11月8日晚间，港交所披露华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”）通过聆讯。据悉，华润万象生活此次计划募资金额约为10亿美金，联合保荐人为建银国际、中金公司、花旗以及高盛。
招股书显示，公司募集上市资金将用于扩大万象生活的物业管理和商业运营板块业务规模的战略投资和收并购；用于涉及增值服务和上下游产业链的战略性投资；投资信息技术系统和智能化社区以及营运资金和一般公司用途。
据了解，华润万象生活成立于2017年，是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商，业务范围包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业资产。于2020年10月31日，华润置地(01109)直接拥有该公司已发行股本100%权益，而华润（集团）间接拥有华润置地已发行股本约59.55%权益。
今年8月31日，华润置地分拆“华润万象生活”向港交所递交上市申请书。同时，华润万象生活向联交所提交的招股书显示，2017年、2018年及2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元及58.68亿元；2020年上半年，华润万象生活收入为31.34亿元，同比增加18.68%。
同期，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元；毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%，呈不断上升趋势。对此，华润万象生活在招股书中指出，毛利的增长主要是由于业务规模扩大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加。
据相关媒体报道，从收入规模来看，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第五；按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算，其排名第二。
从物业形态的收入来看，住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务的收入正呈逐步靠近态势。招股书显示，2017年至2019年，住宅物业管理服务的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元，在总收入中占比分别67.1%、62.4%、59.2%；商业运营及物业管理服务的收入分别为10.29亿元、16.68亿元、23.97亿元，占比从32.9%上升至40.8%。
而随着今年1月份正式把“商业运营服务”纳入到商业运营及物业管理服务这一业务板块上，两者之间的收入差距就更小了。今年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务实现收入16.80亿元，占收入比降至53.6%；商业运营及物业管理服务实现收入14.53亿元，占总收入比增至46.4%，其中商业运营服务贡献近3亿元的收入。
根据招股书，截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方；提供商业运营服务的购物中心有51个，总建筑面积约560万平方米；覆盖至全国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业，均位于一二线城市。
