这是《WIN DATA灼见》第1篇文章，共4005字，精读需7分钟
一线城市购物中心步入成熟期，即将迎来下一阶段革新或衰退的分化；二线城市购物中心随着城市化红利逐渐消失，资本入局，收并购规模快速上升，竞争加剧。
或为深化布局，或为待价而沽，调改提升转而成为一二线城市商业主旋律。
然而，疫情造成的品牌池匮乏，使购物中心的差异化之路“难为无米之炊”。同时，高昂的物业改造成本也让人望而却步。
据赢商大数据统计，截至2019年底，全国一二三四线城市共有138家开业时间超过15年的购物中心，450家开业时间超过10年的购物中心（统计样本：商业建筑面积≥3万㎡的已开业购物中心）。
如何激活这份隐性资产，将其转化为市场号召力，是调改核心。
未来，哪些品类、品牌更能助力存量mall实现资产增值？
处于不同发展阶段的mall有哪些调改痛点与针对性举措？
“黑天鹅”事件频发的存量时代，哪种调改方式更行之有效？
01
数字原生代“喜新厌旧”，mall调改越发高频
受益于城市化的快速推进，不断扩容的城市边界和新区建设为开发商提供了“土地驱动型”的发展机会，过去我国购物中心行业位于高速增长通道。
而随着城市化进程迈入“提质减速”阶段，优质商业用地稀缺，供给侧收紧，“土地驱动模式”已然失效，“运营驱动模式”成为主流。
数据显示，到2030年，主力消费群体将成为数字原生代：生来便浸润在数字化语境之中，获取信息和连接互动的方式、消费习惯和偏好与上一代消费者截然不同，愈发喜新厌旧。
同时，5G技术的商用日渐逼近，消费市场迎来更大的不确定性，购物中心业态、品牌将大概率高频更迭。
2019年，典型城市购物中心开关店品牌量占比差值逐季下降，市场整体下行，存量时代的竞争压力可见一斑。
数据统计范围：北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津、武汉、杭州、苏州、南京、郑州、贵阳、西安、合肥、青岛、昆明、福州、厦门、泉州、长沙21个城市，在2019年前开业、商业建筑面积5万㎡及以上的1154家购物中心；
开关店品牌量占比差值=开店量占比-关店量占比；
正值表示上行，负值表示下行；差值越大，竞争压力越小，上调、上行趋势越明显，调改频率越低；差值越小，下调、下行趋势越明显，竞争压力越大，调改频率越高，下同。
02
马太效应明显；“后入方”与“先进者”差距拉大
人民法院公告网数据显示，截至2019年12月中旬，以中小型房企为主的破产企业数量已达488家，相较于2018年明显增加；“饿殍遍野”的另一面，则是大型房企进一步巩固规模优势，市场主导地位依然坚挺。
而中国商业地产大多由房企开发运营，后期购物中心行业“马太效应”将越发明显。
另从“进场时间”来看，开业年限越短的“后入方”，开关店品牌量占比差值下降越明显，市场竞争越激烈，生存空间越窄。
开业年限越长的“先进者”，享受到了早期城市化带来的消费红利，已在市场上树立较高的地位并形成一定的竞争壁垒，“后入方”较短时间内难以超越。
从典型购物中心的业绩也可以看出“后入方”与“先进者”的差距：据赢商大数据统计，2019年年销售30亿+的项目中，超五成的项目开业时间超过8年。
03
新开mall面临较大的被淘汰风险，更爱“折腾”
随着消费成为“三驾马车”中的主导，购物中心入市数量激增，“新开mall（开业1-3年，下同）”存量节节攀升；同时，近三年新生代崛起，消费市场日新月异，在这个时间段入市的“新mall”，面临更大的不确定性与被淘汰风险。
为了提升在年轻客群中的“存在感”，相较于以往的“三年一小调，五年一大调”，“新开mall”的调改周期缩短为“一年一小调，三年一大调”，甚至“季季调，年年调”。
生命不息，折腾不止，怎一个“调”字了得。
04
老牌mall更具备城市IP潜力
从不同开业年限购物中心客流表现（2020年1-4月疫情期间）与调改趋势来看：“老牌mall”（开业10年及以上，下同）见证了几代人的时尚生活变迁，与消费者之间有强大的情感连接，经营稳定，更具备成为一个城市IP的潜力。
购物中心的业态、品牌更新需求，源自其不动产属性与所处的消费市场快速变化之间的矛盾。
过去十年，实体零售商业经历了电商冲击、去主力店、购买主力年轻化、快时尚崛起与遇冷、百货“购物中心化”、零售“体验化”、场景“沉浸化”、购物中心“百货化”等一系列市场变化。
据赢商大数据统计，近十年典型城市购物中心零售业态面积平均占比一度从80%下调至30%左右（数据统计范围：21城5万㎡及以上的购物中心）。
内容时变时新，容器却将长存。
为了更好地呈现不同类型项目的调改趋势，我们将不同开业年限的购物中心“人格化”，类比成人的不同发展时期：“少年mall”（开业1-3年）、“青年mall”（开业4-6年）、“中年mall”（开业7-9年）、“老年mall”（开业10年及以上），来分析不同运营期购物中心的调改痛点及举措、业态/品牌引进偏好。
05
“青少年mall”打“体验牌”
“中老年mall”打“情怀牌”
“青少年mall”：偏爱引进餐饮、儿童亲子、文体娱（重在吸引流量的体验式消费业态），开关店品牌量占比差值较高。
“中老年mall”：偏爱引进零售、生活服务、跨界集合店（重在业绩提升的“场景式”零售业态），开关店品牌量占比差值较高。
开业时间较短的“青少年mall”，消费者培育尚浅，调改核心在于迎合目标客群的喜好，更注重吸引流量；而经过消费市场千锤百炼、存活时间长的“中老年mall”，调改核心在于引领潜在客群的消费习惯，更注重情感链接。
06
“青少年mall”延伸服务宽度
“中老年mall”引领新兴生活方式
据赢商大数据中心统计，疫情期间，不同业态受疫情影响程度截然不同，餐饮、游乐、影院、KTV、幼教等业态客流量大幅下滑，经营压力攀升。而超市、药店、诊所等与居民生活密切相关的服务型业态影响则较小。
从这个角度来看不同发展阶段项目的调改趋势：
“青少年mall”——火锅、烧烤/铁板烧、儿童服务、儿童教育、跨界体验店、超市、丽人养生、医疗健康、娱乐休闲，开关店品牌量占比差值较高，调改焦点在于社交氛围营造、延伸服务宽度。
“中老年mall”——复合餐饮、轻餐、休闲餐饮、中式餐饮、儿童零售、生活方式集合、体育运动、文化艺术，开关店品牌量占比差值较高，调改焦点在于场所调性提升、引领新兴生活方式。
07
“青少年mall”走文艺范
“中老年mall”走高冷范
调改是存量mall重启与消费者情感链接的契机，具有仪式感的业态可以唤醒消费者对与项目相关的过往经历的回忆。
从这个层面来看，“青少年mall”更倾向唤醒消费者内心的文艺基因，而“中老年mall”则趋向唤起消费者对高颜值、高品质的向往：
“青少年mall”——江浙菜、西北菜、书店书吧等品类呈现较大上调趋势，KTV、网咖电玩、儿童摄影等品类呈较大下调趋势。
“中老年mall”——美妆、奢侈品、生活用品集合店等品类呈现较大上调趋势，早教、箱包皮具、韩式料理等品类呈较大下调趋势。
08
“青少年mall”注重提升“网感”
“中老年mall”注重提升“质感”
近两年来，类REITS、CMBS等债资产证券类金融产品，得到了较大的尝试和发展。2020年突发疫情，证监会紧急出台疫情防控专项资金支持政策，加大金融支持力度。
在购物中心资产证券化加速推进的新阶段下，项目调改新引进的品牌类型出现了较为明显的差异：
“青少年mall”——偏爱引进高潜品牌、流量品牌，更注重提升“网感”，从而吸引流量。毕竟，“先得流量者，先取天下”。
“中老年mall”——偏爱引进租金贡献品牌，更注重提升“质感”，从而实现租金提升和资产增值，为资产证券化奠定一定基础。
09
“青少年mall”链接国内
“中老年mall”接轨国际
伴随消费升级与消费分级，个性化、差异化需求日趋显现。而引进“首店”带来的“新鲜效应”，正与新生代所求“不谋而合”。
从不同发展阶段购物中心调改引进的首店级别来看，“中老年mall”偏爱引进全球/亚洲首店、全国/内地购物中心首店；而“青少年mall”则偏爱引进区域/城市首店。
从不同发展阶段购物中心调改引进的“首店”所属业态来看，“青少年mall”偏爱引进餐饮类、儿童亲子类、生活服务类、文体娱类首店；“中老年mall”偏爱引进跨界集合类、零售类首店。
数据显示，“首店”的试错率正不断攀升。主要集中在明星、名人创业的餐饮新品牌、国内知名度尚未打响的海外小众品牌。由于餐饮准入门槛低，疯狂进mall开店导致竞争激烈，加之零售选址较餐饮更谨慎，因此，餐饮首店失败率是零售首店的两倍以上。
未来，商场调改引进新兴品牌首店，还是成熟品牌首店？
运营能力强、能引领时尚且位于核心商圈的“中老年mall”，具有较强的品牌孵化能力，对新兴品牌首店保驾护航的能力更胜一筹。
尚在培育期、且位于新商圈的“青少年mall”，驾驭首店的能力较弱，则要谨慎把控新兴品牌首店与有背书的成熟品牌首店之间的比例。
我国存量购物中心调改市场的开启，比欧美国家晚了近十年。而这十年，正是互联网飞速发展的十年。受技术和发展路径的影响，我国与欧美国家在“增转存”阶段所面临的消费环境存在较大差异。
以欧洲为例，购物中心调改方向主要是扩建和业态的综合优化。我国购物中心在增量阶段，市场已经发生了“购物型消费”到“体验型消费”的过渡。因此，在空间规划、业态引进、品牌组合、精细化服务上反而为调改提升、资产增值预留了更大空间。
