近日，CBRE世邦魏理仕发布《2020年广州房地产市场回顾与2021年展望》。世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部负责人钟廉军，以“崛起·求变”为主题，解析广州商业地产市场发展状况与未来趋势。
钟廉军表示，崛起，指城市新兴商圈的崛起，例如新开业购物中心向非核心商圈扩张的迹象明显，2020年，黄埔、番禺、增城等区域均有新商场亮相；求变，则是传统商圈在求新求变的调改路上踏出坚定步伐，例如9月底刚完成改造亮相的北京路商圈。
而无论从哪个观察视角，一系列利好数据，均展示广州零售商业的较强韧性。
购物中心首层平均租金：2021年正向复苏
按照世邦魏理仕数据，广州全市购物中心首层平均租金为28.1元/㎡/天，同比下降5%。
对于该数据，钟廉军认为应分阶段看待：上半年由于多个购物中心减租免租，同比降幅接近7%；到了下半年，购物中心租金水平已明显表现出企稳止跌了。
“近期或因疫情反复，可能会影响租金的恢复速度，但总体上，2021年广州购物中心首层平均租金将得到正向复苏。”
新开购物中心开业率：提振市场信心
从广州2020年新开业购物中心来看，商业面积达10万㎡以上购物中心如悦汇城（28万㎡）、番禺天河城（15万㎡）、增城合生汇（13.8万㎡）、南岗万达广场（13.57万㎡）等大体量MALL，其开业率均达70%以上。
“即使没有疫情发生，这个开业水平也是不错的表现，因此这项数据对市场信心的复苏具有提振作用。”钟廉军表示。
品牌新开业趋势：美妆业态逆市上扬
从新开店品牌趋势可以看到，2020年仍以餐饮为主，但其中新开业与退租品牌同样“活跃”，新开店餐饮品牌占比高达37%，同比上涨约10%；服装与箱包可以说是受疫情影响最大的业态之一，往年新开店比例约占30%，而今只有17%左右。
此外，美妆和个人护理品类则呈现逆市上扬的态势。“2019年以来，无论国际美妆或国货美妆品牌发展如日中天，从以往占比约4%-5%提升至目前约10%，成为头部业态的重要组成。”
品牌选址上展现的一个重要变化是，尤其首店品牌，不会仅仅“扎堆”天河路商圈，而展现出对其余商圈社区商业项目粘性有所增强，他们亦开始选择非核心商圈如白云新城等，开设其首店落位，亦或多商圈同时布局。
复盘2020年，可以看到广州商办市场表现出先抑后扬的态势，市场租赁活动在下半年显著复苏；而随着广州城市商业活动逐步恢复，下半年零售市场客流基本恢复至疫情前水平，但不同的商圈及不同的商场间恢复程度存在差异。
另外，汽车展厅和彩妆集合店等业态积极拓展，以及新开业的商场录得较高开业率，均提振着市场的信心。
展望2021年，钟廉军认为有四个趋势值得关注。
首先，广州区域型商圈逐步壮大，其中番禺万博商圈的辐射能力将在2021年显著提升。随着万博商务区新开业的继续加码，加之途经此处并连通珠江新城的高速地铁18号线也将开通，改善万博通达性的同时，也将吸引通勤珠江新城的番禺居民在此中转，万博将成为番禺重要的交通枢纽之一，利好该区域内的零售物业。
其次，市区商业的调整成果将在2021年有所显现。通过租户调整、硬件升级和场景优化，旧商场将会迎来焕然一新的内外形象，以及带来更多新品牌。同时，越秀和荔湾传统商圈的部分商场还将调整定位，主打社区商业，体验类业态的比重将有所上升。
此外，汽车展厅的强劲需求仍将延续到2021年，值得关注的是，传统车企新能源车品牌的布点将较以往加快，并且选址的方向同样是大型商业体的主力位置。
大宗交易方面，2020年录得两宗物业注入REITs的关联交易，包括广州的乐峰广场及大信旗下两个分别位于顺德和中山的商场。
预计海外房地产信托仍将持续收购其母公司在粤港澳大湾区的其他商场，并关注大湾区的其他商业收购机会。
退出渠道的丰富将改善市场的流动性，并有效提升收购端的活力。
