出更多可能。
“首先，我们会考虑母公司招商蛇口的持有性物业中挑选一些优质的物业。现在有账面值398亿的持有性物业，28个综合体，9个商业体。”黃均隆称，“会挑选一些未来具有成长、升值潜力的。”
另一方面，黃均隆表示将会有市场化拓展的可能。除了招商蛇口大量的优质资产储备，市场上包括招商局集团旗下，招商蛇口平级公司的资产、社会上符合标准的资产都将考虑。
“这个是属于未来投资的战略方向。”黃均隆指。
