| 本文共3187字，阅读约需6分钟
最近，我的一位朋友很苦恼，预算800万，还是挑不到合适的房子。“一开始觉得800万不少了，认真看了一圈，想在好点的位置买套小户型都做不到……”
正在或者打算看房的你是否也因为房海茫茫感到头秃？第一套物业应该怎么挑？地铁、学校、商场谁先谁后？
今日分享一篇来自深圳资深地产媒体人@朱罗纪关于如何选房的文章。从业十几年，他根据经验给出一条刚需买房公式=地铁+学校+商场。分析很透彻，假期有看房计划的朋友，不妨花几分钟看看文章再做计划。
来源 | 朱罗纪（ID：newJurassic）
这里的“刚需”，指的不仅仅是那种买第一套房的小白，也不指那种土豪，是从用途而言——买来实际居住的购房者。
刚需买房的目的是：
买到最合适的房子，不一定是最能升值的，但一定要是在自身极限条件下最优的选择。
我们的文章也是奔着这个问题去的。
我对刚需买房子的梳理观察是，“三板斧”：
地铁站+MALL+学校
。
这三点看起来、用起来都很简单，但为什么这三样重要其它没那么重要，我们就要从头讲起。刚需当然可以不关心这些，但我们作为观察者，却不可以不讲。这个扯不清楚，“三板斧”就是无本之木。
我们首先弄明白，影响房地产价值最基本的因素是什么？
我们都知道，这些因素有很多，地段、价格、配套、交通、产品、物业……等等。这里面，每一个细节没做到位，可能都会对物业价值产生贬损。
但，其实这些都是外显出来的元素，背后更深层的是什么？
当然是需求的变化，这是一切商品价格波动的根本，就房地产而言，是
居住需求的变化
。这个变化，是潜移默化的，但的确始终在影响着不同房地产的价格，也在引导着我们房地产开发潮流的变化。
比如我随口问几个问题：
1、为什么华侨城这样一个曾经作为深圳人“终极居住地”的区域，影响力在下滑，同样香蜜湖却没有？
2、为什么近年来中式房屋开始上行，而欧陆风反而开始下行了？
3、为什么中国大部分城市的别墅升值，都没有跑过平层？
4、度假地产的开发热潮百折不衰，但又为什么全是投资大坑？
这几个问题，有的我自觉能搞明白，有的我还没搞明白。但统归来说，他们都反映出：把握居住需求的变化方向，是房地产公司产品设计部门最为重要的工作，这也是我们要去讲的刚需买房的底层逻辑。
我们回到刚需在城市内买房的目标，来看刚需的居住需求发生了什么变化。
第一个变化：
城市通勤方式的变化，地铁将取代汽车。
深圳房地产界经常讲的一个案例是：1999年滨海大道开通，带动南山房地产崛起。这个背后是：要想富，先修路。但现在不是了，现在是：地铁一响，黄金万两。当前一线城市里，基础设施最大量、最集中、最长期的投资就是建地铁。
就是说，我们的城市化仍然处在地铁大干快上的巨大进程之中。这是因为，巨量人口的涌入会导致大城市病越来越严重，进而导致工作人口效率下降。以至于，全世界的城市都在学东京、香港——实现地铁通勤成为主力的公共通勤手段，超过80%-90%。
地铁之所以重要，不仅仅是因为它运量大，而是因为它是
专有路权
，可以实现准时，这是什么主干道、高速路都无法比拟的。所以我之前分享东莞买房策略的时候说，不要再看楼盘离高速路口有多近了，高速路口慢慢会变成房地产价值的“负资产”，转换的大逻辑就要去全力关注轨道。
这种情况下，刚需的居住方式，就是要在地铁口，或者是距离地铁步行距离非常适宜的地方——
步行圈5-10分钟
。只有在这里，刚需才能在交通越来越堵的情况下，实现比较有把控的上下班。
第二个变化：
教育的变化，城市人口平均年龄增长。
这个问题我想了很久，最终认为应该从这个角度去阐释。显然，人在不同的年龄，对居住侧重点的考量会非常不同。一个25岁的毕业生去买房，和一个35岁的上有老下有小的壮汉，和一个65岁的活跃长者，选择你觉得会怎样？那么，将他们归拢起来，应该会抽离出一些共性。
我们都知道，中国的老龄化已经进展的很快速，在2015年，我们的人口年龄中位数已经是37岁了（我到越南考察时，他们的平均年龄还不到30岁，还是我们1980年代的水平）。对深圳这个全国最年轻的城市之一而言，一直到2018年，人口的平均年龄还是33岁。2010年是30岁，而在我刚来深圳的时候，我记得自己和这个城市的平均年龄一样（27岁左右，当时还一直盛传男女比例1:7）。
总而言之，城市人口的平均年龄是在逐渐增长的。那么，平均人口年龄在33岁的深圳人，共性是正好处在上有老下有小的当口，在买房的时候，他一般会非常注重子女教育（除非丁克）。而也恰恰是从这个角度，我们才能够理解，为什么一年一年过去，深圳人对教育、医疗的不满逐年在加深。原因也在这里。
这里还要谈到一点，购房人口的收入也在增加，这意味着购房者的教育购买力（也包括医疗）在提升，他们对教育质量的要求也显著不同于往日——往日是有个学校就好，但你现在即便是到了关外，比如龙华、大运，你会发现，那里的人们对名校（无论公立还是私立），既有着狂热的需求也有旺盛的购买力。
以上，就解释了：为何深圳人（全国其它一二线也是一样）在买房时对有无配套学校如此重视，又为何在关外买房的人群对名校如此追捧？房产有优良的居住体验，优越的保值增值动能，第一要有学校，其次有名校当然是最佳。
和第一个因素地铁相比，这第二个因素教育，更为重要。在“三板斧”里，教育也是第一重要的。我之前讲过了，你
没有地铁还能买车，但没有学校只能搬家。
第三个变化，
商业的变化，消费升级+电商改变商业形态。
我们重点来看商业形态的变化，很有意思。
早年，如果说哪个楼盘引入了沃尔玛、家乐福、吉之岛，那是非常长脸的事情。开发商会将之作为主力店，特地召开新闻发布会，大作宣传。但是这几年来，已经开始减少了，沃尔玛还好，其它两家已经不再出现在新建的大型商场里了。
取而代之的是大型时尚MALL的崛起，而这几年的MALL和往年的也都大为不同，体验感、参与感、社交功能被置于非常显要的位置——比如主力店推广都开始变为IMAX电影院，餐饮业态比例高、注重管理品质等等，反而单纯的购物退居次要了，尤其是名牌店的退潮。所以像欢乐海岸的设计、万象天地的网红打卡等等，都很不同。
这个背后，一方面是购买力提升本身带来的商业业态的调整，消费者不太接受那种单纯买买买的场所。另一方面也和电商的冲击攸关，直接导致购物中心全部走向体验式。这种消费心理的变化，让一些没有来得及调整商业业态的区域，物业价值是受到了影响的（比如增幅缓慢）。你商业做了还不行，必须要做得好，跟得上消费者的偏好变化。
在这一点上，其实开发商之间已经在慢慢分出高低了，还真不是头部开发商就更厉害。比如说万科的楼盘自配的商业（万科里等），和华润、星河的项目自配的商业（万象系、coco系等），在购房者眼里，可是不一样的影响力。就是绿景的佐邻系，这些年慢慢搞，品牌也起来了。
放眼全国，我们能找到不少，有些开发商悄悄的用了很多年，终于在商业品牌方面已经打响并且反超了，进而能够反哺自己的住宅物业。而有些开发商，尤其是四大巨头，虽然手持商业规模巨大，但是遗憾尚未形成拳头产品，品牌号召力上远不及自身的住宅，也未必赶得上一些特色型开发商。这一点，在具体的楼盘选择上，是会给买家带来很多纠结的。
从以上的角度，我们可以很好的解释上面第一个问题，华侨城为什么影响力会下行？就在上面这三点。
华侨城得益于早期的规划——居住区域密度越低、越是私密，越尊贵，因为买家的关注点不一样。但现在看，地铁、名校、MALL更为重要的时代，那里几乎都没有。有地铁，但距离较远。有学校配套，但不是名校。有商业，但业态已不足以匹配新的需求。
我并无针对它的意思，只是作为一个案例。反倒从另一个角度，我觉得这是华侨城下一波的机会，不妨在后两者来一次改革，比方说引入一家名校，以及重新优化自身的商业业态，声威重振不难的，就看愿不愿意砸钱。
结尾，再来总结一下这影响房屋价值的核心三重因素，也是刚需购置房产的三板斧：
第一重是地铁，首先要有，其次越靠近地铁上盖越好，
最好无缝接驳
（当然，如果是地上的轻轨，就不能太靠近）。
第二重是教育，首先也是要有，其次要离得近，越近越好（
近到无法划走
），最好自带幼小九年一贯制学校，再进一步如果是名校就极好。当然名校学区会存在被划走的风险，这个谁也没办法。但就选择逻辑而言，还是要这般选。
第三重是商业，首先还是要有一个
集中式MALL
，业态规划适当超前，其次商业品牌要有影响力与美誉度。
上述三者，如果能全有且全优，那就是刚需完美的选择了，但是这样的产品一般价格也都很“完美”。三者有其三，都平庸，以及三者有其二，也都很不错，比如有地铁、有教育。总之就是组合选择，但是，要重复一点：三者如果有其一，那建议优先看教育，其它都可以不怎么样，但是教育首先要有。
当然，刚需买房，肯定还有其它的因素，难以尽言，比如产品的因素、物业服务的因素，还有，价格，买不起啥都不要讲。但从当前消费偏好的观察角度，我认为上述“三板斧”，如果能够掌握得好，买到合适的房子是不难的。而从开发商的角度，如果着重开发这样的产品，你也能够为客户创造出真实的价值，自然也能够获得更好的利润。
原标题：刚需买房“三板斧”
