分拆物业公司上市似乎成为了房地产企业的标配。
物业围城里的人保持着高估值、高分红和稳定性，与之形成鲜明对比的是围城外的母公司，在各类政策的束缚下，显然让两者不可同日而语。
在建业新生活、世茂服务相继表示要分拆物业上市后，荣盛发展成为了下一个买票排队进城的人，在这个市占率极低的市场上不断有新选手加入。
5月10日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称，拟分拆所属的荣万家生活服务股份有限公司到香港联交所主板上市。荣万家成立于2000年11月2日，法定代表人为刘勇罡， 主营业务为家庭服务，物业服务；房屋租赁；物业信息咨询等。
荣盛方面解释称，本次分拆上市有助于突出公司生活服务板块的发展优势，提高公司及荣万家的持续运营能力。通过分拆上市，可以有效的增强荣万家的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升荣万家竞争优势。
身后的耿建民家族
此次荣万家拟赴港上市，发行股票的种类为H股，境外上市外资股。本次发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。
值得注意的是，荣盛发展在该公告中并未披露荣万家的具体在管面积和签约面积，同时具体上市时间与发行股份价格认仍未确定。
在荣盛发展2019年的年报中，仅有一句话描述公司在去年的物业管理表现“物业公司营业收入、净利润分别完成计划的 104%和 185%；外部拓展面积 2,141.26 万平方米，完成计划的 268%。”不过，也并未披露具体的规模，只表示其年内收入约占总收入的1.64%。
据悉，2019年，荣万家实现营业收入近13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元。截至今年一季度末，荣万家合并报表口径资产总额16.41亿元，负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元。
在年初疫情的影响下，荣万家在一季度实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。
按照公告，荣万家发行并上市所得的募集资金在扣除发行费用后，拟用于以下用途：市场及业务拓展；收购兼并；社区生活服务；提高业务信息化水平；补充营运资金及一般公司用途。
目前，荣万家共有两位股东，分别为持股有91.2%股权的荣盛发展，以及持有其8.8%股权的河北中鸿凯盛投资股份有限公司。
据企查查资料显示，河北中鸿凯盛投资股份有限公司的大股东为耿凡超，耿凡超同时为荣盛发展大股东耿建民的女儿，其持股比例为44%。
河北中鸿凯盛投资股份有限公司是在去年通过增资的方式成功入股荣万家，将家族利益介入了物业公司内，显然是为上市后的利益分配做准备。
此外，荣盛发展拟定了《荣万家生活服务股份有限公司股权激励管理办法》。根据该办法，董事长耿建明先生直系亲属耿建富、肖天驰拟作为激励对象参与荣万家股权激励计划，上述交易拟构成关联交易。
据悉，耿建富作为耿建民的兄弟，一直以来在荣盛内都具有举足轻重的地位，但另一位直系亲属肖天驰则更为神秘，其仅在荣万家内担任董事兼董事会秘书。
值得的注意的是，肖天驰在网上的各种资料匮乏，并未在荣盛发展担任任何管理层职位。根据企查查的资料显示，其也没有在除荣万家以外的公司担任高管或股东。
荣盛发展的意义
在分拆物业公司赴港上市后，耿建民早已将家族利益埋伏在了物业公司身后，提前布局的女儿耿凡超，与股权激励计划中的耿建富、肖天驰成为了这份蛋糕背后的隐藏获益人。
房地产公司分拆旗下物业公司上市并不新鲜。与物业股五六十倍的PE相比起来，房地产公司个位数的PE表明了市场的悲观。一向很少投资房地产企业的高瓴资本都连续成为了保利物业以及建业新生活的基石投资者。
在不少投资者看来，房地产俨然是一个夕阳行业，而物业管理则是无限向好的“当红炸子鸡”
尤其是疫情下物业股跨周期的表现又获得了不少投资者的信赖。
然而，市场上当红的物业股例如保利物业、碧桂园服务，其大多都拥有一个大体量的母公司或股东，其背后仍然是那些每年高速增长并卖出数千万平方米的房企。在有了强势的直接输送在管面积作为基石以后，所谓的第三方在管面积做到的更多是锦上添花。
据观点地产新媒体了解，荣盛发展在2018年突破千亿，2014年至2019年，荣盛发展签约销售金额分别为283亿元、309亿元、512.24亿元、679亿元、1015.63亿元，1,153.56亿。
有业内人士表示，虽然荣万家处在物业风口上，但其输送面积上与头部房企相比仍有差距，此次对于荣盛发展更大的意义在于打通境外融资窗口。
以去年同为A股的蓝光发展成功分拆蓝光嘉宝为例，上市后的蓝光嘉宝并没有在风口上飞起来，但帮助蓝光发展形成了A+H的资本版图，可以从更多渠道进行融资与扩张。
其中，最重要的点在于股份的全流通，降低企业融资成本，增加流动性，此次公告中也披露“荣万家可在中国证监会核准文件的有效期内，择机完成荣盛发展所持标的股份全流通事宜。”