日前，博枫地产旗下的One East博荟广场迎来首次亮相。该项目位于黄浦区五里桥街道，地处南滨江的黄金区位，紧邻后世博文化博览区，包含三栋10万平米的独立甲级写字楼和一座精品购物中心，将打造一个『自成一派』的汇聚之所。
而在2018年底，这里还是绿地香港在上海重点打造的综合体项目——观雎里，尤其是商业部分，被定位为Green Mall·生态艺文中心。彼时，观雎里项目由盈石（上海）团队招商，已经签约部分主力店。
只是，仅仅一年左右的时间，五里桥项目便被绿地香港整售套现。绿地香港想要在上海打造商业标杆的梦想也由此破碎。如今，绿地香港想要在华东区域打造商业代表作，显然要寄托于离上海近300公里的义乌。
辐射受限，竞争惨烈
正如当年以当时上海总价次“地王”的价格，拿到了滨江地块，绿地香港第一次进军义乌市场竞得的地块同样价格不菲。
资料显示，2018年6月29日，绿地香港以41.8亿元的价格拿下了义乌有机更新向阳市场片区A地块，计划打造涵盖商业、酒店、住宅的城市综合体。一个月后（7月31日），义乌15个重大项目举行集中开工仪式，其中之一便是绿地义乌朝阳门项目。
据“义乌朝阳门”微信公众号显示，绿地义乌朝阳门项目商业体量约15万方，规划有地下商业、街区商业、集中商业MALL和酒店四部分，将于2021年开业。目前，唯一确定进驻的品牌为G-super绿地优选。
（图片来源：“义乌朝阳门”微信公众号）
从地理位置来看，绿地义乌朝阳门项目位于义乌老城区的核心位置，周边贯穿多条城市交通主干街道，到达义乌站、义乌机场较为便利，具有一定的优势。但放眼至整个义乌，该项目面临的形势仍十分严峻。
众所周知，小商品市场的发展，带动了整个义乌的经济增长，但批发商圈的强势发展，一定程度也压制了零售商圈发展。如今，义乌主城区内仅形成两大零售商圈：绣湖商圈、义乌万达商圈。
在这两大商圈中，绣湖商圈已经集结了义乌之心、银泰百货伊美店、银泰百货绣湖店、义乌新天地、义乌多方生活广场、绣湖里商业中心等商业项目，而义乌万达商圈内住宅小区入住率较高，万达广场基本满足区域居住客群的日常消费需求，加上周边义乌星光汇、义乌吾悦广场的兴起，绿地义乌朝阳门项目辐射范围受限，且周边多是成熟商业，面临一定的竞争压力。
消费外溢，团队“换血”
众多开发商在义乌打造商业体，重要的一点便是这座城市常驻客群的收入能力水平。赢商大数据显示，义乌中产以上阶层约占半数，人口达104万，拥有大量高消费潜力的客群。
高消费潜力意味着商业的繁荣，然而，消费外溢同时是摆在义乌购物中心面前的一道难题。有数据显示，义乌一个季度内外溢消费比例高达77%，多是到上海、杭州等周边城市消费，侧面表明义乌的购物中心未能满足当地消费者的中高端消费需求。
此外，伴随着义乌城市更新不断推进，绣湖老城区内部分街道修路，使得老城区地段交通相对出现一定周期内的拥堵或不便，促使主城区内人群出行外地休闲娱乐或消费的现象较为明显。
对于还未开业的绿地义乌朝阳门项目而言，想要与上海、杭州等城市的高端购物中心，争夺这部分客群，并非易事。
另一方面，义乌收入水平高但消费支出中等，城镇居民消费支出呈现以传统日常生活为主。投射到商业消费：义乌的常驻客群整体更关注性价比，对品牌重视程度相对稍低。而这部分常驻客群最常光顾的主要是小商品城、万达、义乌之心、吾悦广场等满足大众消费的场所。
由此可见，绿地义乌朝阳门项目在今后的品牌组合与业态布局上，面临诸多挑战。
值得一提的是，绿地义乌朝阳门项目请了香港OVAL设计团队操刀商业执行设计，希望将经典商业项目成都太古里平移至义乌。而绿地香港在华东基本上以办公楼配套商业为主，未有典型的购物中心代表作亮相，在操盘商业地产运营上的经验并不丰富。赢商网还获悉，绿地义乌朝阳门项目的团队最近刚刚经历了“大换血”，是否对项目规划带来改变尚未可知。
至于绿地香港最终能否通过义乌朝阳门项目，打造一个商业标杆，树立自身在商业地产领域的地位，还需交由市场检验。
