“林总心情不要过于激动，要注意讲话频率慢一些。”
“要像唱慢歌一样是吗？哈哈！”
离这场线上结合线下的业绩会正式开始还有几分钟，坐在广州国金中心40楼的越秀房托主席林德良，正在和香港的工作人员测试连线设备。因网络传输时间延迟，工作人员要求林德良讲话缓慢一些。
看起来，林德良心情还不错——尽管手里的这份刚出的半年报表里有不少飘红的数字。
2020年上半年，越秀房托基金实现经营收入人民币8.31亿元，同比下降16.9%；物业收入净额为6.54亿元，同比下降10.4%，除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损为2.12亿元，同比下降129%；资产总额维持于362.76亿元，同比基本持平。
“这是来之不易的成绩，在新冠疫情之下，取得的基本业绩已符合预期。”投资者关系总监姜永进说道。
主席林德良则显得更为自信，称“这已比预期好了一些”。
向好的数据
疫情之下，业绩出现降幅似乎已不稀奇，管理层也更愿意向外界展示更为细致的一些向好的数据。
从整体出租率看，截至上半年，越秀房托物业整体出租率约为92.1%，较2019年同期的90.5%同比增长1.6个百分点。其中，广州IFC等成熟型物业出租率94.5%，武汉越秀财富中心等成长型物业出租率86.7%。
不过观点地产新媒体也注意到，其中“拖后腿”的是成熟型物业。数据显示，上半年国金中心、维多利广场、白马大厦、财富广场、越秀大厦均呈现不同程度的出租率下降，成熟型物业整体出租率为94.5%，较去年同期下降两个点。其中，跌幅最大的是越秀大厦，出租率较去年同期下降6.9至88.1%。
武汉、杭州维多利两处成长性物业则整体录得86.7%的出租率，同比涨幅为9.8%。租金同样呈现类似的走势。
对此，林德良解释称这是基于两种物业类型发展基底不同的原因，“成长性物业从50%多涨到80%多很容易”。其继而表示，一个好的基金资产组合里一定要有成熟型和成长性的物业。
但不可否认的是，数据正向增长的背后也是越秀房托主动管理的结果使然。
如位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位，原本处于疫情风暴中心，且长时间商业活动基本停滞，无新增供应，面临的处境不容乐观。
针对疫情期间访客量不足，越秀财富中心管理团队着手产业链招商，透过识别头部企业并摸查其在武汉的发展需求，积极增加客户储备，其中新签了两个较大的针对于线上培训的企业租约，两份合同加起来约有10%的出租率保证。
业绩会上披露，上半年财富中心新签合同面积约2.9万平方米，并与全年75%到期客户达成续租意向。截至上半年，武汉项目整体出租率上涨11%至85.3%。
从业态角度看，酒店业务则是受疫情冲击最为严重的业态，这也是林德良最为担忧的。
最担忧酒店业务
林德良将酒店与写字楼业务进行对比，“写字楼这个市场是最容易穿越经济周期的市场，因为写字楼是靠产业动能的带动，而商场或酒店是靠消费动能带动，两者是不同的领域、业态。”
一边是广州国金中心写字楼上半年出租率仍上涨1.2%，另一方面，疫情最严重的2月，同一项物业里的四季酒店入住率仅3%。整个上半年，四季酒店收入同比下降逾六成。
“的确疫情对酒店冲击比较大。”林德良承认道。同时其摆出一串数据：2、3月份入住率只有2%、3%的水平，但去到5、6月份很快恢复到62%、67%的出租率。
截至7月末，四季酒店入住率达75%，恢复到去年同期80%的水平。林德良称，上半年，四季酒店针对疫情适当调低房价以及多渠道组合促销，提高整体客房收益，截至上半年期末时点入住率高于竞品10个百分点。
“预计到9月份入住率可以恢复到去年90%的水平，如果下半年的交易会或者汽车展如期举行的话，整个下半年，可以恢复到去年同期大概85%的水平。”林德良满是期待。
除了业务层面，对于一直基金来说，稳定的收益、分派才是核心的指标。
林德良笑着称：“大家关心分派，确实这是最实际的。”据悉，上半年，管理人拟向基金单位持有人分派相等于越秀房产基金的100%可分派收入总额，分派总额3.18亿元，折合每基金单位分派0.099元，同比分别减少24.9%、27.2%。
对此，林德良以分配收益率作为剖析。“大家看我们的收益率是多少？如果按今年特殊分派3200万元，即现在的分派收益率可以按股价6月30号股价计，我们是6.2%的回报率，应该讲是符合大家市场的预期的。”
在林德良看来，影响房托基金分派还有一个重要因素——利息。
“现在各个国家的央行在做的同样一件事情是量化宽松政策。正因为如此，所以我们受惠于这个减息的周期。”其以越秀房托基金的融资成本为例，去年年底该基金期末融资成本为4.2%，但到今年中期期末融资成本大概是3.13%。
“换而言之，以我们现在的贷款规模，今年起码可以节省大概7千万元的利息成本。”此外，市场预期下半年Hibor环比下降約150bp，若考虑一年内两笔到期债务的再融资影响，未来融资成本还可继续下降。
临近结尾，问起对明年的展望，其顿了顿说，“明年会比今年更好，毕竟不是2020了。”
