?撰文丨熊舒苗
编辑丨付庆荣
榜单出品丨赢商云智库
数据支持丨赢商大数据
专业支持丨北京汉博商业研究院
暖春而至，商业地产企业2020大考的成绩单陆续放榜。有人得意不已，一如“全球店王”SKP、奢侈品当道的恒隆；可多数人在疫情的余波下，面露失意之色。
去年底，中国百货商业协会发起了一份“零售行业景色指数”式调研问卷，结果显示：回收的有效样本中，半数企业2020年销售收入同比降了约20%。
谨慎、观望的情绪，并未彻底消散。可已经走出谷底的它们，还是将正向之力量投射到了接下来2年涌入的新开购物中心上。
据赢商大数据监测，全国367个城市（不含港澳台）管辖行政区内，计划2021年1月至2022年12月开业且商业面积3万㎡及以上的购物中心为1990个（不完全统计）。
其中，仅2021年全国拟开业购物中心便达到1113个，总体量接近1亿㎡。而截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。
乍眼望去，购物中心“报复性开业”潮来了。而商场“结构性过剩”问题，或在这一轮加仓中再次凸显。可真正的王者，从来不惧竞争。风云际会，方显示英雄本色。
为此，赢商云智库以城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度，在1990个拟开业购物中心中，综合测评出2020年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。
测评范围：计划2021年1月-2022年12月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心
数据采集时间：2020年1月-12月
以下将对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。
一、业态创新/品牌引进分析
1、业态创新“不吃香”了？
TOP50上榜项目中，公开业态信息的项目达30个，其中引进创新业态的项目占比达不足50%，较以往大幅下降。强体验、高硬件标准，创新业态考验的是项目方在引流与收租间如何平衡。
上榜项目，因定位不同，对创新业态的偏好不同，主要集中在大型室内娱乐中心、跨界复合书店、博物馆、宠物馆、儿童主题乐园、特色餐饮主题街区等类型。
上海前滩太古里：首次推出屋顶街区，打造Wellness复合社交空间
前滩太古里，太古地产在中国内地打造的第三个太古里项目，由太古地产与陆家嘴集团合作打造，总建筑面积约12万㎡。项目延续了“太古里”的建筑布局，由分布于南区、北区的建筑及中央公园组成，计划2021年分阶段开业。
以“Double Parks双层开放空间”为概念，打造Wellness特色屋顶复合社交空间：除地面街区和中央公园外，首次在屋顶打造街区形态，引进中国内地首家MOViE MOViE文化生活概念影院、日本茑屋书店，及日本高端专业运动品牌ASICS中国内地首家ASICS RUNNING STATION跑步型动社等租户。全长450米、横跨前滩太古里南北两区的Sky Loop天空环道，则将串联起景观丰富的零售、休闲和绿化空间，帶來愉悦的休闲购物体验。
引进高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等逾200家商铺：餐饮方面，多家优质餐厅汇聚前滩太古里南区4楼特色屋顶街区，包括美国知名休闲连锁餐厅The Cheesecake Factory 芝乐坊餐厅、港式锅界祖师爷楼上火锅、日式烧肉名店“烧肉达人”升级品牌烧肉正好，以及首次进军上海的半山腰云南餐厅。
◎图片来源：前滩太古里
2、“首店经济”牛劲足
为摆脱商业同质化竞争、激发新的消费欲望，自带流量、创新性强的“首店”，尤其是级别较高的“中国首店”，是上榜项目追捧的对象。
上海瑞虹天地太阳宫：都会生活力新坐标，以新业态、新概念赋能消费升级
即将于2021年开业的商业综合体太阳宫，是中国新天地在上海打造的又一个风尚新地标。作为瑞安房地产旗下最大体量的购物中心项目，其位于上海北外滩经济圈，连通地铁4/8/10/12号线，辐射区内43万高端城市中产群体。
定位“都会生活力新坐标”，打造绿色商业：超4000㎡的室外露台、5500㎡的穹顶天幕、室内1500㎡的绿化空间、室内外近5300㎡的立体植物园，在城市与自然、空间与时间、消费与体验之间，构建一个符合多元消费群体需求的生活场。
引入多个创新业态和新概念品牌，升级消费体验：如MUJI生鲜菜场中国首店MUJI meal solution supermarket、室内水族馆Hall of the Sun Aqua Park、亲子乐园meland club、寰映影城、上海首个覆盖水陆空萌宠专区的Pet Social等。5-7楼则有Foodie Social迭代升级的中西美食空间，以及“清明上河图”为场景打造的地道美食集市。
◎图片来源：瑞虹天地官方微信
3、传统娱乐焕新装，运动品类热度高
城市居民的休闲娱乐需求不断提升，影院/健身/KTV等传统娱乐品类仍是项目引流、消化经营面积的首选；运动成为新中产生活方式，运动鞋服及健身馆等相关品类持续火热，注重社群运营；超市、儿童乐园、家居零售，为招揽家庭客群的“三大马车”。
上海万科·天空之城：围绕社群重新定义商业形态，为大虹桥商务区带来新活力
上海万科与申通资产合作打造的首个TOD地铁上盖项目——万科·天空之城，位于大虹桥商务区，是复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的“城市共同体”项目。
项目总体量80万㎡， 其中商业面积10万㎡，且与轨交17号线徐盈路地铁站无缝链接。距离虹桥枢纽约6.5公里，周边5公里内有约30万高端住户。项目不仅设有天空滨河跑道，打造跨楼层的室内农场，与周边居民共同构建绿色健康生活，还将通过与知名IP的跨界合作，构建潮流运动场景，或将成为周边年轻人、年轻家庭的潮流聚集地。
目前已签约入驻的主力品牌包括：
CGV影城，占地面积超5000㎡，将打造旗舰级影城；
奈尔宝乐园，占地面积约3000㎡，将打造以“科技博物馆”为主题的定制店；
造梦盒子剧场，以剧场+演出剧团形式进驻，带来互动式儿童剧体验。
◎图片来源：上海万科·天空之城
二、区域/城市分析
1、华东一枝独秀，西南、华南活跃
华东表现最为强势，上榜项目数量占比34%，与2019年持平；除牢牢占据龙头的上海外，杭州、南京、福州、南昌、温州等多个城市均有项目上榜。
西南、华南表现活跃，位居第二梯队，均上榜9个项目；西南主要聚焦重庆、成都；受“粤港澳大湾区”战略利好影响，深圳、广州、珠海等地项目受关注度高。
华北仅北京、天津有项目上榜；华中以武汉为首，郑州、长沙紧随其后；西北、东北表现相对疲软。
2、优质mall“扎堆”上海，重庆/珠海关注度飙升
在TOP20项目中，上海占据7个席位，太古、凯德、瑞安、印力等开发商旗下项目受市场关注度高；重庆商业关注度直逼一线城市，珠海潜力显现。
珠海融德广场：都市情景新领地
珠海融德广场是龙湖智慧服务首个商业轻资产全托项目，占据珠海前山核心区位，辐射社区上百个，周边常住人口近五十万，是珠海人口最集中的区域之一。
“城市会客厅”，前山首个综合商业中心：融德广场致力于成为前山首个以情景主题、休闲娱乐、社区配套服务于一体的商业中心，承担区域交流、艺术展示、互动体验、便民社区服务等城市会客厅功能。
采用“三首层”设计，拥有6大功能分区：下沉广场、室外扶梯的创新设计，自然贯通各楼层，打造“三首层”概念；囊括潮流阵地、美食社交、亲子乐园、休闲健康、宴会酒楼、文娱培训等功能，创新复式形态主力店，层层有亮点。
珠海融德广场将成为家庭社区一站式消费、互动娱乐体验新领地，创造区域商业的新模式。
◎图片来源：珠海融德广场
三、商圈/体量分析
1、向城郊外拓，扎入“非商圈”地带
市级商圈、成熟商圈位置稀缺，增量少；区域商圈、新兴商圈竞争日趋白热化，消费力上限明显。上榜项目主要集中在商业氛围较为薄弱的“非商圈”地带。
【龙湖杭州丁桥天街】位于杭州丁兰新城核心区，未来在产业及规划利好影响下，预计3公里范围内覆盖人口超40万，目前商业配套以邻里中心及卖场为主，该项目开业后有望率先成为该板块高消费力客群的购物首选。
【西安环球港幸福林带购物公园】位于西安东部新城区，幸福林带是全球最大的地下空间综合体、全国最大的城市景观林带项目，未来将有5条地铁线路汇聚，潜力巨大。
2、中小型项目占主流，“巨无霸”夺眼球
中小型项目（5-15万㎡）最受市场青睐，走精致路线，发力主题化业态；超大型项目（商业面积≥20万㎡）市场声量高，以业态之丰富多元取胜，在引进大体量娱乐业态方面更具优势，场景消费可塑性强。
深圳龙华壹方城：25万方大盒子mall，引领龙华商业新高度
鸿荣源壹方商业旗下第二个壹方城，位处深圳北龙华CBD区域，众多年轻白领定居于此，消费潜力大。项目连接城市主干道，接驳地铁25号线、27号线，毗邻4号线与22号线，可便捷通达深圳各区域，辐射范围广。
“双首层”地面入口，连通壹方天地：双首层地面入口，连接路面住宅、公交，将客流汇聚至购物中心；内部设置连廊，与壹方天地A、B、E区闭环承接，差异化商业主题分区实现客流共享。
25万方超大体量，集合八大业态，汇聚首店品牌：规划时尚潮流、休闲运动、饕餮美食、娱乐视听、居家生活、儿童成长、文化创意、社交聚会八大业态，提升区域商业形象、打造高端化体验。
吸引国际一线品牌、中国/华南/龙华首店品牌入驻，如中国首个世界级室内风洞飞行体验店——iFLY深圳·风洞全球会员店、华南首家陈露国际冰上中心、cinesky新天影院等。
◎图片来源：壹方商业
四、开发商/产品线分析
1、民企加速跑马圈地，国（央）企/外企慢工细活
与往年表现持平，民企开发商上榜项目超过半壁江山，龙湖、万科势头强劲；国（央）企、外企“慢工细活”出精品，拟开项目关注度普遍较高，在TOP20中占比65%。
2、连锁经营为主流，天街、大悦城产品线强势
上榜项目以连锁产品线项目为主，龙湖天街、大悦城系列各上榜4个项目，其中包括合作开发或轻资产品牌输出项目，注重从开发运营模式向资产管理模式升级。
武汉大悦城：新光谷青年引力场
位于光谷中心城核心区域，购物中心面积约14万㎡，定位“新光谷青年引力场”。与地铁11号线光谷四路站直接接驳，坐拥双地铁+空轨三维立体交通优势，是光谷首个大型城市商业综合体，打造城市青年潮流玩乐先锋地，计划2021年12月开业。
以“光能漫溢，石裂成谷”为设计理念，打造出内部“光能”冲破磐石的生机感。聚焦新兴中产情感需求，结合6000㎡超大室外中庭打造沉浸式社交互动场“流光溪谷”。
目前，武汉大悦城招商签约率已达48%，引进了包括京东旗下7Fresh美食生鲜超市、卢米埃影城、卡通尼乐园、康斐斯高端健身、星聚会KTV、真快活动漫体验中心6大主力店。
值得一提的是武汉大悦城将联合卢米埃影城打造超5000平的区域首家IMAX影院，同时将引入华中区域最大杜比全景声震动影厅。
聚焦青年生活方式，项目将打造快时尚美妆文化输出地、运动潮牌城市级旗舰店、品质餐饮网红茶饮最全集合地。另外，项目将汇集覆盖0-6岁年龄段全品类儿童业态组合，极大提高区域青年家庭客群消费体验。
◎图片来源：武汉大悦城
五、建筑/空间设计分析
绿色成为关键词，以空间换客流：绿色建筑和空间，成为越来越多项目的追求。商业场景生态化，把自然、商业、文化相结合。
运用IP思维，打造特色记忆点：借助特定IP形象、标志性建筑、艺术雕塑等，提升项目辨识度，拉近消费者和商业之间的距离。
武汉万科未来中心：把公园搬进商场，开启汉阳家庭消费新时代
武汉首个60万方TOD未来式综合体，地处汉阳核心区域，由约11.7万㎡购物中心、约7.2万㎡甲级写字楼、约5.3万㎡活力垂直商办、约32.4万㎡超高层住宅等多重业态组成。
公园式设计，打造会呼吸的“城市绿洲”：聘请国际级设计师事务所伍兹贝格、香港L&P完成整体设计，约8000㎡城市级虫洞公园、2000m²SKY PARK屋顶花园，三大主题和五大景观带，构建了一个完整、多人群生态区间。
紧扣“亲子家庭、运动健康”两大购物主题：项目已签约永辉超市、卢米埃影城、卡通尼乐园、一泓健身等主力品牌，并引进星聚会KTV、海底捞火锅、太二酸菜鱼、金宝贝、周大福等品牌，开启汉阳家庭消费新时代。
◎武汉万科未来中心景观效果图
六、2020年度拟开业购物中心TOP50特性总结与2021年发展新趋势
1、购物中心的“资管时代”来了
存量时代，购物中心竞争从规模进入到质量比拼，未来是资管能力的全面较量。抓住资管逻辑，创新商业管理、深化资产经营、提高资产运营质量和经营效率，以资产价值的长期保值增值作为操盘核心理念。
2、下沉市场、“非商圈”地带潜力大
未来两年，长三角、珠三角一二线城市仍是优质项目聚集地，但城市经济发展带来绝对购买力增长，有钱有闲的“小镇青年”崛起。三四线传统百货、卖场升级必行，区域内拟开项目关注度势必攀升。
3、围绕消费者，品牌/空间创新回归服务本身
商业的本质正在从“买卖关系”过渡到“服务关系”，围绕“人”创造体验和服务升级。品牌创新形式多样，概念店、定制店、跨界复合店等刷新消费者认知；空间创新紧绕绿色生态、运动健康、社群圈层、IP等关键词进行，为拟开项目打造高辨识度，花式圈粉。
榜单说明
测评范围：计划2021年1月-2022年12月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心
数据采集时间：2020年1月1日-12月30日
测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分
榜单测评：熊舒苗
报告撰写：熊舒苗
专业支持：北京汉博商业研究院 袁兴月
赢商大数据与汉博商业研究院联合发布
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