立冬已过，温度计上的刻度慢慢下降，人们身上的衣服逐渐增多。与熟知季节奥秘的候鸟一样，每逢凛冬，冷空气总会为海南送去大批南迁避寒的游客。
每一年，如潮汐般规律的游客潮中，宝龙地产无疑是其中一个受益者。在海口市西海岸边，有一个名为“海口宝龙城”的项目引人瞩目，这是宝龙地产在海口的首次落子。
该项目占地约6000亩，总建筑面积约400万平方米，包含了集主题乐园、影视产业、商业购物、品质社区等业态。值得一提的是，海口宝龙城是海口市目前体量最大的文旅项目。同时，被列为了海南省文化产业一号工程。
头顶多项光环，海口宝龙城被宝龙地产视为文旅名单上的一个重点项目，也是宝龙媒体行今年参观考察的对象。
在此之前，宝龙地产选择的参观对象包括了山东蓬莱宝龙广场、青岛宝龙大沽河艺术村等文旅项目。
说来巧合，海南与山东虽然各处南北，但这几个项目都离海不远。宝龙地产文旅版图的首站落在了山东，版图开启时间为2009年，这也是其成功赴港上市的一年。
从山东到海南，从最初单一的购物中心到如今“商业地产+文化”策略下的多业态综合体，清晰记录下了宝龙地产上市十年来的商业发展轨迹。
海口300亿货值
深秋，海口市酷暑渐渐褪去，取而代之的是海风轻拂中20摄氏度的舒适。
不冷不热的温度预示着旅游季节的到来，海口宝龙城里的游乐园也渐渐热闹了起来。在打造海口宝龙城项目时，宝龙地产拉来了长影集团进行合作。其中，游乐园业务便主要交由长影集团负责运营管理。于去年12月31日起，该游乐园全面进入试营业阶段。
走到游乐园入口处，便看到三只卡通造型的小动物正张开双手迎客，在雕像的底座上写着“长影环球100奇幻乐园”几个大字。
三只小动物旁边，便是海口宝龙城住宅部分的售楼中心。根据分工，住宅、商业等地产业务交由宝龙地产负责。据工作人员介绍，该项目位于西海岸的中轴线上，项目北边和海岸线的距离为7公里。售楼中心波浪形的白色外墙结构，正好与项目临海的特点相契合。
“出于推盘节奏和稳健发展的考虑，我们今年的销量基本上依然保持海口前十的位置，今年的业绩指标差不多是30亿元。”
进入乐园，随处可见游客们在四处拍照。由于万圣节临近，游乐园里还应景地在或树上、或路边做了一些装饰道具，用来烘托气氛。
游乐园里游玩项目不少，过山车、鬼屋等常规项目一应俱全。颇有特色的是，一座高度超过150米的塔楼内，甚至还安置了一个室内跳楼机。
以家庭为单位的游客是该游乐园里的主力人群，对于整个海口宝龙城项目而言，这些游客也是宝龙城住宅业务的主力消费人群。
“家门口即享奇幻乐园”，正是宝龙地产在销售时打出的旗号之一。
“从去年情况来看，岛内和岛外的客户比例大概是3：7，很多岛外的客户会选择过来置业作为养老使用，如此一来，我们良好的环境和游乐园等丰富的配套自然会成为他们的选择。”宝龙地产海南海口项目营销总经理魏斌介绍道。
不过他表示，随着政策的调整，海口宝龙城今年的销售客群与去年截然相反。“今年来看，岛外的客群占比大概是30%，70%是市区的刚需人群。”他指出，虽然有各种因素的影响，但由于项目内还有酒店式公寓等各种业态，对于岛外的投资客而言，依然具有吸引力。
虽然已经开发了一些时间，但从数据上看，这个“大盘项目”未来仍将为宝龙地产提供源源不断的收益。据魏斌介绍，如今海口宝龙城项目的可售货值大约还有300亿元，在建工程量约为110万平方米，“现在实际开发量应该是还不到30%。”
说到这，宝龙地产副总裁兼宝龙置地总经理林峰立在一旁补充说，海南受政策影响较大，项目的开发周期也会跟着政策节奏去走。
“现在乐园只是第一期，未来还会有包括影视工作室、影视IP等元素会陆续推出，未来市场仍然可期。”
宝龙十年商业漫步
海口宝龙城已经是宝龙地产第三个独立的文旅项目，不过，对于这家已经浸淫商业地产近三十年的企业来说，未来的路还很长。
“宝龙的文旅开发严格来说最早起源于烟台蓬莱的宝龙广场，这个项目地段很好，但在我们没进去之前，原来的生活配套很缺乏，游客在那里的生活居住天数平均为0.9天，基本不在那过夜。”
林峰立介绍说，根据当地情况，宝龙在开发项目时覆盖了旅游酒店、购物中心、精品客栈等，“现在游客再去，基本上会在那儿呆个三两天，这给当地的整个旅游和经济有一个很大的带动。”
如此看来，不管是山东还是海口，不管是把握政策与市场的节奏，还是在项目中融合文化、旅游等元素，宝龙地产的文旅风格其实早在山东时就已经初现端倪。
“像这样的经营模式，接下来比如说我们还在福建的漳州，也已有规划中的文旅小镇项目。”林峰立进一步透露。
有人笑称，虽然相信这仅仅是“无巧不成书”，但林峰立所提到的福建漳州，从地理位置上看似乎又恰好处在了连贯山东到海南的这条海岸线上。
抛开那些玄之又玄的说法，如果从共性的角度去分析，不管是山东、福建还是海南，宝龙地产或许更看中这些地方蕴含的政策利好、旅游价值以及丰富的当地文化。
不过，不仅仅是在“海边”，国内有这几项优势的地区不在少数。世界这么大，宝龙地产同样想要去看一看。
房企的快速扩张必然离不开资本的驱动，而上市所带来的发展契机，无疑给宝龙地产创造了加快扩张的机会。
十年过去，宝龙地产的项目数量从17个增至137个，增幅706%，版图囊括了全国40多座个城市。十年新增商业中心35座，总运营面积由99.8万方增至443.5万方，业态上则延伸到了酒店、文化艺术领域。
对于未来，宝龙地产执行副总裁王亚军介绍说，宝龙仍会坚持深耕长三角的发展策略。
“长三角作为中国未来增长的一个重要议题，我相信这个趋势不会减。”他进一步指出，宝龙地产多年的商业积累，再加上在住宅方面不断提高，长期来讲这会是一个很好的组合。
十年前宝龙地产的上市，引来了一波资本红利的涌入，也让其迎来了一次快速发展的机会。十年后，宝龙再度计划将宝龙商业分拆上市，而这一步棋能为宝龙未来的发展带来怎样的影响，或许有待宝龙地产在下一个十年交出答卷。