4月30日，上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司发布公告，就上交所对该公司2019年年报问询函进行回复。
地产业务方面，问询函指出：第一、报告期内，豫园房地产板块实现营业收入192.19亿元，同比增长30.34%。同时，本年销售签约额约136.48亿元，签约面积约82.99万平方米，同比分别下降27.37%和16.72%。
上交所要求豫园股份补充披露：公司销售签约额和签约面积下降的原因及应对措施；（2）结合市场环境、项目所在区域等因素，说明房地产业务收入增长是否具有可持续性。
豫园股份回应称，由于相关主管部门对房地产市场的管理持续收紧。同时，前次重大资产重组部分标的资产涉及的存量项目，于2019年进入尾盘阶段，因此签约额和签约面积于当年出现下降。
2019年公司先后在上海、天津、长春、昆明、重庆、珠海、如东获取7个项目，新增的持有待开发土地总面积合计为106.1万平方米，新增可售面积约200万平方米，为复合功能地产板块未来盈利能力提供良好保障。
豫园股份称，重大资产重组后，为落实豫园股份乃至复星层面经营战略、充分履行重组时承诺，豫园股份已成为复星旗下复合功能地产业务的主要运作平台。
此外，结合2019年新获取项目，已形成了包含在建项目、拟建项目、储备项目在内的项目梯队，在未来将逐渐实现签约和结转，有利于保障豫园股份后续年度房地产业务收入增长的可持续性。
第二，2018年，豫园股份完成收购复星持有的地产业务，业绩承诺期为2018-2020年。年报披露，2018至2019年标的公司经审计扣非净利润额合计数总额57.98亿元，占承诺业绩总额82.83%。
上交所要求豫园股份补充披露标的公司2019年主要财务数据的实际数及前期盈利预测数，包括营业收入、营业成本、期间费用、毛利率、净利润，说明实际数与预测数之间的差异及主要原因。
对此，豫园股份回应称，前次重大资产重组中，浙江复星、复地投资管理等16名对象承诺，对应的是在2018年至2020年经审计扣非净利润额合计数总额（指“三年累计值”）不低于70亿元。在此基础上，对单个标的公司、单个会计年度的业绩未进行预测或承诺。
具体而言，标的公司2018-2020年度预测的营业收入、营业成本、期间费用、毛利率、净利润和扣非后归属于豫园股份的净利润总金额分别为554.00亿元、343.00亿元、25.50亿元、38.09%、89.97亿元和70.00亿元。
上述指标2018、2019年度累计实现金额分别为333.78亿元、185.18亿元、13.64亿元、44.52%、82.41亿元和57.98亿元，除毛利率外，业收入、营业成本、期间费用、净利润和扣非后归属于豫园股份的净利润完成比例分别为60.25%、53.99%、53.49%、91.59%和82.83%。
财务方面，年报披露，豫园股份货币资金期末余额178.93亿元，其中在复星财务公司存款余额29.26亿元。短期借款、一年内到期的非流动负债、应付短期融资券、长期借款、应付债券期末余额合计236.43亿元。
上交所要求其补充，公司的资金规模和债务结构是否与业务规模相匹配。
豫园股份称，截至2019年12月31日，公司经审计货币资金余额为178.93亿元，占资产总额994.53亿元的17.99%；公司负债总额为629.80亿元，资产负债率为63.33%，流动比率为1.46，速动比率为0.48。与资金规模、负债总额等相关的财务指标，相比2018年，均不存在重大变化，资产负债率以及偿债能力指标均在合理范围内，符合公司业务特点。
上交所还关注到，2019年豫园股份的投资性房地产期末余额182.33亿元，同比增长33.57%，均采用公允价值模式计量。其中，报告期内确认公允价值变动收益2.23亿元，去年同期为-345.34万元。
要求豫园股份补充公允价值增加的投资性房地产主要信息，并说明投资性房地产公允价值增长的原因。
豫园股份回应称，报告期投资性房地产公允价值变动增加2.23亿元，主要是由于公司全资子公司上海确诚房地产有限公司和上海豫泰房地产有限公司的投资性房地产公允价值变动合计增加2亿元。
其中，上海确诚房地产有限公司于1994年12月8日取得位于上海市黄浦区豫园街道559街坊6/1丘地块（即侯家路38-II地块）。上海豫泰房地产有限公司于1994年12月30日取得位于上海市黄浦区沉香阁路38-Ⅰ街坊地块。
由于两幅地块毗邻，上市公司将其合并为豫园商城二期项目进行开发，项目名称暂定“上海豫泰确诚商业广场（暂定名）”。该项目于2019年底基本完成动拆迁工作，计划于2021年8月份开工，预计于2025年5月底竣工。
公司在2019年办理了《上海市企业投资项目备案证明》，计划新增了对地下部分的建设规划，因此本次评估考虑了地下部分的价值，同时按《上海市地下建设用地使用权出让规定》扣除了地下应补缴的土地出让金。
此外，本次对豫园二期项目土地使用权采用假设开发法评估，标的位于豫园商业中心，由于上海市中心商业存量建设用地较为稀缺，核心地段的商业地产在物业和租金上的增值潜力较大；项目开发后的物业类型为商办等可租售物业，周边类似物业的市场销售案例较多，租售价格较上年有一定幅度增长，能够按照社会水平模拟整个开发过程以及收入、成本、资金运用等情况。
