休闲西服搭配牛仔裤，陈文博端着笔记本电脑快步走进办公室，一同进来的还有武汉恒隆广场项目总经理叶沛能，同样是轻便打扮。
两人希望尽量维持着装得体，同时又不缺长时间工作所需的舒适性。明天就要举办武汉恒隆广场的开业仪式，他们已经做好与员工们通宵工作的准备。
没有特别挑选场地，采访在办公室内一角进行，周围一派忙碌景象。众人挑选舒适的位置坐下，无需太过正式，只因时间有限。
首先谈到的话题便是竞争。
回想我们从广州乘坐4个小时高铁到武汉，出站后打车直奔硚口区武广商圈，一路上风尘仆仆。沿欢乐大道上二环，经二七长江大桥过江改道解放大道，汽车驶往人口稠密的市中心。
路面开始出现车龙，“平常堵，晚高峰堵，周末啊，也堵。”计程车司机不由得抱怨糟糕的路况。
“以后这里更堵了。”他说。
以武商集团的旗舰商业组群——武汉国际广场、武汉广场、世贸广场为核心的武展商圈过去被称为武汉第一商圈。武汉国际广场实现了国际奢侈品牌在武汉的从无到有，爱马仕、卡地亚和古驰等品牌，借此渠道首次进入华中区域。
武汉国际广场一家独大将近14年，如今这种局面正被打破。自去年12月武汉K11购物艺术中心启幕后，越来越多竞争对手涌进来，希望分食武汉市场的蛋糕。
武汉恒隆广场便是其中举足轻重的一个。
江城首秀
这座全新的高端定位商场，拥有17.7万平方米商业面积，约300个租户中以武汉独家、首店或旗舰店身份进驻的品牌就有110家。它与武汉国际会展中心一街之隔，斜对面就是武汉国际广场。换句话说，与后者形成直接的竞争关系。
“我们看重良性竞争，相辅相成。”武汉恒隆广场的写字楼部分在去年年末率先落成招商。3月24日下午，我们便是在这里与陈文博见面，他笑称：“还是希望把（商圈）整个饼做大，整个市场做大。”
竞争并非零和游戏，没有必要非此即彼。尤其对于商业地产来说，消费活动的集聚效应反而是件好事。陈文博对当地市场保持着开放心态，他看到武汉的消费活力正在上升，还有很多可挖掘的空间。
“疫情之后的武汉跟疫情之前的武汉，我感觉到有点小变化。”陈文博表示，他发现疫情之后武汉人似乎更懂得享受生活了。根据他走街串巷的观察，街道旁咖啡厅、饮料店和面包烘培店越来越多，“有点像一个小上海了。”
武汉是国家中部枢纽城市，陈文博有亲身体验：“坐高铁到上海才三个半小时，真的很快了。”自去年解封后，武汉与全国各地经济交流愈发紧密，目前武汉人民的生活回到正规，这是非常好的现象。
武汉早在2012年就成为1.5线城市，正源源不断地提供四个一线城市之外的工作机会。
“吸引很多人从国外回来。” 叶沛能补充：“北上广深的竞争太大了，不少年轻人反而会选择留在武汉。”
人口的流入，促成了愈来愈旺盛的消费需求和城市活力。
陈文博来武汉已经两周，在此之前他到恒隆集团中国内地各个项目所在城市考察，停留时间最长的地方是长三角。去年由于新冠疫情影响和“内循环经济”的开启，中国奢侈品消费市场开始蓬勃发展，奢侈品牌对中国市场的态度产生转变。
恒隆集团因此受益，2020年恒隆内地分部利润占比首次超过香港，达到54%。而长三角是恒隆集团的重仓区域。其中，在上海拥有两座五星级商场上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场，并在无锡、杭州均有落子。
“无锡零售额追上上海了。”陈文博对此感到惊讶，去年无锡恒隆广场总收入增长达到26%，商场收入和零售额分别上升30%及72%。陈文博对这类2线或者说1.5线城市的奢侈品市场前景感到乐观，它们正逐步与国际接轨。
“杭州是一个非常好的城市。”陈文博提到恒隆下一个要开幕的杭州项目。他坦言，此前在杭州待了五六天，去看了艺术馆博物馆，逛了西湖，也看了当地的商场和酒店。但总感觉没有一家商场或酒店能做到完美，“可能设计做得很好，但是里面的内容缺了一点。或者内容做得很好，但是外部装潢差了一点。”
而恒隆集团专注于高端商业地产，过去一直坚持“Home to luxury”的品牌定位，目前足迹遍布香港、上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州等8个城市，打造了多个五星级品质的商业地产项目。
陈文博希望将这种五星级体验带到武汉以及杭州，以此确立标杆。据了解，恒隆目前就为杭州恒隆广场引入杭州首家文华东方酒店。
但与国内其他项目不同，武汉恒隆广场并不过分依赖重奢，更看重高端和时尚潮流的结合：“我们B1、F1、F2楼是一个比较高端、高消费力的区域。”叶沛能介绍，而4、5、6楼则是注重家庭、消费、娱乐、体验类的场所，“我期盼它是一个比较热闹的商场。”
据了解，武汉恒隆广场配置了全国各项目中最高的餐饮比例，拥有68家品牌餐饮进驻，业态比例大概达到28%。这是针对武汉市场特性做出的业态调整，但一切有待检验。
陈文博对这个项目抱有极高的期望，作为项目最高负责人，叶沛能说自己感到了压力。
三代印记
陈文博笑了笑，他觉得这无可厚非。
“就是我亲生的一个孩子，得对它有点要求。”陈文博注意到，武汉奢侈品牌、化妆品牌的零售额占全国的比例，都是排前三或者前五名。他相信，只要给项目一些压力，“未来这边的盈利等表现，应该都会高于预期的。”
陈文博也期盼通过武汉恒隆广场，作为自己在恒隆事业的第一个重要印记。
武汉恒隆广场是陈文博第一个从拿地、建设、招商到筹备开业，从头到尾负责到底的项目，自然有所“偏爱”，并全力以赴。
回看陈文博的履历，他于2010年结束在上海的投行工作，回到香港加入恒隆集团。从基层做起，最初在租务管理部门任职，负责集团位于内地的在建项目工程，后逐年升迁为行政助理、高级经理、助理董事等。
直至2016年，陈文博被选举为执行董事，正式进入核心管理层。
恒隆集团2018年斥资107亿元在杭州百井坊落子，亦是由陈文博亲自拍板拿下。
2020年9月，陈文博升任恒隆集团和恒隆地产副董事长，与行政总裁卢韦柏一起组成集团中坚管理层力量，并独立管理集团位于内地的重要业务。具体而言，他主要管控公司发展及设计部、项目管理部（包括其下设的资产保证及优化部）和成本及监控部。
由陈文博主导，恒隆正着手将旗下四星级商场提升至五星级。据了解，恒隆正着手升级大连恒隆广场，预计在年内完成翻新；济南恒隆广场也被列入需进行资产优化工程的行列。
陈文博正在分担越来越重要的责任，并开始留下属于自己的印记。
武汉恒隆广场开业当天，恒隆集团、恒隆地产也发布了2020年报。两份年报中，陈文博首次以副董事长的身份撰写《副董事长简函》，与董事长陈启宗一道履行与股东沟通的责任。
在过去30年，一年两度的《致股东函》是陈启宗先生一个人的工作，并深受业界喜爱。
这份《副董事长简函》中，陈文博阐释了自己希望引领恒隆迈向的未来，展露出作为恒隆集团继任人的担当，并希望外界用第三代接班人来记住自己。
恒隆集团由陈曾熙先生于1960年在香港创立，经过两代领导人努力，成为国内首屈一指的商业地产发展商。
陈文博已经准备好接班祖辈和父辈创立的事业，尝试在传承与创新之间找到平衡点。
他在《副董事长简函》里介绍，自创立以来，恒隆一直恪守一套坚实的价值观，“这套价值观源自本公司创办人陈曾熙先生，现任董事长承先启后，并将由我延续下去。”
2010年，恒隆以“SAIL”昭明（Simplicity）、权操（Authority）、诚信（Integrity）、忠贞（Loyalty），来概括公司的价值观，随后在2012年变为“只选好的 只做对的”(We Do it Right)。
现在，陈文博希望用愿景（Vision）、使命（Mission）、核心价值（Values），简称“VMV”来概括公司经营的核心理念，以及用诚信、永续、卓越、开明四个词来概括公司核心价值。
“卓越跟开明这两个词，是我自己提出必须要放进去的。”陈文博告诉我们。他认为卓越和开明，是恒隆未来延续企业管理的关键所在，也是对自己未来工作的鞭策。
要承担接班重任，必然会有更大的压力，主要挑战来自企业文化与人才两方面：“我为自己设立了两个KPI，我觉得这两个挑战性最大。”
人才不用细说，企业文化则来自于恒隆一直以来的坚持，期望令顾客感受到“奢侈品购物不止是购物本身，是一种享受。”
其中，最突出的一个服务体现在恒隆会。
恒隆会是恒隆集团于2018年9月在上海恒隆广场推出的顾客关系管理计划，即类似VIP会员制度。据了解，恒隆会会员能够享受并满足为个人度身订制的各种独特购物消闲需要和服务要求，恒隆集团正利用该制度来增加高端消费者的粘性。
从1999年第一个项目上海港汇恒隆广场开业至今22年，恒隆集团管理层一直在积累有关高端商业地产项目建造运营经验。
“从设计到店铺的深度，走廊的宽度，灯光的亮度，空调的凉度等等，这些我们现在基本上都掌握好了。”陈文博称，但最难掌握的就是服务。
如果不能“以客为尊”，不在服务上投入功力，那么所有的硬件设施都将是空框架。好的硬件大部分地产商只要舍得下重金都能够做得到，所以恒隆必须把重点放在服务上。按陈文博的想法，他希望用企业文化和人才建设将恒隆集团目前的优势沉淀下来。
采访结束后的间隙，陈文博为武汉恒隆广场项目的优秀员工主持了一个简单颁奖与合影仪式，整个流程在规范、尊重和愉快的氛围中进行。
这也是文化构建的一环，陈文博称恒隆集团一直很注重这点，公司要将服务文化根植到集团业务所触及的每一个角落。另悉，恒隆内部就设有“绿宝石客户服务奖”，专门奖励用心服务客户的前线员工。
“恒隆现在已经进入一个很良性的上升期。”经过60年的长足发展，恒隆走向第二个甲子年的开端，新领航人陈文博希望未来项目能拓展得更多更快，但最根本的是要打好软件基础。
以下为观点地产新媒体对恒隆集团有限公司、恒隆地产有限公司副董事长陈文博先生的专访实录，一同受访的还有武汉恒隆广场项目总经理叶沛能先生：
观点地产新媒体：大家应该现在用“二代”还是用“三代”形容您？
陈文博：肯定是三代，毕竟就是三代，实际上就是三代。国内三代比较少，一般才几岁。
观点地产新媒体：恒隆正在对旗下项目进行资产优化，这些都是您的主见吗？
陈文博：资产优化，其实建设本身就是我这边在管，我父亲（陈启宗先生）他基本上在这方面不怎么管。
观点地产新媒体：所以恒隆在国内的整个业务，包括武汉恒隆广场，应该是您作为三代掌门人的一个作品了？
陈文博：因为（武汉恒隆广场项目）这块地是我进公司之后才买的，所以可以说这是我第一个从头看到尾的一个项目。
之前昆明的项目，虽然也是2010年买的地，但是我当时刚进公司不久，参与程度没有这个项目那么深。
观点地产新媒体：为什么想着要进驻武汉呢？
陈文博：这个最初是因为我们的前总裁，就是袁老总裁（袁伟良先生），他很看好武汉。当时我父亲还有点犹豫，说武汉到底行不行啊？最后他考察之后，觉得这个地方还是可以的。
现在来看，我觉得武汉活力特别大，特别好，这边年轻人也好，消费能力也好，都非常优秀。这个项目、这个市场，我觉得应该可以做得好。
这次来到武汉，发现疫情之后的武汉跟疫情之前的武汉，有点小变化。
武汉一直很有活力，但是以前大家都好像很急忙的要赚钱，都在做生意，都很有目的性。但是现在我发现，武汉人开始懂得享受生活了，小巷里或街边越来越多咖啡厅，那些烤面包和小蛋糕的烘焙小店越来越多，有点像一个小上海了。
我相信是好事。
叶沛能：现在很多从国外留学归来的大学生，都选择在武汉发展。可能原来是湖北人或者是武汉人，因为北上广深竞争太大，他们反而会选择留在武汉，这里有很多的发展机会。
他们也因此带来另外一种文化，比如我们有几个租户就是原来在国外生活了好多年的。
我们有一个西餐厅，餐厅老板夫妻都在澳大利亚生活了很多年，后来决定回来，就把这种文化带回来，中西方的习惯日渐融会贯通。
观点地产新媒体：所以您对这个城市很有感情？
陈文博：对，我第一次出门不带现金的城市就是武汉。真的就是一个手机，后面帖着一个膜，就是放卡的。
那次记得很清楚，我在一个地下通道遇到一位卖莲子的农夫，要给他现金，他就说“哎，能不能微信转账？”我说“啊，好吧好吧。”国内的电子支付，发展真的很快。
我对武汉这个城市特别有感情，买地之前就来过两三次。
观点地产新媒体：对这个项目的期望有多高？
陈文博：特别高。这个项目就是我一个亲生孩子，得有点要求。
武汉的零售消费占全国的比例，如奢侈品牌、化妆品牌都是排前三、前五。所以我相信，我们这边的所有盈利，应该都会比较高的。
观点地产新媒体：害怕跟周边项目竞争吗？有没有信心打败它们？
陈文博：不不不，这绝对不是我们的理念，这绝对不是我们的商业理念，我们还是看重良性竞争，相辅相成。
观点地产新媒体：会给叶总压力吧？
陈文博：说实话，他肯定有压力。但是怎么办？也没办法，对吧。
市场就是这样的，他有压力，对消费者的影响还是好的，是一个正面的改变。
压力肯定是有的，但我觉得这是一个良性竞争，就是希望一起把饼做大，把整个市场做大。这完全不是一个零和游戏，不是非此即彼。
我们不希望竞争对手失败，而是希望一起把客流量、销售等都做得更大。用粤语说：成行成市大家赚，才都能赚。
观点地产新媒体：按您的观察，国内目前奢侈品消费市场表现如何？
陈文博：我们现在内地有9个项目，武汉恒隆广场是第10个。2020年跟今年的反弹真的很快，而且很大，但是做比较大众化的商场，反弹率会差一点。
基本上可以区分，就是高端的越来越好，而且反弹速度特别快，一般大众的还是有点难。
几年前奢侈品牌对国内不能说不看好，但多少还是有点保留。现在经过疫情考验，这些奢侈品牌发现全球不能依靠，唯一能依靠的是中国市场。所以，基本上都在加速在国内扩展的计划。
包括前年开的昆明，今年开的武汉，这两个项目开业的效果还是可以比较好的，条件也比较好。
观点地产新媒体：接下来恒隆在国内的业务会有一个小的高峰吗？
陈文博：这个小高峰已经开始了。疫情之后的4月底、5月份，基本上已经开始了。
2020年，是国内第一次利润超过香港的利润。我们将来只会增加，随着昆明、武汉、无锡项目的逐渐成熟，无锡零售额追上上海了。
观点地产新媒体：武汉恒隆广场2013年拿地、8年打造，哪一个部分是最花精力的？
陈文博：我觉得是筹备开幕。临近开幕之前，整个团队最累、最辛苦的，但也是最有成就感的。
这个时候就是大量招人，做培训。其实这些跟人有关的都比较难办，就是比较复杂。
观点地产新媒体：武汉恒隆广场有哪些亮点？
叶沛能：首先，武汉恒隆广场是一个很漂亮的建筑物，其实武汉市民也一直对这种高端、高品质的商业体期盼了好多年。
武汉之前的商业发展不是说特别迅速，老百姓对这方面的需求是特别大的。另外的亮点，我觉得可能是这个项目更多元化一点。
我们在业态配比上下了功夫，比如说餐饮，最后会有68家的餐饮，业态比例大概是28%。这应该项目里最高的，而且我们也分看了不同档次的餐饮和不同客单价。
也不是说全部都是很贵，还有一些中档餐厅，但我们要求他们都是旗舰店，或者是有新的形象的餐饮，我们才会让他进来。
我们在儿童家庭方面也花了很大力气，比如说B1至F2楼是一个比较高端、高消费力的区域。F4、F5、F6可能是家庭、消费、娱乐、体验类的场所。
我期盼它是一个比较热闹的商场。
陈文博：对我来说，建筑有很多亮点，比如打卡点，不是简单放一个海报或者大型的模型，真的是从建筑设计方面考虑得一个比较长远的打卡点。
有一个艺术装置叫Mirror mirror，镜子镜子，就在项目东门，东入口。除了这些以外，我非常期待我们带来的客服与服务。
软件才最难控制、最难培训培养出来的，这个如果做得好，做到我的要求的话，我觉得应该在整个湖北省甚至华中区而言，都是一个最好的项目。
这个以客为尊的理念，其他开发商陆陆续续有意识到，但可能做得没有我们这么好。我们恒隆一直很注重这个，也是要继续提高的——我们的服务要越来越接近酒店里的服务。
大数据分析也很重要，以前商业地产大家想得比较简单，觉得女性客户比较多，但是现在有数据可以证明，原来女性客户才占60%，或者不到百分之70-80%。
用数据分析来帮助做决定，在这个高端商业地产领域，我觉得我们做得相对好一些。
观点地产新媒体：如果上海恒隆港汇项目更多是你爸爸这一代的心血，新的如昆明、武汉和接下来杭州，更多是你的心血。作为三代掌门人，跟二代掌门人的传承或者说改变有什么？
陈文博：我们公司在内地的项目，从1999年开始到现在22年了，还是学到很多东西的。加上市场一直在变，所以从设计到店铺的深度，走廊的宽度，灯光的亮度，空调的凉度等等，这些我们基本上都掌握好了，这些可能是比较直接简单的。
但是更加重要、更加难掌握的就是服务，到底要做到什么程度？怎么去招人？培训怎么做？这些才是更难的。
虽然我们公司战略没变过，但是这个战略怎么去执行，怎么去做好，跟以往还是有点不一样的。
包括刚才说的数据做分析，以前有些数据根本就拿不到，现在我们意识到数据的重要性，所以得尽量了解。
包括“以客为尊”，为什么要把客服跟服务作为重点？因为我们发现，如果不做服务的话，那我们的价值只在一个外表，这些谁都能做。建筑漂亮一点，现在很多开发商都能做到，所以我们必须要把重点放在服务上。
观点地产新媒体：恒隆现在已经进入良性的上升期，您接手后会不会提速？
陈文博：这个也要看机会，机会来不是我决定的，也不是我爸决定，是市场决定的。
我当然希望可以做得更多，毕竟我们的模式已经基本成熟了，以后再做的时候可能错误会少一些，速度会快一些。
观点地产新媒体：恒隆目前也在进行一些新尝试，例如联合办公？
陈文博：对，联合办公，包括我们在无锡做的联合办公品牌，做得比我们想象的要好。别看无锡很多联合办公，但是我们比外面的均价高。
观点地产新媒体：国内很多开发商都在尝试做联合办公，都想追求高品质，高收益。
陈文博：这就是必须要有服务了，要有服务意识、服务文化。
这个服务理念，大家都应该有。我觉得作为一个人，以我的性格也好、经验也好，还是很喜欢服务别人的，做好服务应该是一种有挑战的事情。而且，做的好时应该有一种满足感。
目前中国内地培养出这种感觉很难，所以必须要从头把这个文化疏通。
叶沛能：我一直有一个想法，比如去一个五星级酒店，希望人家怎么服务？当角色转换的时候，你就会想通了。做客户服务好像要礼下于人，但你去别人的地方，也会有很好的服务。
陈文博：这个真的很难控制，就是看员工有没有服务的理念。内地最高品质的服务，去上海、北京五星级酒店还是有的，但可能到其他城市就比较难。
观点地产新媒体：所以恒隆会的体系，包括服务，每一个项目都要坚持？
陈文博：对的，没错。这是我面临的最大一个问题。我们企业文化跟人事，这两样我的定位是自己的KPI，自己的重点。
文化包括服务，我们最近推出了一个新的文化，英文叫VMV，vision、mission and values，涵义是我们要给客户缔造优享的空间。
我们还是开发商，主要就是做开发，所以重点是空间。因为我们不会变成科技公司，不会做高科技、医疗、新能源车这些，不会多元化，所以我们就是做地产，而且必须把地产做好，做到最好。
观点地产新媒体：国内这方面的前景还是很大。
陈文博：比如说杭州是一个非常好的城市，这次去杭州我待了整整五六天，包括一个周末，去看了艺术馆，看了商场，逛了西湖，也看了酒店。我觉得杭州让我挺惊讶的是，城市里的酒店包括商场，没有一家能跟杭州的城市地位相匹配。
那些项目，可能设计做得很好，但是里面内容缺了一点；或者内容做得很好，但是外表差了一点。所以，我觉得杭州的空间还是很大的，基本上就是在等我们的新项目。
包括这边，叶总为什么压力那么大？因为我觉得武汉消费者一直以来能去的地方不多，所以现在我们增加了一个很大体量的新目的地。
这个目的地不只是零售，还有娱乐、有体验、有打卡点、餐饮，给武汉整体消费者带来了新的亮点。
观点地产新媒体：未来有什么您觉得最有挑战性？
陈文博：就是那两个KPI，这两个挑战性最大。
文化来自于人才，人才也来自于文化，这两个是相似的。但是要培训出来，要有这种企业文化。现在作为副董事长，我有这个压力，有这个责任的，要带头才行。怎么在让大家开心的同时，又有一个服务理念，这是有挑战性的。
我们有四个核心价值：诚信、永续、卓越、开明。卓越跟开明这两个是我自己放进去的。后面这两个真的很重要，卓越就是每件事情，包括客户看到的、体验到的，都要追求卓越。
追求卓越才有自豪感，工作做得好才有意思。所以我的压力很大，因为这些东西很难培养，但我觉得还是可以做到的。
观点地产新媒体：您对内地信心怎么样？
陈文博：完全没有变，我一直对内地充满信心。总体来说，我们的模式还是主要看国内需求，内需和经济发展对我们来说，有比较直接关系。
今年是我们第二个甲子的第一年（61周年），希望武汉开个好头，我对这个团队的期望还是非常大的。
