去年下半年开始面对修例风波，及最新的肺炎疫情，香港房地产行业的状况难言乐观。而零售层面受影响尤甚。
2月7日，太古地产有限公司公布了旗下投资物业在2019年第四季度的营运数据。
通过出售非核心资产回笼资金，再用于核心物业的获取、建设与修缮，是太古地产在商业项目上的主要运作方式。过去数年该公司亦就此进行了一系列交易。
筛选到目前，太古在香港拥有已落成的包括太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓在内的三处零售物业，及太古广场、太古坊、港岛东中心及太古坊一座三处办公楼物业。
作为当地最主要的商业地产物业业主之一，通过其表现，我们或可以一窥上述两场“危机”正如何影响香港的地产开发商。
数据显示，太古持有的三座零售物业在2019年全年均录得零售销售额负增长。其中，核心商场太古广场较去年同比下跌16.8%；太古城中心数据同比下跌2.9%；东荟城名店仓则下降4.5%。
有别于2018年全年增长11.8%的表现，太古广场购物商场在2019年首季就已经表现不佳，同比下跌2.3%，上半年就跌4.2%，到前三季度跌幅为11.8%。
跌幅扩大主要发生在第三、第四季度，其他商场的情况亦大抵如此。
“太古广场购物商场内的百货公司 (位于一楼和二楼) 由二零一九年五月底开始进行装修及改建工程……零售销售额数据未有作出调整以反映因相关关闭而引致的销售损失。”太古地产解释称。
事实上，位于香港金钟站上盖的太古广场在去年第三、四季度部分日子，亦曾因社会局势纷扰停止营业。这可能是该商场下半年销售跌幅显著拉大的原因。
而进入2020年，太古旗下零售商场面对的另一“威胁”，则是新型冠状病毒肺炎。截至2月8日24时，全国现有确诊病例增至33738例。严重的疫情令旅游业发达的香港备受打击，也进一步影响到当地零售业。
“本来香港旅游业已有轻微回暖，接待访港旅行团及未来一至两个月的外游需求都有增加，但疫情令访港旅客几近绝迹。” 香港旅行社东主协会会长叶庆宁2月6日接受采访时说。
同日，香港中华厂商联合会发布2020年香港经济展望报告。报告预测今年上半年访港旅客人数将锐减九成，“（香港）经济增长将因此被拖累超过3个百分点”。
“事实上，在疫情蔓延前，本港已面对颇为严峻的经济环境。”香港财政司司长陈茂波2月9日在其网志中写到，“零售和饮食业是重灾区。去年第四季零售销货量急跌24%，是有记录以来最大的季度跌幅。”
根据香港政府统计处2月5日公布的预计数据，2019年第四季香港生产总值同比下跌2.9%，连续两季收缩。其中，服务输出（涵盖访港旅游业）及本地资本投资总额（反映营商气氛）分别下跌25%及16.2%。
同时，香港去年全年零售业总销货值临时估计4312亿港元，同比下跌11.1%，是3年以来首次下跌，且是22年以来最大跌幅。当中珠宝首饰、钟表及名贵礼物销货值跌幅最大，按年急挫近37%，百货公司货品亦跌逾25%，服装跌逾22%，超市货品跌逾3%。
陈茂波称，此次肺炎疫情对香港经济实质影响的程度，很有可能高于2003年时SARS对经济的影响。其指出，现时内地旅客占整体访港旅客人数的78%，比率远高于2002年的41%。而近年旅游业占本港总服务输出32%，高于SARS时期的21%。
旅客锐减，香港零售管理协会主席谢邱安仪2月4日在谈到农历新年期间市况时就表示，由1月24日(年三十)起10天内，香港珠宝及首饰商生意跌幅超过8成，衣服鞋履及个人护理生意跌幅达6成。
“主要因疫情紧张加剧影响零售业，加上内地访港客减少。” 谢邱安仪形容香港现时零售市道已进入“超级寒冬期”，预计要等疫情结束到今年暑假情况才得到纾缓。
另一方面，太古地产去年在办公楼方面表现却不错。根据公告，太古广场、太古坊、港岛东中心及太古坊一座三幢写字楼物业的租金调幅分别为19%、13%、11%。同时，太古广场租用率为98%，较上年末降低2%，太古坊的租用率与上年末持平，达到99%，港岛东中心及太古坊一座的租用率则上升1%，达到100%。
写字楼市场坚挺，但更严峻的挑战正在到来。据了解，受疫情影响目前香港不少企业正采取在家办公的方式复工，当中又以甲级写字楼的主要租户，一些大型公司和跨国企业执行得比较彻底。
美联工商铺在最近发表的一份研究报告中就披露，香港指标甲级写字楼价格及租金一月份环比分别下跌0.7%及2%，双双重返2018年初的水平。该机构营运总监兼商业部董事翁鸿祥认为：“最新疫症的出现，无疑对写字楼市场构成打击。”其估计，第一季全港的甲级商厦租售价将会下跌5%。
而与香港情况相比，太古地产2019年在内地的表现则让人眼前一亮。
资料显示，太古地产目前在北京、上海、广州、成都持有8座投资物业，包括三幢写字楼和五座零售物业：北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里和上海兴业太古汇。
这些物业在去年都录得不俗的增长，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里分别同比增长10.6%、19.7%、26.4%、22.9%，上海兴业太古汇表现最佳，增长幅度达到72.6%。
“尽管现时环境存在挑战及不确定性，但考虑到中国零售租金收入强劲及九龙东有望成为香港最好的写字楼市场，认为太古地产将有能力维持其经常性收入及派息稳定增长。”大和证券在去年9月提到内地市场对太古的重要性。
只是鉴于疫情的影响，相信前景暂时并不算乐观，但希望在下半年。不少机构最近都预测中国内地及香港的经济将在下半年迎来转机。而内地经济恢复活力，会使香港旅游业和零售业重现生机。
最权威的预测来自中国人民银行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜。他在2月7日召开的国务院新闻发布会上表示：“我们判断，疫情可能会对我国一季度的经济活动造成扰动，但是在疫情得到控制之后，经济会较快地回到潜在产出的附近。”
“疫情缓解以后，中国经济将会迅速企稳，并且前期推迟的消费和投资会有释放，中国的经济会出现补偿性的恢复。”
