进入四季度，随着房地产行业集中偿债压力显现，虽然海外融资成本更高，但房企仍然在加快海外发债的步伐。
据中国房地产报记者不完全统计，截至11月27日，11月单月已有包括德信、大发、万科、融创、绿地、正荣、旭辉等在内的15家房企（计划）发行21笔海外债，其中美元债仍为房企发外债选择的主要融资种类，涉及总发债规模约59亿美元。
虽然今年以来房企发行海外债的规模相比去年整体上升，但11月房企海外发债规模仍然创下新高，已超过10月的发债总额（不足40亿美元），且刷新年内单月海外融资纪录。
发债利率也进一步分化，龙头房企以及国企央企发债利率明显较低，而中小型房企发债利率仍然居于高位，11月房企发行海外债利率最高达到12.875%。
在11月房企发行的海外债中，大部分房企发债目的均为“借新还旧”。“一般情况下，临近年底，房企不愿发债，但如果有一些窗口期，房企可在年前通过借新还旧置换一批债务，既不会增加总债务负担，同时将短债变长债，对企业而言后面几年也会比较轻松，暂时不用担心偿债问题。”一位闽系房企首席财务官向记者表示。
规模创新高 利率反下降
来自Wind的数据显示，去年全年内地房企海外发债规模约为616亿美元，而截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模已达到610亿美元，接近去年全年发行总额，如果按照已经公布海外融资计划的发行规模计算，则发行总额达624亿美元，已超去年全年总额。
据中国房地产报记者不完全统计，截至11月27日，11月单月房企发行海外债的规模已经接近60亿美元，有望创造今年单月发债规模新高。
中原地产分析认为，这是受益于前10月全国住房销售的良好表现，相较全球其他区域的收益率，中国房企所发债券的收益率，更吸引全球资本的青睐，年末房企海外融资意外顺利。年中部分房企发美元债的不顺，在11月份基本都得到了满足。
在同策咨询总监张宏伟看来，房企集中发海外债的原因就是缺钱。在缺钱的情况下，国内融资困难，因此房企将眼光瞄准海外债。
此外，房企之所以在11月掀起一波海外发债高潮， 原因还在于四季度的偿债高峰。一位业内人士向记者表示，早在2015年至2016年，房企在国内信贷环境较为宽松时大肆扩张发债，导致这部分债务将在2018年至2019年迎来集中偿还期，尤其是2019年三四季度。
“美元债融资井喷的背后，是房企资金链紧张、融资渠道被限制，对于杠杆率较高的房地产企业，资金压力非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。
值得注意的是，11月房企海外发债在规模上创新高，但在发债利率上所有下降。据记者统计，今年10月12家房企发海外债共13笔，平均发债利率为9.5%，而11月房企海外发债平均利率为8.2%，平均利率水平环比下降1.3个百分点。从单个企业发债利率来看，11月房企海外发债利率最高为12.875%，而10月海外债最高票面利率超过13%。
评级、年期影响发债利率
虽然11月房企海外发债平均利率环比下降，但在数量上，11月仍有半数房企发债利率高于平均利率。
据记者数据统计，11月房企发行海外债券21笔，平均发债利率8.2%，其中10笔债券利率均高于平均水平，数量占比近半。
具体到企业层面来看，不同企业发债利率仍然在进一步分化。11月发债房企中，海外发债利率最低的为中海发行的一笔2.94亿美元的优先票据，票面利率仅为3.05%，其次便是万科发行的两笔美元债券，规模总计7.23亿美元，利率分别为3.5%和3.15%，这说明颇具规模的龙头房企和具有国企央企背景的企业在海外发债利率方面具有明显优势。反之，一些中小型房企如佳兆业、大发地产和德信中国，11月发行的美元债券利率均达到10%以上。
“影响房企发债利率的两个主要因素是企业评级和债券年期。”上述闽系房企首席财务官向记者解释称，同样评级的房企发债利率不同还取决于债券年期，比如两家房企的企业评级均达到BB，那么发5.5年期债券，利率就在8%左右，如果发3年期债券，利率则在6.75%~7%。同样评级下，年期相差一年，利率差距在0.5%~0.75%基点左右。
“如果一个企业评级是一个B，B+相对好一点，B或者B-这样得评级，在发债年限上会有一些限制，一般很难发3年及以上得债券，利率也相对较高，一般均在两位数。”
在11月发行海外债券的房企中，大发地产和德信中国的发债利率最高，均达到12.875%。
对此，大发地产相关人士向记者表示，公司发债利率较高与目前的市场环境息息相关，但从企业自身而言，未来也将积极拓展融资渠道、优化债务结构，降低融资成本。
此外，记者查询显示，目前标普全球给德信中国的企业评级为长期B，按照上述财务官的说法，德信中国不仅发债利率保持高位，在债券期限上，截至目前发的三笔美元债年期均不超过3年。
实际上，大发地产和德信中国均为最近一年内上市的资本市场新秀，记者发现，除了这两家企业，新近登陆资本市场的房企海外发债利率均较高，基本都在10%以上。比如弘阳地产自上市之后便频繁高息发海外债，在10月底的一笔债券中票据利率达到13%；即使是新上市的千亿房企中梁控股，首发美元债的票面利率也超过10%。
对此，德信中国一名高管人员向记者解释称：“资本市场对新上市的公司有个熟悉的过程，发债利率(除规模特别大)前面会高一点，一般情况下后面会慢慢降下来。”而对于此类房企未来如何降低海外发债利率，该高管认为，“关键还是年报各项财务指标的改善和增长”。
