编者按：从2015年设立国家级新区，到2019年成立自贸区，江北利好频频，广受全国瞩目。在如此背景之下，向来植根江北的本土商业站上了更高的发展平台，同时全国型头部商业企业也瞅准时机进入江北，江北商业圈由从前“以本土企业占主导的局面”升级为“本土+外来”多股势力并存的发展态势，可谓机遇与挑战并存。
本期赢商网就以“自贸区成立后，江北商业的机遇与挑战”为主题，专访各位江北商业圈的领军人物，聆听他们的别样心声。
江北核心区未来效果
今年8月30日，南京自贸区正式揭牌，江北由此迎来了国家级新区之后的第二个重大历史节点。根据规划，南京自贸区将以全面落实中央关于深化产业结构调整、深入实施创新驱动发展战略的要求，推动全方位高水平对外开放，加快“一带一路”交汇点建设，着力打造开放型经济发展先行区、实体经济创新发展和产业转型升级示范区。
“两城一中心”（芯片之城、基因之城、新金融中心），这是未来南京自贸区的模样。南京自贸区意再次释放江北作为国家级新区的政策红利：金融、科技、人才、贸易、物流多领域，对标全球的高标准发展模式，整体提升地区经济的同时，也为江北商业带来了前所未有的发展机遇。根据赢商网江苏站的统计，在今年8月30日前后，众多国内头部商业企业陆续涌进江北，其中就包含万达、华润、华侨城、砂之船等等，明显是为了抓住自贸区红利而来。
南京欢乐港商业管理有限公司，深耕江北的本土知名的商管团队，2015年成立以来成功招商运营了多个城市地标商业，诸如南京欢乐港、浦口慕斯荟、大厂慕斯荟、江宁九龙湖保乐荟，每一座项目的崛起都改变着当地的商业格局，对南京商业圈产生了深远的影响。本次赢商网特别邀请到南京欢乐港商管总经理王恒刚先生，畅谈自贸区成立对江北商业的影响。
南京欢乐港商管有限公司总经理王恒刚
赢商网：欢乐港商管运营的多个项目都是江北商业的中流砥柱，如今自贸区成立，会给您的企业和旗下管理项目带来哪些机遇？
王恒刚：2015年国家级新区设在江北，今年自贸区又设在江北，中央的这两大举动绝非偶然，证明了国家对于大力发展南京江北的决心。我们欢乐港商管作为植根江北商业的管理企业，从2015年以来已经清晰的感受到优厚政策带来的红利和机遇，比如招商引资、金融扶持、人才引进等各个方面，众多优势资源的倾斜，是助力江北商业腾飞的核心力量。
江北新区作为外来人口的集中导入区，一方面高端人才的引进，充实了新区各类产业园区、新兴科技产业的发展，另一方面也带来了具备强劲消费能力的高收入人群，这对于江北商业的蓬勃发展无疑会起到强大的支撑作用。有了这些铺垫，江北如今还受惠于自贸区的政策红利，必然会有更多的商品业态和服务业态涌现出来，比如海外品牌超市、免税店，甚至是“海淘品牌”的线下店会纷纷落地江北，这将为江北商业的蓬勃发展带来更多可能。作为植根于江北的欢乐港商管，在自贸区政策红利的惠及下，旗下合作或管理商业项目，必然会营造更多、更好的商业内容，以满足各类消费人群的需求，特别是针对高端人群和外籍人士的商业内容营造，未来会更有优势。目前欢乐港商管全程运营管理的白马生活广场就是这样一个项目，该项目位于江北白马路和狮山路交界处，与江北自贸区管委会仅一街之隔，是一个总规模7万方的城市综合体，比较值得期待。
南京自贸区新赛道
白马生活广场地处江北老山富人区，周边有金基九月森林、明发悦山府、银城颐居悦见山、金隅紫金叠院等众多别墅区环伺，周边的人群消费能力强劲。白马生活广场将于2020年底开业，2019年底全面封顶，该项目是欢乐港商管携手浦口交通建设集团针对项目周边中高端消费群体精心打造高品质生活方式的田园式购物中心，在做精零售的同时，强化休闲、娱乐、社交等生活配套，目前项目招商工作已经启动，主力店陆续敲定：万达影院IMAX，金吉鸟健身等十余家优质品牌都已经与项目签约合作。搭乘南京自贸区成立，人才引进的东风，未来欢乐港商管还将会不断研发和创新新的产品类型，引进前沿时尚的商品品类和服务业态，以满足高、中、低等多种层次消费者需求，而白马生活广场便是欢乐港商管创新之路的第一站，具有里程碑意义。
白马生活广场效果图
赢商网：作为本土的，植根江北的标杆商管企业。江北成立自贸区之后，大批全国型企业，如华润、万达……头部商业玩家纷纷进入江北，给您带来哪些挑战？
王恒刚：其实不仅仅是自贸区成立，自2015年国家级新区成立以来，由于招商引资力度的加大，国内头部商业玩家已经纷纷进入江北，2017-2018年的龙湖、王府井等等都已经来了，这次自贸区成立，双区叠加效应之下，万达、华润、华侨城、砂之船等对于江北有了一次集中的进驻。从长远来看，江北预计会成为很多全国知名，且尚未进入南京的头部商业玩家的首选地，譬如太古里、大悦城等等。同时随着自贸区效应的逐步放大，关税减免优惠与金融支持等多种红利政策加持，还会有更多的海外商业品牌进入江北，可想而知的是未来的江北商业应该是“本土商业+国内头部+海外兵团”三方并存的局面，竞争的激烈程度可想而知。但任何事物都有两面性，未来江北商业虽然竞争激烈，另一方面众多实力玩家的加入也给江北商业带来了更多的发展机遇，站在我们本土商管公司的角度，国内与海外优秀的同行来了，并不一定是来切蛋糕的，他们来了反而会把蛋糕做得更大。
江北目前还有很多待开发的商业带，未来很有潜力成为市一级的地标商圈。就以南京欢乐港所处的六合雄州商圈为例，目前5公里辐射范围是30万人，按照规划3年以后这项数字会上升为75万人，导入人口多了必须有更多的商业体提供服务支撑，今年12月21日的龙湖六合天街开业，再加上未来六合万达的加盟，以及后来的商业开发企业陆续进驻，未来的雄州商圈反而会更加成熟、多元化。其次，众多头部商业企业与海外兵团的进驻，与本土商业形成差异化经营，会让江北商业形成层次丰富的行业生态圈。
2018年底南京欢乐港开业现场
赢商网：作为植根江北商业市场的本土公司，欢乐港商管和外来企业实现差异化竞争？
王恒刚：欢乐港商管作为一家本地商业管理公司，可能财力上不如华润、大悦城所代表的“国家队”、规模上比不上万达、印力、龙湖为代表的“国内头部玩家”，但是我们有的是对本土市场的一份热爱与情怀，以及自身团队强悍而高效的协作能力，这让我们与外来的优秀同行形成明显的差异化优势。
作为一家立志长期深耕南京市场的商管公司，骨干员工也全都是在南京商业圈打拼多年的“老南京”，这使得我们对于合作品牌的熟悉度更高，也更了解当地消费者实际需求，决策周期更快，这些优势能够保证我们能够更加“用心、高效”的为各个商业项目服务。2015年6月，江北正式被设立为国家级新区；而欢乐港商管成立于2015年3月，4年多以来可以说欢乐港商管是与江北国家级新区共同成长，也是江北腾飞的见证者。
在江北，欢乐港商管除了管理运营南京欢乐港这样的大型购物中心，社区商业方面也颇有建树，慕斯荟就是其中代表。从浦珠南路的第一家慕斯荟到今年年底即将开业的六合慕斯荟（欢乐港二期），欢乐港在江北已经成功全案运营了3家慕斯荟，使之成为江北当地知名的社区商业品牌。接手第一家慕斯荟时是2015年，当时项目周边除了南京工业大学以外，几乎没有其他的消费客群聚居区，在这种局面之下，一面要说服星巴克、汉堡王、三福、ONLY、JACKJONES等这些成熟品牌来到这个体量小、位置偏的项目，另一面还要充分挖掘当地的消费潜力，为项目开业后稳步运营保驾护航，慕斯荟起步时可谓是困难重重，但它最终成为了江北知名的社区商业标杆，这与江北国家级新区的蓬勃发展有着直接的关联，4年以来由于江北招商引资和人才引进力度的加大，住宅方面有保利、雅居乐、大华、金辉等国内头部房企进驻江北，众多品质住宅拔地而起与人口导入政策的加持，江北旧貌换新颜，地区消费力井喷让慕斯荟有了强有力的发展支撑。而慕斯荟的成功，也为欢乐港商管带来了更多的发展机会，一方面它迅速成为江北社区商业的知名品牌。另一方面，不少头部房企也找到欢乐港商管寻求合作，比如2018年开业的江宁九龙湖保乐荟和2020年底预计开业的江北白马生活广场。
欢乐港商管之所以能不断取得骄人成绩，与旗下优秀的运营团队不无关联。欢乐港商管的初创团队几乎全部来自万达系、金鹰系等大平台，都是具备丰富实战经验的精兵强将。并且公司从2015年成立开始就确立了三大发展目标：第一，一定要做出欢乐港商管品牌的知名度和美誉度，让每一个经欢乐港招商运营的项目都成为当地的商业地标；第二：珍视团队合作精神，不断进行团队建设，让欢乐港商管成为南京商业轻资产管理公司领域的佼佼者；第三：不断强化企业的核心竞争能力，为每一个合作项目创造更多的价值。在如此强大的团队班底和极富凝聚力的企业发展宗旨引导下，欢乐港商管将每一个经手的项目变得极具品牌价值，更是在江北树立了一个又一个的商业标杆。而且欢乐港商管服务的每一个项目都要超过5年的营运期，是一个整体包含策划、招商、运营等各个环节在内的“全案运作”，这不仅是对项目负责，也是对品牌商负责，通过经年的运作，欢乐港商管对于每个项目的情况了如指掌，并进行有针对性的招调，对于品牌方也通过长年的接洽有了默契的合作关系和感情，如此接地气的管理方式反而是很多全国性商管企业不具备的优势。
赢商网：按照江北的发展速度，未来实现国际化商业区可谓指日可待，欢乐港商管未来会在江北的商业圈扮演什么角色，会做出哪些贡献？
王恒刚：谈到这个问题，我觉得欢乐港商管未来的定位是“立足当下、放眼未来”，南京自贸区成立了，国内外商业巨头齐齐涌进江北，而我们作为深耕江北多年的商管公司，旗下产品线已经比较成熟，可谓是“先人一步”，这其中就包括以慕斯荟为代表的社区型的购物中心；以江宁保乐荟为代表的社区商业街区；以六合欢乐港为代表的区域型购物中心；未来，欢乐港商管仍将继续夯实、深耕这三条产品线，并利用自贸区的红利，将一些具有国际化特色的商品、业态融入到三大产品线之中，例如进口超市、进口商品直销店、平行进口车门店，中外合资旅行社等等未来都有可能出现在欢乐港管理运营的商业体之中，值得一提的是，按照自贸区普惠原则，未来原汁原味的国际娱乐项目和文艺演出也会逐渐进入江北，这对于江北商业的娱乐业态发展必然是一大利好，我们欢乐港商管也将积极将这一特色引入旗下运管的商业体，提升项目核心竞争力。
2016年海沧自贸区海淘节
平行进口车
另一方面，自贸区成立之后，江北相关商业的发展要求和水准也相应提高了，这也给我们欢乐港商管提供了更多的发展与合作机会。当地不少产业园区、高档住宅社区、市政项目都对自身的配套商业有了更高的定位，普通的底商、沿街商铺已经不能满足需求，较大体量并且具有专业商管团队运营的商业才是未来江北商业的“标配”。在如此大背景下，欢乐港商管团队由于之前在江北已经有慕斯荟、南京欢乐港等一系列的成功案例，本身就具有比较好的市场口碑，我们对未来的发展前景充满信心。
站在欢乐港商管自身发展的角度，面对机遇当前，我们也正在积极探索和推出新型商业项目的管理运营模式，以适应时代的需求。
结语：采访结束之际，王恒刚先生还向赢商网表示：“如今自贸区成立，双区联动之势已经形成，南京江北已经站上了更高的历史舞台，未来地区的发展必定无可限量，这一点作为诞生于南京、成长于江北的本土商管企业来说，我们是很有信心的。”
（部分图片来自南京楼市、南京商业荟）
