11月9日，“我是一个比较乐观的人，预测会倾向较好那方面，但6月的时候没有预期有第二、三波的疫情，且对香港的影响大。希望将来香港的防疫措施的持续向好，令最差的时间真真正正会过去。”领展行政总裁王国龙说到。
领展公布截至2020年9月底的中期业绩，并在同日下午举行网上记者会，会上一如既往看到董事会主席聂雅伦、行政总裁王国龙及执行董事兼首席财务总监黄国祥的身影，三位相继发言，为媒体讲解集团上半年的表现。
在上半年香港疫情严峻的影响下，香港政府推出一系列的社交距离措施，令零售业重创。集团的零售租户比重不少，或多或少会受到影响。至今年9月底止，集团经调整并计入一笔1.44亿港元的酌情分派后，可分派总额达29.21亿港元，较去年同期略降1.52%。而每基金单位中期分派增长0.1%至141.65港仙。
而收益及物业收入净额分别按年下跌1.9%及0.8%，至52.33亿港元及40.37亿港元。投资物业组合之估值为1,951.12亿港元，较3月底略提升0.98%；每基金单位资产净值则减少3.9%至74.6港元。
王国龙在问答环节期间，及多次强调集团希望维持出租率于高水平，令租金或会有影响，期望市况回稳后，租户经营信心增加，令租金有支持。不过出租率方面，租户组合当中有大部分为街市及超市等，市民减少外出用餐，个别租户的销售有增长。而由年初至今，有超过200个新商店加盟，故即使有租客退租，仍然有足够的新租户可以填补空置。
集团在香港物业组合方面，总收益按年减少3.2%。于9月底，零售物业组合的租用率维持于96.1%水平，整体物业组合期内的续租租金调整率为-2.6%。鉴于物业管理费用豁免及租金减免等财务影响，零售收益总额按年减少5.5%。
而内地物业组合方面，收益总额为6.61亿元及物业收入净额为5.06亿元，分别按年下跌9.7%及12.5%。平均续租租金调整率维持正数，为8.1%，但于9月底四项中国内地零售物业的平均租用率下跌至94.7%。
“每个地区没有指定的收入比例，及因应目标重整物业组合，但根据过去数年的物业表现，若集团没有新的收购，中国的物业增长的确比香港快，收入料会慢慢超过香港。”王国龙坦言。
但以资产总值来计，香港目前资产占总投资组合的比例约75%，所以聂雅伦认为，内地的资产比香港仍然少很多，故相信要内地收入超过香港收入仍有很长的路。
另外，领展房地产投资信托基金于年中建议修订信托契约，扩大可投资范围至全部房地产类别，包括以往被排除在外的住宅、酒店或服务式公寓性质之资产，令市场遐想集团是否计划涉足房地产版块。王国龙表示，改变投资策略的主旨主要因过往在内地或海外寻找可供并购地产项目时，经常碰到有“综合项目”放售，就是同一幅地皮包含商场、商厦、酒店或服务式公寓的一篮子资产。然而，领展往往因信托契约限制，不能投资于住宅物业。改变后希望可以增加投资灵活性，但目前没有潜在的项目。
不过王国龙透露，近期正审视一些新的收购项目，主要因税务及流通量较理想。但强调收购地区没有指定地点，主要视乎资产回报率。当然在疫情影响下，比较难亲身到达某些地方，令收购难度增加，不过没有减慢收购进度，惟当需要评估个别市场其中期经济情况等时，会较难作出判断，及需要更加小心。
截至2020年9月30日的六个月内，领展已完成收购两个分别位于澳洲及英国的海外物业。包括于2020年4月，安排了4.44亿澳元的5年期贷款，用于收购首个澳洲物业100 Market Street；及于2020年8月，安排了3.70亿英镑5年期贷款，用于收购首个英国物业The Cabot。
以下为领展2020年中期业绩会现场问答整理实录：
现场提问：香港上半年零售物业组合的续租租金调整率出现负数，主要是那些行业跌幅最大，下半年情况会否改变?
王国龙:受到限聚令的影响，中式酒楼及补习社的冲击最大，其中部份的营运未能达到百分之百。上半年受到影响的行业，令集团租金出现下跌，加上集团希望保持出租率于高水平，所以为租客提供帮助。
现场提问：商场人流及销售额至十月以来有没有改善?
王国龙:下半年随着限聚令放宽，餐厅营运改善，预期若没有新一波的疫情影响，希望租客生意可遂步向好。
现场提问：有没有回购基金单位的目标？
王国龙:如果市场情况有需要会考虑，但没有目标。
现场提问：过去两个月租客的销售情况有没有改善?
聂雅伦:正如王国龙刚才提到，限聚令的放宽，预期会令租户的生意有所改善，但个别商户的情况需要视乎疫情的发展及香港的经济情况。
王国龙:由于租户组合当中有大部分为街市及超市等，市民减少外出用餐，个别租户的销售有增长。而由年初至今，有超过200个新商店加盟，故即使有租客退租，仍然有足够的新租户填补，令集团减租压力减少。
现场提问：政府暂不考虑推出新一期补就业计划，预期会否有更多公司结业? 同时会否影响续租的租金，即租租金会否下跌?
聂雅伦:虽然政府暂不推出新一期补就业计划会有影响，但随着限聚令的放宽，市场的表现会遂步改善。
现场提问：租金减免措施会否扩大?
聂雅伦:我们于2020年4月宣布推出3亿港元的商户同舟计划，其后我们
于2020年8月增加至6亿港元。但想强调租金减免措施因应不同的租户情况而有不同，加上集团希望保持出租率于高水平，这十分之重要。未有计划再扩大规模，相信规模已足够应付。
现场提问：会否预期资产提升计划回报率下跌?
聂雅伦:料资产提升计划回报会比以往略低，因香港零售环境较以往转差，令招商情况受影响。但整体来说仍有正面回报。
现场提问：香港零售组合至9月底的租用率较3月底下跌了0.4个百分点，是否可接受?
聂雅伦:物业估值有轻微下跌，但第三方评估亦要因应实际租金情况作出评估，加上集团希望保持出租率于高水平，令租金有影响。期望市况回稳后，租户经营信心增加，会对租金有支持。
现场提问：整体物业续租的租金调整率可否转升，租赁期有没有增加弹性?
王国龙:租户租赁期的长短是视乎期自身的策略，但集团有增加灵活性以协助租客。
现场提问：会否在其他地方作出并购，回报率与香港有多大分别?
聂雅伦:收购地区没有指定地点，主要视乎资产回报率。近期正审视一些新的项目，主要因有税务及流通量较理想。至于接下来是否有新的收购项目，当然在疫情影响下，比较难亲身到达某些地方，令收购难度增加。
现场提问：会否因疫情减慢收购进度?
聂雅伦:没有减慢收购进度，但当需要评估个别市场其中期经济情况等时，会较难作出判断，及需要更加小心。
现场提问：未来香港及内地的收入比例有没有目标?
王国龙:每个地区没有指定的收入比例，及因应目标重整物业组合，但根据过去数年的物业表现，若集团没有新的收购，中国的物业增长的确比香港快，收入料会慢慢超过香港。
现场提问：未来每单位分派是否可以继续增加?
聂雅伦:希望派息可以持续增长，管理层及董事局都有花心思去研究如何实行，包括重组物业组合、做好现有物业等。
现场提问：领展房地产投资信托基金年中建议修订信托契约，扩大可投资范围至全部房地产类别，包括以往被排除在外的住宅、酒店或服务式公寓性质之资产，是否有意扩大投资组合至住宅?
王国龙:改变投资策略的主旨主要因过往在内地或海外寻找可供并购地产项目时，经常碰到有「综合项目」放售，就是同一幅地皮包含商场、商厦、酒店或服务式公寓的一篮子资产。然而，领展往往因信托契约限制，不能投资于住宅物业。改变后希望可以增加灵活性，但目前没有潜在的项目
现场提问：是否维持最坏的情况是否已经过去的看法?
王国龙:我是一个比较乐观的人，6月的时候没有预期有第二、三波的疫情，且对香港的影响大。希望将来香港的防疫措施的持续向好，令最差的时间真真正正会过去。目前没有有裁员计划。
现场提问：什么时间来自内地的收入高于香港? 公司是否投放更多内地而减少投放在香港? 你会否觉香港零售市场目前正在较过去逐步下跌,如2013年? 为什么是或为什么不是?
聂雅伦:我觉得如果看我们位于香港及内地资产的百分比，香港所占的比例非常大，约于75%，而内地就少很多，故相信要内地收入超过香港收入仍有很长的路，这是我对你第一个问题的答案。
就关于零售方面的问题，我希望你明白这不是一个单一的市场，而是一个复杂市场，存在着不同的因素，而领展无论于香港及内地均是非常活跃，惟两个市场有所不同，而你亦可以看到我们的半年业绩，虽然在这个疫情困难的时间，我们的业绩亦正在改善，因此不是如你所言我们对香港负面对内地正面，我们对两地都相当正面。
