编者按：
每一次重大疫情，都不仅关乎人类健康与医学，而是对社会经济、社会管理的全盘考验。
2020年2月，新型冠状病毒感染肺炎疫情仍处于防控关键期，中国实体经济去向待明。疫情总会找到自己的解药，危机也将在我们不断自身优化中，变成转机。
在这个探索转机的关键节点，赢商网特别策划《战疫对话》系列访谈，对话那些亲历过“非典”之下商业风云的行业大咖，回溯当年，解读当下，探索疫情过后的商业新出路。
新冠肺炎的肆虐，导致实体商业经历了巨大的冲击。购物中心采取免租，联合商户进行线上销售，尽管损失难以挽回，但这却是一种商业力量的磨砺。四季银座-花园城商业广场是云南地州楚雄的一个特色商业项目，虽然没有开业，但公司早已经形成一套快速的应急机制。
在楚雄四季银座商管公司总经理赵丰看来，疫情的蔓延导致商户流失、顾客消费热情下降、租金水平降低、物管成本提高这已经在所难免，但我们始终要相信，市场一定会逐渐恢复并再次繁荣，商场方和商户方都要大力自我提升，因为消费者都理性升级了。以下为赢商网对话赵丰的Q&A。
楚雄四季银座商管公司总经理赵丰
赢商网：新型冠状病毒感染肺炎疫情对实体商业带来怎样的影响?与“非典”时期有何不同?
赵丰：一方面这次疫情发生在春节期间，另一方面近年高铁和机场的快速发展，使得人流量流通巨大而迅速。让我们没有办法从容应对，只能强硬限制，于是“封锁”成为此次疫情控制最明显的特征，对人的封锁、对地域的封锁、对涉及聚众的经营商户及办公企业的封禁。最近也在跟朋友在线上聊，影响最大的应该是旅游、运输（客、货）和餐饮行业。
对于实体商业的各个业态、业种而言，春节前后正是消费旺季，总体而言都不可避免遭遇断崖式的客流减少，带来无收入的影响。更深一步，我们有两个角度去看：
第一个看是否“囤货”。比如服装零售，节前早已把冬装、春装的货备足，准备卖个好价钱，但疫情解除后只能作为过季货品打折处理；再比如餐饮，尤其是近几年比较流行的海鲜自助餐一类的大流通餐饮，因为节日期间物流必定是跟不上的，商家年前储备了大量的生鲜食材，突如其来的疫情让它们只能待在冻库里，或直接变质扔掉。因此，从物的角度，“囤货”类商户遭遇的就是压货款、价值贬低、无收入三方面的打击。娱乐业态通常也存在酒水囤货和艺人预订问题，而生活服务型的业态通常没有这个问题，比如理发店、照相馆、教育等。
第二个看“人力”角度。无论是零售、餐饮、娱乐还是配套服务，不可避免都有不同比例的固定人员工资支出，这次疫情导致大家闭店无收入，但固定工资还是要发的，大的餐饮企业动辄每月几十万的损失，不然就是离职或裁员导致未来正常经营后人员的极不确定性，大家都不愿面对。但这次疫情到目前还没有相对明确的时间表，因此很多传统产业，商户在人员方面仍是进退两难。对于员工少、创意类的商户来说，收放自如，无需聚众“生产”，或影响相对较小。
任何事都有两面，损失之下就必然实现市场的自主筛选，能经得起风浪的或是实力雄厚或是有独门绝技，因此，挺过这场疫情的优质商户，最有可能成为未来的行业龙头。
赢商网：当时“非典”您所在的企业是如何应对的?
赵丰：当时还在大学上学，全封闭，对外界的情况了解较少。
赢商网：当下针对“新型冠状病毒感染肺炎疫情”您所在的企业采取了怎样的措施?
赵丰：第一，利用微媒体保证信息及时发布。
公司内部：我们通过内部微信群将疫情的进展情况以及国家、四川省、云南省、楚雄州、市发布的相关文件及时发送给各部门负责人，并通过人力部门发布与之匹配的公司红头文件，督促并指导公司员工按要求进行相关防疫工作。
面向社会：我们利用微信公众号将官方疫情信息、注意事项、售楼部开放安排、小区物业消杀措施等进行公布，使客户和业主放心。
第二，我们按照国家要求两次推迟复工，第一次由5日推迟到10日，第二次再次通知延期，具体复工日期待通知。
第三，具体工作上，我们对公司开发的两个社区进行了持续的、全方位、无死角消杀工作，细到提供纸巾使业主不接触电梯按键等；我们对多个小区出入口实施关闭，仅保留一个，并对出入人员进行严格的体温管理；对售楼部实施了关闭。
赢商网：您如何看待购物中心免租?以及每个购物中心做免租的决策流程和周期是如何的?
赵丰：购物中心免租是必要的，这是商场与商户唇亡齿寒、鱼水深情的态度和表现。实际上，租金在商家营业额中占比仅为10%~20%甚至更低，并不能起到决定性的作用，但代表了双方共同承担、共渡难关的意识，能够增强购物中心整体凝聚力。
免租行为的“决策流程和周期”与商场方的架构设置有很大关系，不能按同一标准评价。就我司而言，物业拥有者、商管公司、物业公司均为四季银座的全资子公司，沟通效率相对较高，总周期为2-3天。对于类似免租的决策，需要3大步：
1、商管公司收集影响的相关资料进行评估，并进行免租背景做相关说明和租金损失测算；
2、由商管公司负责人组织总公司财务部、物业公司负责人、董事长（总经理）召开（视频）会议进行汇报并呈报书面申请由会议审议，通过后给予相应批复；
3、依照批复，商管公司和物管公司自主发文，通知商户相关减免政策。
赢商网：您认为面临疫情蔓延,行业整体下滑,购物中心与商户如何抱团求共嬴?
赵丰：这种情况下，“共赢”是不可能的，只能是共同维持“疫情”期间的服务提供，并维护商户与购物中心分别在消费者心中的地位和信誉，与消费者之间建立特殊时期的特殊情感，建立双方企业在特殊时期的企业形象。
关于如何抱团，我认为除了期间减免租金及物业费之外，还有以下几点：
1、双方尽可能地达成一致，减少当班员工和缩短营业时间，维持保障水平的服务提供，尽可能减少损失；
2、双方尽可能地收集并贡献资源，订单式、非聚众式实现消费的达成，如为企业员工定向送餐、以公众号和微信为工具在线上组织货品内购会等方式；
3、双方共同做好相应的控制和服务，使第三方配送人员能够有序进出，为商户实现一定的营业收入。
赢商网：除了客流与销售额,您认为疫情对购物中心还会产生哪些长远影响?
赵丰：会产生消极和积极两方面的影响。
消极影响：
1、商户流失。据我所知目前昆明的购物中心有很多商户本来就不赚钱，处在盈亏临界点，经过此次打击，基于资金和人员两个方面的困难，估计很多商户会选择关店。
2、顾客消费热情下降。本次疫情是普遍性的，除医药行业外几乎没有得利者，尤其对于非年薪制的基层劳动者而言，收入一定是降低的。因此，消费者总体的消费热情预期将会下降，更趋于理性消费。
3、对某些竞争力不强的购物中心来说，租金水平会降低，因为缺少了足够数量的商户的支撑。
4、物管成本提高。疫情过后，公共场所的消杀和卫生应急标准预计将会提高，人员和物资消耗增大，对于物管的成本应该有所提升。
积极影响：
1、对于优质的商场，实力弱的商家调整出局本身就是有利的，筛选出优质商家有利于整个商业体的抗风险和收益能力。
2、购物中心的环境健康和卫生标准将得到一定程度的提升；
3、购物中心的运营能力将得到被动提升。
赢商网：您预测此次疫情对商业的影响会持续到什么时候?
赵丰：因为具体的疫情控制时间还不确定，所以很难预测。如果本月内疫情得到控制，国家对人的管控也只会逐步放松，再后面才是商业消费的逐步回升，个人希望今年9月底前能扭转局面。
赢商网：此次疫情后,商业地产行业要怎么进行恢复和发展?
赵丰：总体来说，市场一定会逐渐恢复并再次繁荣，商场方和商户方都要大力自我提升，因为消费者都理性升级了。我认为，[商场运营方]应走数据化、精细化、合作化的路线：数据化是知己、知彼、知时；精细化是务实做好消费环境和服务；合作化就是增加有新鲜度和硬核吸引力的内容，内容专业化，场地开放化，从而给到消费者“每次都出新”的印象及主观依赖性。对于[商场投资方]，从建筑设计之初就要对消费环境、商管运营和更新换代有所设置，否则容易走向被动，遇到类似“疫情”的困难就难以自救。
赢商网：针对此次疫情的影响,您认为政府出台什么政策比较有效?
赵丰：我认为边界封锁和全国医疗资源调配是最有效的措施，只有中国才能实现这样的控制力和调节力。
赢商网：这次突发危机给商业地产行业的警示是什么?
赵丰：我觉得从理念上来说，警示就是“务实”。消费者可以突然被封锁在家里，消费力可以一瞬间消失，作为购物中心应该考虑：正常情况下如何做？消费者才能抛弃其他商场而选择自己。
