对于商场部门来说，过去几年一直很困难。许多全国零售商都关闭了商店，并且由于网上购物的竞争加剧，超过一小部分已经申请破产。尽管业内人士感受到了痛苦，但商场运营商Taubman Centers(纽约证券交易所股票代码：TCO)通过专注于购物者不断涌入的奢侈品商场而成功地保持了强势。
Taubman的房地产投资组合
Taubman Centers是一家房地产投资信托基金(REIT)，专注于美国的购物中心。该公司拥有26家购物中心，正在开发一个项目。该公司的战略一直是关注少数高价值的豪华商场，这些商场位于人口稠密的城市中心，拥有富裕的家庭。这种策略反映在Taubman的投资组合中，其中平均资产被评为A级(在A ++到D的标准房地产评级等级上)。
由于Taubman专注于人口稠密和富裕的地区，因此在其公开交易的REIT同业中拥有最佳人口统计数据。根据该公司的研究，其商场半径15英里范围内的家庭年收入中位数为81,207美元。这比Simon Property Group(73,588美元)，Macerich(70,193美元)和其他公司的可比中位数收益率要好。
该公司的房地产资产对于激进投资者Land&Buildings来说非常有价值，可以突出价值并要求出售最好的房产。具体而言，包括新泽西州Short Hills购物中心，佛罗里达州Millenia购物中心和加利福尼亚州贝弗利中心等物业的物业是该国表现最好的零售资产，每平方英尺的销售额接近或超过1,000美元。
Taubman Centers的房地产投资组合代表了美国一些最好的购物中心。其资产表现良好可归因于良好的人口统计数据和投入使其物业愉快的重大投资。换句话说，Taubman可能不是最大的购物中心运营商，但其商场平均而言可被视为高质量的资产。
吸引在线优先品牌
奢侈品商场的一个明显特征是奢侈品牌的代表。Taubman中心拥有奢侈品牌的代表，如Louis Vuitton(由LVMH拥有)和Tiffany。奢侈品商场的一部分吸引力在于你不能像在商店里那样在网上轻松购买奢侈品，而且鉴于价格高，普通购物者可能更愿意亲自购买。
除了专注于独家奢侈品牌和高档百货商店外，Taubman中心还开始吸引那些传统上并未加入实体店的在线优先品牌。新兴消费品牌的一个流行策略是从仅限在线的购物体验开始，然后在黄金地段的少数橱窗商店中进行补充。Taubman Centers的商场声称其公开交易的同行群体中这些在线优先品牌的集中度最高。Casper，Warby Parker，Peloton和Aritzia等公司选择在Taubman Center的商场开设分店。这是一个非常积极的趋势，将帮助Taubman中心实现推动购物者兴趣和保持高入住率的双重目标。
稳健的财务业绩
尽管存在零售商问题，Taubman Centers在过去几年中已经显示出盈利增长。净营业收入为属性级别的现金流度量，并从运营资金是企业经营性现金流指标-两人都照得明亮了多年。
| 度量 | 2016 | 2017年 | 2018 | 2019年上半年 |
|---|---|---|---|---|
| 净营业收入 | 7.04亿美元 | 7.74亿美元 | 8.16亿美元 | 4.1亿美元 |
| 每股操作调整后的资金 | $ 3.56 | $ 3.70 | $ 3.83 | $ 1.88 |
| 每股股息 | $ 2.38 | $ 2.50 | $ 2.62 | $ 2.70 |
数据来源：TAUBMAN CENTERS财务报告。
对于最近的2019年第二季度财务季度，Taubman Centers报告净营业收入增长4.6%，运营资金比上年增长8%。该公司继续看到强劲的需求推动其商场每平方英尺的销售额持续增长，这使该公司继续增加租户租金。
虽然一些公司，包括Ascena零售集团，今年已宣布关闭店面，塔伯曼具有有限暴露这些苦苦挣扎的零售商。首席执行官罗伯特·陶布曼(Robert Taubman)用这种方式总结了公司最近的表现：“在卖家增加NOI [净营业收入]的能力受到质疑的时候，我们正在产生稳固的数据。”
展望未来
Taubman Center专注于高端购物中心，这有助于使公司免受商场零售业中的大部分污染，导致商店关闭和废弃商场。虽然如果经济疲软且消费者退缩，该公司未来可能会面临一些压力，但投资者应该期待Taubman中心继续提供可观的财务业绩，同时在购物中心的持续行业震荡中徘徊。
