星河控股的资产融资计划按下了快进键。这一次，它把旗下运营了13年的明星商业项目——深圳星河福田COCO Park推向了资本市场。
深交所11月22日更新信息显示，“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”已获受理。据了解，该项债券类型为ABS，项目计划发行金额45.76亿元，发行人为星河实业（深圳）有限公司，承销商/管理人为南方资本管理有限公司。
资料显示，星河实业（深圳）有限公司由星河（集团）有限公司100%持股。公司成立于1999年5月，注册资本5000万港元。主营业务包括电子元器件、工艺品、计算机软硬件、办公室自动化产品开发与设计业务、房地产开发经营以及酒店经营管理等。
值得一提的是，星河本次近46亿元的发行金额，是近两个月中ABS发行计划中较大的一笔。而从产业创新园，到酒店资产，再到购物中心，潮汕商人黄楚龙正一步步完成其房地产全链条融资版图的布局。
星河商业地产局
作为该次资产支持专项计划的基础资产，星河福田COCO Park直至现在仍是深圳商业地产中熠熠生辉的明星项目。资料显示，该项目自2006年开门营业，是国内首个情景式公园版购物中心，至今运营已有13年之久。
与许多地产开发商近几年才开始转型商业地产不同，星河集团的布局要更早一些。
2004年，星河收购深圳中心区的原“泰华购物公园”商业用地，这便是后来星河福田COCO Park项目的由来；2005年，彼时星河集团旗下商业地产运营公司星河房地产经营有限公司成立。
事实上，星河福田COCO Park也是星河集团由传统纯住宅开发进军商业地产的项目。这个总建筑面积达10万平方米的项目，一直以来便是深圳CBD板块的商业代表，并在长时间的运营中成为与华润万象城齐名的大型购物中心，在深圳甚至全国市场来说都占有一席之地。
行业披露的数据显示，福田COCO Park在2018年的销售收入为26亿元，客流2500万人。
随后的时间里，星河集团还在深圳核心CBD区域福田中心区相继开发了星河第三空间、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心等项目，形成了涵盖高级酒店、大型购物中心、写字楼等商业地产的布局。
2012年，投资10亿元、总建筑面积达15.4万平方米的商业体龙岗COCO Park也正式开业，虽然市场影响力远不如此前的福田COCO Park，却是星河COCO Park城市综合体品牌走出复制路径的第一个项目。
在经历了十多年的开业运营后，为适应新的商业及消费环境和需求，星河在2017年开始投入重资着手对福田星河COCO Park进行升级改造。
在增量房市场逐渐遭遇瓶颈，房地产企业纷纷转型资产运营商的背景下，黄楚龙也更愿意以“城市运营商”的角色来定位星河。去年6月，星河与中国科创金融联盟成立中国科创金融创新基金，首期规模30亿元。黄楚龙彼时表示，星河完成了从城市空间提供商向城市运营商的转型。
据了解，星河旗下负责商业运营及管理的星河商置管理着星河COCO Park、星河COCO City、星河iCO、星河COCO Garden、星河第三空间、星河中心等项目。
截至目前，星河商置服务的商业项目近30个，服务面积超250万平米，涵盖城市商业综合体、城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家居购物中心等多种商业地产形态。
星河集团官网显示，经过多年发展，公司旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大业务集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域。
黄楚龙的全链资本闭环
随着“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”获深交所受理，黄楚龙正一步步完成其房地产全链条融资产品体系的构建。
一直以来，房地产与金融密不可分的属性，使黄楚龙一直在需求与资本市场的对接，特别对于商业地产而言，这种关系要更为紧密。2016年12月，黄楚龙推动星河商置在新三板挂牌，但直到2019年7月公告摘牌，星河商置在新三板挂牌时间不足三年。
至于终止挂牌的原因，星河商置彼时公告称系因自身发展的需要。事实上，行业存在的一个共识是，新三板一直以来就面临流动性不足的局面，在新三板挂牌的企业并不能达到理想的融资效果。
因此，也有行业人士分析称，星河商置终止挂牌新三板或许在为转板港交所做准备。一个明显的迹象是，为了快速扩张规模，星河商置近两年来一直在致力于轻资产输出。
2014年开始，星河集团输出首个品牌项目COCO ico后，又相继输出深圳龙岗星河iCO、普宁星河COCO City等；2018年，星河商置进一步加快品牌管理输出，新签汕尾星河COCO City、鄂尔多斯青铜器广场等项目。
直至今年7月，星河商置与博能控股集团签署战略合作协议，南昌商联中心项目购物中心部分引入星河COCO Park作为商业主体，星河 COCO park品牌也迎来了首次输出。
而为了加快推进轻资产运营模式，星河的资产证券化动作也变得越来越频繁。
2018年7月，星河“方正证券-星河World项目一期租金资产支持专项计划”在深交所发行，规模8.421亿元。据悉，作为项目底层基础资产，深圳星河WORLD项目，占地约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米。
今年5月，星河“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深交所挂牌。该项CMBS以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产，发行规模22.11亿元，最终发行利率5.10%。
至此次星河45.76亿元的“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”获受理，黄楚龙的资产证券化图谱已然包括了星河产业园、酒店和购物中心等商业物业。
星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼曾表示，资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段，也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。
据了解，星河在2009年开始涉足金融，一直以来，星河金融围绕房地产主业的星河地产、产业、商置、物业，一个房地产全链条融资版图正逐步浮现。无疑，此次将福田COCO Park进行资产证券化是其中的一环。
另一方面，在房企融资难、融资成本增加的现实环境下，资产证券化作为房企金融创新方式，也能为企业带来更多的市场资金。特别对于已在新三板终止挂牌的星河商置，更是如此。
而在频繁的资产证券化动作、甚至企图转战港交所背后，是星河黄楚龙更宏大的目标：集团在2023年实现规模1500亿元、营业利润150亿元战略目标；此外，星河商置实现管理面积超350万平方米；产业实现运营面积300万平方米以上；物业实现5000万平方米的管理规模。
