5月19日下午，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（二）》（以下简称“指导意见（二）”）发布。今年4月，最高人民法院曾印发《指导意见（一）》。
本次发布的《指导意见（二）》聚焦受疫情影响较大的买卖合同、房屋租赁合同、金融合同、医疗保险和企业破产等案件类型，提出了23条具体的指导意见。
新冠疫情发生后，零售、餐饮等行业客流减少、销售额下滑，资金回笼困难，导致租金支付困难等问题不断出现。
对此，《指导意见（二）》有哪些规定？国家出台的关于租赁方面的惠企政策，在司法实践中该如何体现？发布会现场，最高人民法院法官作了如下解释：
零售、餐饮是广大人民群众、中小微企业、个体工商户都十分关注的问题，从疫情发生以来，疫情防控措施使一些餐饮等服务行业无法开展经营，或者虽然有的能够开展经营，但是客流量减少，营业额下降，资金回笼困难，面临着非常大的缴纳租金压力。
不支持解除租赁合同，支持变更合同
针对这种情况，交不了租金或者不能按期交租金可能就会发生一定的纠纷，发生纠纷时应该掌握什么样的规则？把握什么样的尺度？在解决这个问题的时候，最高人民法院表示，基本把握两点：第一，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，在处理租赁合同纠纷时，一定要适用民法总则180条，合同法117条有关不可抗力的规定。第二，要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。
基于这两点，最高人民法院在指导意见中对一些具体情形做了规定。
“第一，一般情况下不支持解除租赁合同的请求。这里所指的一般情况，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，我们认为这种情况下不影响合同目的的实现，依据法律关于不可抗力及合同解除的规定，不支持他解除合同的诉讼请求。
第二，一般情况下，支持变更合同的请求。营业额的下降，回笼资金的困难，主要是受疫情和疫情防控措施的影响，属于不可抗力，这个时候我们根据公平原则，结合当事人和营业情况的具体事实，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求，按照指导意见是予以支持的。”
当然，这里第三种特殊情况，如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。如果出租人起诉还要求支付租金，或者是因为承租人没有支付这几个月的租金，出租人认为违约要求解除合同的，法院不会不予支持，这点主要是为了落实国家出台的关于租金方面的优惠政策。
合同不可能再履行的，可早点去掉枷锁
在租赁合同方面，最高人民法院处理这方面纠纷时需要平衡双方当事人的利益。在有些情况下，恐怕也得允许解除合同。比如为了过春节，或者由于一定的季节性需求，展览、庙会预定的场地，如果继续履行租赁合同，合同目的就不能实现了，这种情况下是允许解除合同的。
还有一种情况，虽然受疫情影响，已经完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行了，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持，实际上早点把这个枷锁去掉，让一方当事人去寻找新的商机。