越夜越有机，说的便是地产行业的常态。
6月29日深夜，港交所披露了世茂服务控股有限公司的上市招股书，这也意味着继世茂集团、世茂股份之后，许氏家族即将迎来第三个上市平台。
在去年召开的中期业绩会上，许世坛曾公开表示：“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市，这样会更加体现我们企业的价值。”
相比起酒店业务，世茂物业板块要先一步敲开资本市场的大门了。
早在去年8月份，世茂物业正式更名为“世茂服务”时，便有猜测称世茂或许已经开始了分拆上市的筹划。今年5月，世茂服务获得了红杉资本中国基金和腾讯共2.44亿美元的战略投资。
该笔战投的引入，也同样被解读为世茂分拆物业平台的一个“加速信号”。
如今看来，一切早已有迹可循。
时间倒回2005年，一家名为“世茂天成”的公司成立，该公司彼时最重要的任务便是向控股股东世茂集团开发的物业提供物业管理服务，同步开展的业务板块还包括社区增值服务及向非业主提供增值服务。
这正是世茂服务的前身，历经15年发展后，为何会选择在此时走出IPO这一步？
对此，控股股东世茂集团给出的解释简单而直接：“世茂服务的业务规模已增长至足以独立上市，世茂集团董事会认为建议分拆对本集团及股东有利。”
据招股书披露，截至2019年12月31日，世茂服务合约总建筑面积达约1.01亿平方米，项目分布于91个城市，管理物业项目184个，在管面积为6820万平方米。得益于母公司的扩张，世茂服务业务范围也拓展到了长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地区。
从世茂集团的解释来看，“规模”似乎是考量世茂服务能否分拆上市的重要指标。为了达到这一指标，无疑也让世茂和同行相比显得有些“姗姗来迟”。
能够看到，和世茂规模相当的新城早在两年前就已经完成了分拆，当时新城悦的在管面积只有3703万平方米。
当然，每家企业的发展理念与节奏不尽相同，简单对比某一时期的数据或许难以对企业的发展情况得到全面理解。
把时间线拉长到近三年来看，世茂服务是在2019年时拥有了较为明显的规模提速。具体而言，2017年至2019年里，世茂服务在管总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米，去年在管面积同比增幅超过了50%。
根据招股书的披露，“并购”无疑是世茂服务扩张的重要手段。2019年，世茂服务在管面积同比增长了2320万平方米，其中并购获得的面积达到了1610万平方米，占比近70%。具体包括收购海亮物业和泉州三远，分别新增了1480万平方米和130万平方米在管面积。
进入2020年，世茂服务并未停下并购的脚步。数据显示，世茂服务今年至今已经完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊等公司收购事宜，新增在管面积超过1450万平方米。
不仅如此，招股书中还透露，世茂服务目前正就一家物业管理公司的潜在收购事项进行深入商讨。截至招股书发布的最后可行日期，世茂服务物业管理组合已覆盖495项物业，合约总建筑面积约为1.24亿平方米。
并购一方面带来了规模扩张，另一方面也影响着世茂服务的负债情况。截至2019年12月31日及2020年4月30日，世茂服务流动负债净额分别为1.85亿元及2.95亿元。
其中，2019年主要系因重组而应付关联方收购代价8.4亿元及应付股息5.59亿元，导致流动负债大幅增加。截至2020年4月30日录得流动负债净额，则主要是由于收购福晟生活服务所致。
另一方面，并购加速渐渐让世茂服务对母公司的依赖程度下降。招股书中提到，世茂服务如今大部分收入来自独立于控股股东或彼等各自联系人的第三方业主或第三方房地产开发商客户。截至2019年12月31日止年度，世茂服务67.6%的收入来自独立客户。
从总收入情况来看，2017年至2019年，世茂服务分别录得收入10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率为54.5%；录得利润为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元，复合年增长率为88%。
在世茂服务收入构成中，主要分成了物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务。于2019年里，世茂服务在上述三项业务中分别录得收入11.99亿元、6.49亿元和6.41亿元，分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。
虽然物业管理服务这一板块仍是世茂服务最主要的收入来源，但这一情况或许会在未来发生改变。值得注意的是，2017年至2019年里，物业管理服务收入占比正在逐年下降，分别为70.4%、63.9%和48.2%。
增长较快的则是社区增值服务部分，近三年，世茂服务在社区增值服务板块的收入分别为0.63亿元、0.95亿元和6.49亿元，占总收入的比例分别为6%、7.1%和26%。
与此同时，世茂服务近三年来毛利率分别为27.5%、29.4%和33.7%，大幅增加的主要原因便是社区增值服务收入贡献占总收入的百分比上升所致。
按照这一趋势，社区增值服务或许将成为世茂服务未来新的收入增长点也未可知。
从各项数据上看，对于刚刚提交招股书的世茂服务而言，上市似乎不会存在太多阻碍。这无疑是其十多年发展历程中颇为重要的一步，对于整个世茂集团而言，上市后的世茂服务也将成为进一步对接资本市场的重要臂助。
据了解，截至6月29日，世茂服务由世茂集团间接持有90%权益。按照计划，待建议分拆及上市完成后，世茂集团将持有世茂服务不少于50%权益，后者仍然为世茂集团的附属公司。
