华润置地的2020：华润万象生活上市、业绩完成率108%、新开4个购物中心

编者按：

中国商业正以循新之力量，借不循常之巧劲，蓬勃发展。「第16届中国商业地产节」特别策划——“这，就是中国商业”之《向上的力量》，从开发商、购物中心、品牌商等实体商业2020年的触底、破局、进化，我们窥见了中国商业强大的韧性、活力和向上的力量。

面临疫情大考和“三道红线”监管政策，作为行业标杆的华润置地平稳度过，证实了其出色的运营能力、盈利能力、融资能力。

这一年，华润置地继续聚焦和深化“销售物业+投资物业+X”商业模式，强调规模和质量的协调发展，实现了销售物业业绩及投资物业的稳健增长，并新开4个商业项目；这一年，华润置地推进金融创新，拆分旗下商业物管平台华润万象生活赴港上市，发行ABS债券盘活持有资产，迎来公司新气象。

01

从数据看华润置地2020

今年1月12日，华润置地公布了其于2020年12月份的经营情况。至此，华润置地2020年整体数据浮现。

销售额超2850亿，目标完成率达108.79%

在2020年年度业绩发布会上，华润集团高层领导表示，华润置地在2020年的具体目标依旧是保持商业领导者地位，实现规模和利润的双增长。华润置地高层领导则定下了2620亿元的年销售目标。

依据华润置地公布的中期业绩及下半年先后公布的运营业绩，2020年全年，华润置地累计总合同销售金额及累计总合同销售建筑面积约为2850.35亿元和1418.72万㎡，同比增长分别为17.54%和7.09%。

由此，华润置地超额完成销售目标，且目标完成率达108.79%。

投资物业租金收入增长5.0%，新开4个购物中心

2020上半年，华润置地累计投资物业租金收入约49.9亿元，年下降12.5%。这与实体商业受疫情影响以及商场减租有关。据悉，截至2020年3月底，华润置地为全国40个城市的61个在营购物中心减免租金约10.2亿元。

不过，华润置地最终实现逆转，2020年全年累计投资物业租金收入约为130.4亿元，年增长5.0%。

在购物中心方面，2020年华润置地新开4个项目，包括成都万象城二期、宁波万象汇、沈阳长白万象汇以及杭州东站万象汇。至2020年12月底，华润置地在营购物中心共65家。

此外，华润置地中期业绩显示，截至2020年上半年，华润置地已开业万象城、万象天地、万象汇合计42个，储备项目50个，另有管理输出购物中心项目28个。持有商业物业总面积为541万㎡，另有筹备面积达576.4万㎡。

土地布局更加聚焦，向核心城市都市圈倾斜

土地储备方面，华润置地2020年全年共收购土地项目69个，新增总楼面面积约为1492.05万㎡，新增土地权益地价约1024.4亿元。而截至2020上半年，土地储备覆盖81个城市。

基于2020年业绩会上提出的“调节奏、调结构、调布局”工作举措思路，围绕大湾区、京津冀、长三角以及十大核心城市都市圈深耕市场，2020年华润置地在土地布局上再次向一二线高能级城市以及有产业支撑的三线城市倾斜。据观点地产网不完全统计，华润置地2020年在一二线及强三线城市拿地占比达到90%。

商业模式创新，71个类TOD项目

华润置地在加快向“城市综合投资开发运营商”转型的背景下，在资源获取上，重点转向能发挥优势的渠道，如代建、统筹配建模式与政府购地模式，包括TOD项目、城市更新项目等。据华润置地广州公司总经理许凡介绍，经盘点华润置地目前在全国有71个类TOD项目。

公司最早与TOD挂钩的是2004年参与开发的深圳罗湖万象城。截至目前，华润置地TOD相关项目还包括深圳湖贝城市更新项目、北京大兴机场华润置地中心、东莞滨海湾项目、深圳西丽高铁枢纽等。

02

从大事件看华润置地2020

1.人事变动

沈彤东辞任华润置地执行董事等职务

2019年华润置地进行了人事大调整，2020年华润置地亦历经高管层人事变化，沈彤东因其他工作安排辞任公司执行董事及执行委员会成员，由郭世清接任；此外，华润置地（北京）主要成员亦发生变更，蒋智生退任总经理、董事，刘中退任董事，凌晓洁接任总经理、董事，牟维政接任董事。

2.金融创新

·华润万象生活香港上市

华润置地2020年最受瞩目的大事件莫过于集团旗下物业管理服务及商业运营服务平台——华润万象生活，于12月9日在香港联合交易所主板挂牌上市。

据悉，截至去年6月底，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿㎡；提供商业运营服务的购物中心有51个，总建筑面积约560万㎡，覆盖至全国62个重点城市；提供物业管理服务的商场有31个，总建面400万㎡。

此外，去年上半年，华润万象生活商业运营及物业管理服务实现收入14.53亿元，占总收入比增至46.4%，商业运营服务贡献近3亿元的收入。

据今年1月4日公开数据，华润万象生活总市值达843亿元，可谓商管上市公司“大哥大”。华润万象生活的上市，再次证明了华润置地在商业运营领域的创新，华润置地将为未来可持续增长培育新的业务模式和利润增长点。华润置地方面表示，华润万象生活将以上市为契机，把握行业发展趋势，拥抱信息化和智能化浪潮，不断丰富服务内涵，开启高质量发展新篇章。

·发行ABS债券盘活持有资产

除了分拆华润万象生活，华润置地在推动公司金融创新方面还有其它举措，如发行发行ABS债券，盘活持有资产等。

去年9月初，深交所受理了华润置地成都万象城25.01亿元ABS。据悉，成都万象城于2012年开业，总建面超31万㎡，其中购物中心24.4万㎡，汇集百货、超市、电影院、冰场、餐饮等业态。

同月，深交所亦受理了华润置地中金-深圳华润大厦资产支持专项计划，债券类别为ABS，拟发行金额为30.01亿元。据悉，深圳华润大厦共29层，办公面积约4.2万㎡，为国际标准甲级写字楼，于2004年12月已交付使用。

3.商业拓展

·4个项目新开

宁波万象汇7月25日，宁波万象汇正式开业。该项目位于宁波最成熟商业中心之一的钱湖版块，其周边商业氛围成熟。项目建筑面积10万㎡，分为地下3层、地上6层。

宁波万象汇秉承“品质给城市更多改变”，为宁波带来大批“首店”、城市旗舰店等优质资源，签约210+国内外优质品牌，包括50家首进品牌，涵盖零售服饰、潮流运动、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐、家用、个护等多重业态，如高级别形象店Nike Beacon 750、华为授权体验店Plus、盒马鲜生、星巴克甄选店等。

成都万象城二期 12月6日，成都成华区万象城二期正式开业。开业后，成都万象城整体项目商业体量将达到30万㎡，为成都主城区最大的商业综合体，由4座购物中心、1座酒店、2栋写字楼、1个中心广场构成。

项目引入超过620家品牌，且首店品牌超过50家，以全城独有的运动潮流集群空间、时尚美学空间、悦享生活社交空间、成都夜晚生活新地标，涵盖众多运动品类旗舰店、智慧生活城市旗舰店、国际时尚标杆品牌等。

沈阳长白万象汇 12月12日，华润置地入驻沈阳的第三座万象系产品——沈阳长白万象汇开业。沈阳长白万象汇位于长白北路与南京南街交叉口西南角，项目以“精致生活，腔调社交”为定位，打造一座集休闲、娱乐、文化等功能为一体的商业综合体。

项目商业体量为7.3万㎡，共计引入214家品牌，涵盖影院、书店、数码、餐饮、儿童亲子、运动、美容美发、时尚轻奢、家居、精品超市十大甄选业态，五大主力店分别是万象影城（沈阳首个杜比影院）、howdy精品超市沈阳首店、辽宁首家meland club全新旗舰店、西西弗书店、优衣库。

杭州东站万象汇 12月19日，杭州东站万象汇启幕，其位于杭州市江干区和兴路129号，火车东站东广场一侧，并与地铁1号线、4号线、6号线（在建）及机场快线（在建）四线无缝接驳。

杭州东站万象汇是华润万象生活上市后在华东开业的首个商业项目，项目总体量约24万㎡，涵盖漫步式万象汇商业街区、万象企业中心写字楼、悦郡城公寓三大物业形态，其中商业体量3.6万㎡。业态方面，东站万象汇形成了以特色美食、亲子教育、潮流运动、生活服务等多元化业态，齐聚超80家品牌。

·大连万象汇动工

6月6日，大连万象汇动工开建，该项目是华润置地商业地产进驻大连的首个项目。其位于大连市甘井子区，占地约3.08万㎡，总建筑面积15.6万㎡，分为地下三层、地上五层。

华润置地表示，项目将携手国际顶级建筑设计顾问公司，打造比肩国际的场景化主题空间，勾勒全新体验场景，同时计划引入高流量人气品牌，丰富项目产品内核，为消费者打造高品质生活体验空间。

·签约晋江高端商业项目

8月29日，晋江举行泉州市产业链招商推介会暨项目集中签约晋江分会场活动。此次活动共对接16个项目，计划总投资103.7亿元。其中，华润置地正式签约晋江市(晋东新区)高端商业项目，总投资20亿元。

据了解，华润置地晋江市高端商业项目将打造集时尚购物中心、精品商业街区于一体的高端城市商业综合体，辐射泉州晋江及周边地区居民购物、休闲、餐饮、娱乐、文化教育等消费需求，打造一站式购物体验新地标。

·拟购华润集团4个购物中心

6月22日，华润置地与华润集团若干附属子公司签订四份收购协议，以总价25.57亿元收购分别位于沈阳、北京、宁波、深圳的4个项目，包含四大购物中心和一个住宅大厦。收购完成后，华润置地将持有四个项目100%权益。

据了解，这四个购物中心均为开业不久或即将开业，这一举措也被市场解读为华润集团总经理王祥明接任为华润置地董事会主席所带来的一大利好，与母公司关系更为熟络。

4.存量改造

北京清河万象汇西区焕新亮相

12月18日，历经473天的升级改造，清河万象汇西区于18日重装开业，同时，北京清河五彩城也正式更名为北京清河万象汇。

据悉，清河万象汇对项目内、外部进行整体调整升级，重点打造新产品、新业态及新模式，做强首店经济及首发经济，并紧抓夜经济。此次焕新升级的西区迎来69家全新品牌驻场，引入了LEGO、POPMART、TheColorist、Nike Beacon、Adidas Mega、Evisu、Acupuncture、Calvin Klein Jeans等一众潮流品牌。项目别具匠心地打造了具有老北京特色的24小时主题区“万象食集”；此外，与沃尔玛联手定制的4000平米精品超市也即将亮相。

5.城市更新

中标深圳罗湖田心村旧改项目

基于深圳多个大型旧改项目的成功经验上，华润置地愈发深耕大湾区旧改。9月16日，华润置地再次中标深圳罗湖田心村(拆除重建类)城市更新改造项目。公告显示，该项目拆除用地范围现状建筑物总建面约22.58万㎡，预计总投资约89.01亿元。

此外，华润置地2020年还成功中标东莞道滘镇马洲更新单元前期服务商，且华润置地深圳最大旧改项目金蚝小镇项目获批。

03

华润置地的2021

适逢华润置地购物中心的集中入市年，华润置地更在华润万象生活登陆资本市场后，上演着“速度与激情”。

据华润万象生活华南大区消息，2021-2022年间将有九个购物中心开业，2021年拟开业项目为汕头万象城、南宁五象万象汇、深圳万象前海、南宁中山路万象汇；2022年拟开业项目为福州万象城、海口万象城、东莞松山湖万象汇、深圳万象食家、汕头万象汇。

华润万象生活华东大区亦对外释放了2021-2022年筹备开业的6个商业项目消息。其中，宁波万象城、嘉兴南湖天地、泰州万象城（二期）、南京桥北万象汇4个项目会在今年陆续开业；南京万象天地、上海万象天地将于2022年面世。

而根据华润置地官微在2020年披露的消息，公司2021年将新开13个购物中心，2022年将新开11个购物中心。预计到2022年，华润置地管理的已开业购物中心将近90个。

华润置地总裁李欣在2021年经理人工作会议上表示，2021年是“十四五”开局之年，华润置地将坚持“城市投资开发运营商”的战略定位，以“重塑华润置地，实现高质量发展”为总体目标，坚持“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务”一体化业务组合，构建战略引领投资和生产运营精细化管理两大支撑体系，实现权益签约额和租金收入翻番。

（说明：以上项目图片源于华润置地）