编者按：危机，是一场“生存压力测试”。大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。有人被浪击垮，有人冲出重围。不可重启的商业大环境，却可以追梦的力量将它重构。
第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列，聚焦商业追梦人，探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。
自4月以来，一度停摆的实体商业逐渐复苏，无论是客流量还是销售数据，无不表明回暖迹象明显。
这一现象，除了疫情形势的逐渐好转、政府推出一系列鼓励复商复市政策刺激消费，也离不开实体商业人的努力。
后疫情时代，购物中心如何实现“稳场经营”？相信每个实体商业操盘手都会有一份自己的答案。
近日，赢商网走进位于南京主城南部软件谷核心区域的雨花客厅E-PARK，尽管从商业体量和品牌数量上它并不占据很大优势，也没有推送消费券的活动，但这并不影响消费者对它的喜爱，它是如何做到的？
“我们更关注商户与消费者，通过不断观察他们的需求，做好运营层面的服务，这是我们能够迅速复苏的关键”，面对笔者的好奇，雨花客厅E-PARK的运营公司--江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸揭晓了答案。
凭借良好的运营，雨花客厅E-PARK客流量和销售额已经基本恢复到疫情之前的水平，但提及实体商业生存现状，朱逸坦言，“最困难的日子还没有过去，实体商业正处在一个至暗时刻”，对这一阶段中的实体商业如何提高自己的“免疫力”，她则认为“活着比什么都重要，现金流比利润重要”。
展望商业地产行业下一个十年走向，朱逸也与我们分享了她的观点，“基本上宏观层面不会有太大改变，从中观和微观层面来看，并购潮还会持续上演”。
以下为赢商网本期“梦想行动力”之《赢商对话》系列，江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸专访实录。
赢商网：回顾刚结束的2季度，贵司旗下在运营的雨花客厅E-PARK商场客流的同比、环比数据怎么样？当下客流恢复情况如何？如何看待贵司的表现？
朱逸：商场经营情况基本恢复，相比同类型商场来说还算比较理想。
从数据表现来看，6月销售额和19年同比增长16.65%，和5月份环比提升9.12%；客流量4月已经恢复90%，5月和疫情前持平，月客流量达150万人次，6月份客流稍有回落，约120万人次。整个商场1-6月份销售额同比增长13.5%,客流同比下降37%。
雨花客厅E-PARK的快速恢复主要得益于：1.包括山姆会员店、迪卡侬、优衣库、MUJI、洛克公园等核心主力店的带动；2.我们项目所在的区域，客流基数大，商业竞争压力相对较小；3.项目自身的功能及业态结构，能够满足区域消费者品质生活需求。
赢商网：过往三个月，雨花客厅E-PARK进行了哪些“复苏”操作？
朱逸：我们将重点放在与商户的沟通方面，通过对商场内100多家租户逐一沟通交流，一方面实时掌握对这些品牌的实际运营情况，同时也能够针对每个品牌的经营现状“因店施策”。
与商户的沟通交流后，我们也会对一些经营比较好的品牌进行分析，并以树立典型案例形式，通过分享他们做的比较好的举措，也为其他商户增添信心。
商户有了信心，商场整体商业氛围才会更好，才能更好地服务消费者。
赢商网：您认为现阶段，“稳场经营”的关键点有哪些？消费券大战以外，购物中心还能靠什么吸客？
朱逸：商品力，这个才是核心。
购物中心一定要有消费者喜欢的商品和服务，而商品力的建设是一个持续的过程，它要求购物中心必须进行精细化管理，更加了解自己的顾客群，并通过调整，持续引进他们喜欢的品牌和产品，提供他们喜欢的服务。
我不认为消费券是长久之计，它只是依托商场和品牌的良好经营，起到一个锦上添花的作用，而不会是完全脱离前两者，就能够发挥雪中送炭的功效。
赢商网：疫情之下，购物中心空铺的现象越来越多。旗下商场如何积极进行品牌招调？现阶段引入品牌难点有哪些？选择标准是否发生变化？
朱逸：我们商场整体还好，今年刚好开业3周年，会有一些租约到期的品牌。
在品牌招调选择标准上，我们仍会坚持“精选”的原则，一定是挑选最适合雨花客厅E-PARK的品牌。具体来看，我们会对餐饮品牌进行一些提档升级，增加一些生活品牌类新品牌，不仅是看品牌的市场知名度，也会考虑它与我们项目客群的合适度。
从目前来看，想要找好的品牌永远有困难。现阶段，对于强势的商场而言，可以随时有替补品牌可以填补空铺；对于其他商场来说，大的原则是尽量不要有空铺，此外，空铺可以进行做一些创新业态尝试，如快闪店、市集的形式。
赢商网：是否有预估疫情对公司租金收入造成多大程度影响？将从哪些方面进行资金缺口补充？目前，公司的现金流情况如何？
朱逸：目前我们公司的现金流很正常。
项目上租金影响预计约1个月的收入，对于疫情造成的影响，我们有信心通过在接下来的经营中通过做高销售额来追平。
赢商网：您期待公司将以何种姿态或模样，以度过2020这特殊一年？
朱逸：对于智儒和同行来说，今年受到的市场影响都是一样的，只有自身越强大越专业，抗风险能力才会越好。作为商业地产全流程专业服务公司，我们服务多个企业和项目，包括已开业和正在招商筹备开业的购物中心，客观上都受到疫情带来的影响，希望自己能够快速反应，与我们的合作伙伴充分沟通、紧密合作，共同度过2020年。
赢商网：“消费升级”是今年两会热词。购物中心要如何抓住、服务参差多态的十亿消费者？今年的消费该怎么“升”回来？
朱逸：消费是处在一个迭代的过程中，消费者会更倾向于在标签个性化、性价比、品牌组合、空间场景、服务等方面做得出色的商业体。
今年的消费想要升回来，要分业态来看，餐饮业态恢复问题不大，但零售业态会很艰难，娱乐业态应该无法完全升回来，总体上想要追平，还是有一定难度。
赢商网：疫情倒逼探索数字化运营。长远看，购物中心的运营会发生哪些的变化？如何重构人、货、场三者关系？
朱逸：线上线下协同发展，肯定是一种趋势，但具体到如何协同，目前还有成功的案例。购物中心应该积极去尝试，无论是自建渠道，还是选择与第三方合作，都是不错的选择，现在还是一个不断尝试和试错的阶段，即便失败了也具有一定意义，因为可以从中找到失败的原因。
赢商网：时下商业地产行业出现了两大变化：零售市场增长放缓；购物中心的分化。会如何影响接下来行业走势？会否上演收并购潮？
朱逸：目前商业地产宏观层面不受影响，变化主要是在中观和微观层面。接下来还会上演并购潮，一批没有竞争力的开发商和商业项目会消失。
赢商网：实体商业最困难的日子是否过去了？该如何提升自身“免疫力”与“反脆弱性”？
朱逸：还没有过去，正在至暗时刻。
对于实体商业来说，活着比什么都重要，现金流比利润重要。
