编者按：危机，是一场“生存压力测试”。大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。有人被浪击垮，有人冲出重围。不可重启的商业大环境，却可以追梦的力量将它重构。
第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列，聚焦商业追梦人，探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。
作为国内头部商管公司的掌舵者，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业对商业地产行业一直保持着饱满的“热情”。
“我特别喜欢这个行业，充满着很多的不确定性，每年都在变，所以让我们永远保持这种年轻心态，因为你要努力跟得上。”
虽然今年实体商业发展很艰难，但在丁力业带领下的印力集团仍取得了不错的成绩，太原印象城和上海南翔印象城MEGA顺利开业，并在市场取得不错的口碑。上半年商业租金收入超过30亿元，开业项目整体出租率超过90%；积极探索资产证券化，成功发行了印象2号CMBS。
这一切成绩的背后，是丁力业与印力集团在商业创新运营与资产管理上的“厚积薄发”与前瞻洞察。
01
深耕存量商业运营，构筑发展“护城河”
经过上半年疫情，实体商业遭遇重创。如今虽进入全面恢复期，但疫情时期养成的消费习惯，依然影响着实体商业运营企业的后续战略布局。
在丁力业看来，这样的特殊时期，更加需要坚定做好商场经营的“基本面”，坚持长期主义，重视专业价值，与商户建立共生共荣的行业生态圈。
在采访之前，他刚刚结束与品牌租户的交流午宴。像这样的私下交流，他每年都要进行无数次。“未来是年轻人的天下，做商业我们先要了解年轻人喜欢什么。最近我们观察到，很多本土品牌在年轻人手里得到了很大的创新发展。”
万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业正在接受采访
身为印力集团的创始人，进入行业二十余年，他需要时刻保持市场警惕性，及时了解市场趋势与动向以做出正确的判断。比如在众多商场推出boss直播时，丁力业也亲自上场扮演了一回带货主播。
“对这一类不是特别懂，效果没有那些大咖的好，我主要是带头鼓励。团队会持续努力。”据印力官方披露，这场直播点赞量达到15万人次，购买转化率达到20%。
此前印力内部一直有探索“数字化发展”，但推进速度还不够快。丁力业坦承，“这次疫情也让我们深刻明白了多渠道的重要性，加速内部的数字化发展。”
2月14日情人节当日，印力全国十多个购物中心联动推出线上“温暖商店”帮助商户及时打通线上销售渠道。后又推出“印享星超级会员欢乐购”，挖掘私域流量打法，上线一个星期总销售增长394%，会员新增127%。虽然线上商城取得一些小成绩，但丁力业认为，“还需要多尝试，还没有非常成熟。”
按照万科集团对于数字化发展的统一部署，印力也在思考商业板块中，如何让数字化更赋能业务发展。
“我们正在做未来三年的计划书，其中很大的一个内容就是围绕着数字化的工作。”
可以预见，未来在印力集团不断“提升”存量资产的持续运营能力上面，“数字化”将扮演越来越重要的角色。
显然，在商业地产进入存量时代，精耕细作不仅仅在于借助科技手段提升运营能力，还在于不断契合消费者需要提升项目自身软硬件实力。
作为国内存量商场资产持有量居前列的开发商，成立于2003年的印力集团，目前旗下70多个自持的购物中心物业中，开业时间超过10年的项目占了将近一半比例。
这就意味着，抛开新增商业项目，如何让这些老商场持续“发光发热”，是未来印力集团可持续发展的关键。
据了解，这几年印力陆续对一些老旧商场进行硬件和软件焕新改造。以开业13年的深圳印力中心为例，项目在10周年之际对整个项目进行“换脸大手术”，改造后的商场拥有更加时尚的外观，内部空间也更具生活体验感，在行业和消费者中打造出良好的口碑。同样，开业16年的长沙印象汇，通过外部建筑与内部业态焕新，成功地将一座老旧过时的商场打造为长沙市夜间潮流消费地标。
长沙印象汇
“存量市场的提升，我们内部叫AE能力的构筑提升，是我们未来相当长的一个时间里的核心竞争力。很多项目通过AE打造，得到了消费者的好评，我们会持续不断的去做。这个是我们将来的一个护城河。”
丁力业所说的“护城河”，一方面是印力自身对于自持存量物业的持续发展规划，另一方面，则是整个团队对于存量提升的可持续输出能力。
而后者，在印力2020年推出的三林印象城项目上表现的淋漓尽致。2017年印力集团与其它投资人一同完成了该项目收购，印力间接持有三林印象城部分权益，并作为资产管理人，主要负责该项目的开发设计及资产运营管理。2018年10月项目完成改造重新开业，首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、积累会员近10万。2020年初，印力与其它投资人一起出售了所持有的三林印象城的全部权益。市场传言此次转手出售，项目溢价颇高。
“这次投资回报率没有你们想象的那么高，但是我们也是比较满意的。三林这个项目确实验证了我们原来对存量物业“进入-提升-出售”这么一个商业逻辑，这是一个比较好的尝试。
02
探索“商场资产证券化”成绩初显
中国商业地产从青铜时代、白银时代跨入到黄金时代。这个时代，最典型的特征就是高度关注资产的“变现能力”。如今，许多优秀的商业项目通过资产证券化运作，也为持有企业带来可持续发展的资金。
印力集团作为国内最早的纯商业管理公司，亦是国内最早接触国际资本的商管企业。从凯德、西蒙、黑石到万科，其发展历程带上了浓浓的“金融+商业”的烙印。
从这些合作伙伴和股东身上，印力学到了两个最为核心的关键点，其一，商业地产一定要把基本面做好，经营管理好项目，第二，要充分利用资本市场，这样商业地产才能持续走下去。
成为万科集团成员企业后，印力集团也在探索自己的商业不动产资本化路径。从2017年开始，印力连续4年推出四个资产证券化产品，6个商业项目总发行规模达到113亿元，是国内本土商管企业中发行规模最大的。
“我非常高兴第一批享受了政策的红利，2017年做了第一单的CMBS。”丁力业有这样的感悟，是源于从2016年开始，政府积极倡导通过资产证券化盘活企业存量资产，降低企业杠杆，此后相继推出了一系列的支持/规范市场政策。
众所周知，能够进行资产证券化的商业不动产物业，最重要的是要经营的好，能经受住资本市场考验。
“我们一定是拿成熟的物业，这些物业都已经有稳定的现金流，市场会比较青睐，这是我们最基本的一个考量。”
这一点，从印力目前推出的印力深国投广场（已更名印力中心）、龙岗万科广场、南京江北印象汇、天津西青印象城、杭州西溪印象城、宁波鄞州印象城等6个项目上亦可窥见，均是表现稳定的优质项目。
深圳印力中心
外界好奇，印力旗下目前有多少成熟物业可做资产证券化？丁力业颇为自豪地说道，“如果说这些项目有多少，实际上我们还真的是挺多的。今年上半年发了一单，下半年还会推出2-4个项目，以后每年我们会一直不断地推出来。”
由于每年环境的不同，每个项目发行证券化产品的成本亦有不同。“比方说2017年行业标准大概是在5.5%~6.5%中间，今年上半年我们发行利率是3.8%，所以外部环境的不同，投资人的想法不一样，会有变化。”
但让丁力业欣喜的是，“总体来说发行利率是在逐步的走低”。这意味着企业的融资杠杆成本降低，也让他更有信心继续推进旗下更多商业项目对接资本市场。
目前印力集团的资产证券化规模平均达到19亿元/项目，单个成绩在商业不动产证券市场非常突出。
这样的成绩，也让丁力业由衷的感慨，“从2003年成立至今，走到了今天，公司也得到了不断的发展，说明这个模式是行得通，这么做是有前途的。”
03
全新旗舰项目亮相，印力进入发展新阶段
“印力”的故事始于2015年，这一年“深国投商置集团”更名为“印力集团”。第二年，印力成为万科集团成员企业，定位为万科商业地产平台。有了万科资本加持，印力的发展速度更快了。
2020年，是印力加入万科的第五个年头，“五年计划”的收官之年，对企业的重要性不言而喻。
根据规划，除了推进太原、成都、宁波三座印象城开业，多个老项目焕新升级，印力集团在上海的旗舰项目，也是全新商业产品线印象城MEGA亦在今年正式亮相。
上半年受疫情影响，许多商业项目均延期开业了。但太原印象城仍能顶住压力在5月30日顺利开业，成为今年全国第一个开业的大型购物中心，这也从侧面印证了印力团队的能力。取得这样的成绩，丁力业评价道，“我们团队经受住了考验。”
8月25日， 总体量达到34万㎡的上海南翔印象城MEGA正式开业，这也是开业的第一个印象城MEGA项目。在这个上海地表体量最大的商业体中，印力注入了更多关于生态、艺术、健康等方面的内容。全新产品线的亮相，亦标志着印力集团进入了商业地产发展的新阶段。
上海南翔印象城MEGA
“我们看好中国的消费市场，对购物中心有信心，未来也会不断地推进发展。”据丁力业透露，未来2年内印力集团还将在全国开出7个印象城系列项目，其中第二座印象城MEGA已落地温州，将在2021年亮相。
近年，印力集团也在谨慎推进轻资产管理输出。目前全国已经有十数个轻资产项目筹备推进中。最近的是8月上旬公布的黑石基金旗下的上海维璟广场，印力将为该项目提供租赁、管理、运营、市场推广、物业维护等方面的全面支持。
“这样的轻重结合发展模式，如果两方面都做得好的话，可以让我们的企业韧性更强一些”。丁力业总结道。
目前，在国内商业局势复杂多变的情况下，如印力集团这样的头部阵营也需要不断优化自身业务结构，梳理不同的商业发展模式，取长补短，稳健前行，方能在这场“长跑比赛”中持续领先。