地产“老炮儿”冯仑开了一档访谈节目。他说，要寻访国内外“有勤奋、积极、自由价值观的青年商业人物，讲述他们复杂、多元的创业与人生故事”。
冯仑与贾凡抖音直播对话
6月11日晚，第一期节目在“冯仑风马牛”抖音直播间开播，访谈的对象是蜜蜂科技BEEPLUS（需求面积:3000-6000平方米）的创始人兼首席执行官贾凡。
经过一个小时的对话之后，冯仑将这位90后创业者评价为“商业新势力”：由贾凡所召集的BEEPLUS联合创始团队从珠海起步，不到五年的时间，便在全国一线、新一线城市及粤港澳大湾区打造出数十个堪称“颠覆式”的办公空间项目和办公配套服务空间。
成立于2015年的BEEPLUS，旗下主要涵盖三大业务板块：大中企业定制、联合办公空间及新生活方式。公司在传统的商办地产服务领域完成五轮融资，估值超10亿元人民币。更重要的是，贾凡所开辟的“新办公生态”概念，正在被越来越多的企业客户、地产集团、产业运营管理公司以及地方政府所接纳，一条全新的赛道已初现雏形。
开辟“新办公生态”赛道
商办地产的近况并不乐观。尤其受今年的疫情影响，根据戴德梁行发布的2020年Q1一线城市甲级写字楼租售数据报告显示，深圳写字楼空置率已高达24.6%，创近十年新高。另外，上海21％，北京13.8%，广州5.2%。
存量去化缓慢、物业价值承压，加上以联合办公为代表的创新业态和模式渐露疲软之势，商办地产已不再是受人追捧的“风口”。
当年，从海南的农田里挖出“第一桶金”的冯仑，对于房地产行业的创业之路有着深刻的理解。很多人说：“联合办公之后，商业地产没有留给创业者的空间了。”冯仑却说：“事业需要积淀，不要追风口，要尊重商业规律和我们自己的商业判断。”
贾凡对于商办地产的判断是：供需矛盾已不仅仅体现在“量”，更体现在项目的“质”。为满足开发效率而呈现“千楼一面”的传统写字楼，早已无法满足“个性飞扬”的千禧一代白领；联合办公的商业模式尽管难言成功，但它将来自美国硅谷科技公司的“开放协同”工作理念，以及打破格子间壁垒的灵活办公形态带进中国的办公市场，并深深影响了千禧一代对于工作场景的认知和追求。
“办公室1.0时代是工业革命时期的打字间； 2.0时代是信息革命时期的格子间；如果说联合办公是办公室的2.5时代，那么3.0时代就是BEEPLUS正在开创的新办公生态。”
贾凡认为，办公室“3.0时代”将是未来的办公场景，其内核是对空间的内容打造和生态运营。
“新办公包含几大要素：第一是办公空间打造的整体化解决方案，这是针对过去行业的痛点；第二是精细化管理的能力，这是今天行业所缺的东西；第三是理念和文化，Bring Life into Work，将生活带入工作，我们要定义未来人们的办公空间应该长什么样；第四是智慧办公、智能化解决方案。”
在“新办公”的理念下，BEEPLUS打造了数十个大型定制办公空间产品，为锦江集团、开元集团、珠海大横琴集团、元気森林、瑞思集团等大型集团公司、地产集团、国有企业和地方政府等定制办公空间项目。
以内容打造和生态运营为核
冯仑与贾凡的直播对话现场就位于BEEPLUS为知名茶饮品牌元気森林和挑战者资本所打造的办公空间社交大堂。直播的背景是颇具BEEPLUS空间特色的办公配套——“自助饮品长廊”。此外，BEEPLUS还为客户定制的办公空间中加入了颇具生活气息的午休舱、冥想室、糖果会议室等办公配套设施，并把这些统称为“X”元素。
Google X每年构思上百个创意，似乎只为创新而生；Intel的CPU和芯片组的顶级产品都带有“X”，寓意引领与颠覆；IBM Thinkpad代表极致便携的“X”系列，则是经久不衰的科技与灵感汇聚的象征。科技公司爱用“X”来命名，他们相信“X”代表了一种用于探索未知领域的创新精神。
贾凡把“X”解读为未知的无限种可能，这也代表了当下人们对于办公空间的需求特点：个性化、人性化的融合，以拓宽“办公”的边界，让办公空间不仅限于服务“8小时工作”。
“在我们的新办公生态里，有个重要的理念，叫BringLife into Work，将生活带入到工作。谷歌的员工完全可以在公司里享受健身、阅读、休憩，度过8小时工作之外的一部分时光，于是工作不再是煎熬，灵感和创意更容易被激发，这才是未来的工作方式。我们希望把办公空间打造成人们生活场景的一部分。”
直播开始前，冯仑在这个空间项目里逛了一圈。他认为，相比一些企业为了提升坪效极尽空间所用，将办公室打造成让人“避之不及”的场所。BEEPLUS这个办公空间无论是企业自用，还是用于对外出租的自由工位，乃至开放通透的社交大堂和休闲多功能中心，都明显感觉让人“很舒服”。
“办公空间服务看似不是一个很潮的领域，面对的又都是旧的、传统的业态。你把它变成了一个有内容、有趣，而且还能赚钱的生意。”冯仑如此点评。
关于对空间“内容”的打造和“运营”的理解，贾凡不止一次提到新加坡的樟宜机场T4航站楼对他的启发。这个2017年启用的机场代表了贾凡心目中现代公共建筑的顶级水平：一流的投资强度，一流的设计施工，一流的运营管理和招商。“从开始的整体架构，空间规划，室内设计，到信息化、智能化系统的建设，再到商业运营、招商引资，艺术品装置设计，以及文化的建设，还有最后的精细化管理，它绝对是一个标杆和样板。”
以内容打造和精细化运营为代表的樟宜机场同样成为了BEEPLUS打造空间产品的“标杆”。出于对空间设计的高标准要求，BEEPLUS从MAD马岩松建筑事务所、KKAA隈研吾建筑都市设计事务所、HGA、Sanderson Group等知名建筑设计机构挖来资深设计师，自建“设计研究院”。为确保空间打造对设计理念的准确还原，BEEPLUS首次引进美国的Turnkey Service，即交钥匙工程服务模式，实现一站式空间定制。
“我们给自己定义是新办公生态的引领者，我们解决的是办公空间从设计、建设再到后期的行政运营管理的一站式服务，包含从对空间的运营管理，到对人的服务。”贾凡说道。
以空间改变时间 引领未来生活方式
2000年，房地产行业处于突飞猛进的阶段，冯仑却认为传统房地产“拖了万通的后腿”，万通集团必须“卸下包袱，轻装前行”。
2020年，传统房地产行业的沉重负担日益显现，越来越多地产开发商、地产运营和资产管理公司喊出“去地产化”的口号。在与贾凡的对话中，冯仑也再次提出了对于“后开发时代”的价值判断。
冯仑表示，“房地产进入到后开发时代，特征之一是资产管理和运营。把一个空间做得好看、让人感觉舒服，很多设计师都能做到。但是怎么把空间运营、价值管理的流程控制好，在这个低利润区间内赚到钱，这才是所谓新办公生态的服务商们最大的挑战所在。”
面对这个命题，互联网思维式的扩张策略已被证明“此路不通”。在冯仑“后开发时代”的命题下，贾凡给出的答案是“精细化”。
“早期BEEPLUS拓展自营业务，每一个空间项目都经过精细的成本和盈利模型测算。只有能够盈利的项目，才是BEEPLUS投资的目标。”贾凡说，“尤其是在商办地产领域，公司需要可持续发展，这也是BEEPLUS在2019年就启动轻资产运营模式的探索，并且在今天抢占到新办公生态这个全新赛道的引领者位置。”
“以空间改变时间”是BEEPLUS的一大愿景。通过1年多时间的轻资产运营模式，BEEPLUS已在北京、上海、深圳、珠海、广州、杭州等一线、新一线城市及粤港澳大湾区全面布局，为企业及政府打造并运营了数十个办公空间，同时还有市政配套和市民服务空间、新零售空间。尽管已打造了多样化的空间形态，但BEEPLUS的宗旨始终是围绕着办公场景，通过对工作场景的打造，向人们传递“未来生活方式”的理念。
凭借国际化、颠覆式的空间设计、出色的产品打造及空间规划能力，BEEPLUS精准把握当下写字楼空间运营的痛点，快速制定个性化方案，形成了从办公选址到空间设计到定制装修再到空间运营管理的一站式服务解决方案。这也力证了“新办公生态”势必将成为办公空间的趋势和潮流。
“再往下走，我们会成为平台型的公司，或者说生态型的公司。”贾凡说，“通过社群和智能设备，把办公场景下的人链接起来，挖掘人们的消费需求、生活需求，用更丰富的空间产品和业态去满足这些需求，提供更多场景下的解决方案。
