在核心商圈土地资源有限、竞争愈加激烈的情况下，上海的商业综合体向郊区拓展趋势明显。青浦、松江、嘉定等郊区购物中心近些年增长迅速，如宝龙、万达、龙湖等大型商业地产开发商也将重点布局于外环外区域。
蓬勃的商业发展同时也伴随着更多挑战，一些招商不力、位置不佳、特色不明的商场活得愈加艰难。以青浦区域为例，近日赢商网走访区域内9个4万方以上购物中心进行统计，发现多个项目的空铺比例超过了20%，如富绅时代广场、上海夏都小镇、上海永业购物中心、合生新天地等项目面临较大面积空铺的情况。
项目名称
开业时间
商业面积
开发商
上海青浦百联奥特莱斯
2006/4
11万方㎡
百联股份
上海永业购物中心
2008/7
5万㎡
永业商业
上海国家会展中心商业广场
2012/12
15万㎡
上海市人民政府
上海合生新天地（开业时间:2013-01-18、已签约122个品牌）(原米格天地)
2013/01
14万㎡
合生创展
上海青浦区富绅时代广场（将更名悠迈生活广场【青浦店】）
2013/12
4万㎡
现为百联股份
上海青浦吾悦广场（开业时间:2014-12-20、已签约246个品牌）
2014/12
17.5万㎡
新城
上海夏都小镇
2018/5
10万㎡
上海高登联合建设发展有限公司
上海青浦宝龙城市广场
2018/9
11万㎡
宝龙
青浦万达茂
2019/6
24.7万㎡
万达
富绅时代广场内大面积围挡
青浦商业发展过快 几家欢喜几家愁
工作日的下午，位于地铁17号线漕盈路上盖的富绅时代广场内顾客寥寥无几，每个楼层都有大片区域处于围挡状态。无独有偶，赢商网在走访中还发现，青浦区内围挡较多的商场既有已开业10多年的老牌购物中心上海永业购物中心还有刚刚开业一年多的夏朵小镇，商场内人气也同时受到了围挡影响。
而与这些相对受冷落的商场形成鲜明对比的是，上海青浦宝龙城市广场、青浦百联奥特莱斯等购物中心都是几乎满铺，到了节假日人流量尤为客观。
青浦宝龙城市广场
青浦商业几家欢喜几家愁，究竟有哪些原因导致？对此，上海市商业经济学会会长齐晓斋认为，郊区商业虽然潜力巨大，但近些年发展速度过快，相应地周边人口导入却跟不上，导致开发略有超前。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，松江、嘉定等区产业发展和轨道交通等更成熟，相对来说，青浦区是近些年发展起来，轨道交通也联通不久，所以商业也还需要时间来培育。
除了区域以及时机等客观因素，项目本身的定位、位置以及运营团队能力等也是影响其表现的关键因素。齐晓斋认为，新开业商场在最初就要对项目周边客群做好详细的调查并准确定位，一些人口稠密、商务发达、交通便利的地区可打造地区级商业中心，但如果项目周边没有商业、文化业、旅游业等支撑，那就要考虑周边3公里内居民数量是否能支撑起一座社区型商业，所在的位置不同定位也应该是不同的。其次，交通对郊区商业的影响也很大，一般地铁上盖的项目有利于人群的聚集。最后一点，是否知名开发商操盘、运营团队的经验和能力也很大程度影响项目最终的呈现。
以青浦百联奥特莱斯为例，虽然项目不靠地铁且远离市区，但定位明确、招商情况优秀、所以辐射范围扩展到了全市，开业十多年来运营得很不错。
那些遇冷的郊区商业 如何实现逆转？
虽然郊区商业目前已经是超前发展的状态，但全新的商业项目仍在不断增加。据赢商网统计，2019年第四季度上海计划有14个购物中心（面积≥3万平方米）开业，其中一半都位于外环外区域，其中青浦还将迎来新项目元祖梦世界。在越来越激烈的竞争中，一些客流量较少的购物中心必须做出改变。
目前，调整转型是郊区商业的主基调，社区商业可以减少零售的比例，增加餐饮、亲子、休闲娱乐甚至美术馆、博物馆等业态，尽量去贴近居民生活；而区域型商业也要做出自身的特色，以差异化的品牌组合打开新局面。如于2013年开业的米格天地，原本定位集购物娱乐、餐饮休闲、旅游观光与一体的折扣主题时尚生活中心，现更名合生新天地后，定位改变为超级家庭娱乐中心，集购物、餐饮、娱乐、体验、亲子为一体的商业综合体，并且尤为重视生活配套和儿童业态。而改造后效果究竟如何，还需要时间的检验。
除了自我革新，一些运营情况较差的项目选择了出售转卖。如青浦的富绅生活广场已被百联股份收购并更名悠迈生活广场（青浦店），预计今年四季度将全新亮相。一些项目在被知名开发商收购后重现了生机，如此前位于浦东的三林城市商业广场于2017年4月被万科印力收购后改造为现在的三林印象城，商场的人气已是今非昔比。
另外，一些购物中心在尽量减少零售面积，增加办公面积，如通过引入联合办公等业态来填充高层。