5日前，在中期业绩会上，外界还在关注华润置地将在什么时候分拆物业独立上市，总裁李欣当时表示，让大家等候进一步公告。
5日之后，华润便正式递交了招股书。
8月31日晚间，华润万象生活有限公司正式向港交所递交上市申请书，速度快到让人措手不及。
分拆物业管理上市是一项在今年6月30日才启动的工作，却在8月21日迅速接获港交所的批准：可根据港交所证券上市规则应用指引第15项进行可能分拆。8月26日，华润置地才刚刚公告正考虑可能分拆集团的物业管理服务业务及商业营运服务业务于港交所独立上市。
进度能够如此之快的发展，或许正如李欣在中期业绩会上所言，华润置地在分拆物业管理公司上市这件事上已经做了很多准备。
虽然，更具体的上市时间、募资金额等等相关内容依然尚未公布，但这份准备充足的招股书，已足以让外界全面窥探华润物业近年来的发展。
收购腾挪备上市
“华润置地考虑业务结构战略层面的问题，在三年前已经开始了。”在这份招股书中，分拆物业管理上市的考量及准备过程详细披露出来。
招股书披露，华润万象生活的历史可追溯至1994年，当时华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司（华润置地前身）并开展物业开发、投资及管理业务，其后重组成为华润置地。
招股书披露，在2017年，华润万象生活正式成立，于当年5月18日在开曼群岛注册成立为有限公司，法定股本5万美元。
值得注意的是，华润万象生活是华润置地将物业管理服务业务及商业营运服务业务同时装入的上市平台。在华润置地的中期业绩会上，管理层表示“这是为了最大限度的释放1109（华润置地）的整体价值”，可以在轻资产的平台上考虑为物业管理和商业管理搭建一个完整的华润置地，并且可以做强轻资产的业务和管理的平台。
而为了将两项业务合并，华润置地在今年开始分别将境内、境外主体，即中国华润有限公司、华润（集团）、华润置地所持有的相关物业管理业务打包放入华润万象生活。
其中，华润万象生活分别于2020年7月18日完成原由华润置地所持的华润万象深圳的接收；于2020年6月22日与华润（集团）订立买卖协议，收购华润（集团）所持的欢乐颂香港，进而持有华润润欣商业管理（深圳）有限公司；于2020年8月12日完成转让华润置地所持有的泸州华润置地；于2020年8月26日与中国华润有限公司订立股权转让协议，收购后者所持的润联......
上述收购，与华润万象生活原本所持的华润物业科技服务有限公司，共同构成华润万象生活各项主营业务的管理分支，经营华润万象生活的主要业务。具体为，华润万象深圳、华润物业科技服务有限公司、华润润欣商业管理（深圳）有限公司，分别对应商业运营服务、物业管理以及商业分租服务。
值得一提的是，在商业运营服务尚未并入华润万象生活之时，这项业务属于集团内跨部门服务的形式向购物中心提供商业运营服务，并且不另行收取费用。这项业务是从今年1月份开始，才逐渐作为华润万象生活独立的业务分部，将该业务商业化。
“递交申请表，应该是基于战略引领下水到渠成的考虑”，华润置地管理层在中期业绩会上如是称。
物业上半年收入31亿元
发展至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。
于2020年6月30日，华润万象生活在中国管理502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9750万平方米。
同时，华润万象生活为商业物业提供商业运营与物业管理服务，包括购物中心及写字楼。其分别向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为400万平方米；向73栋写字楼项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为510万平方米。
财务数据方面，于2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，华润万象生活的总收入分别为31.29亿元、44.32亿元，58.68亿元、26.41亿元及31.34亿元。
其中，住宅物业管理服务分部的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、15.39亿元及16.81亿元，分别占总收益的67.1%、62.4%、59.2%、58.3%及53.6%。而商业运营及物业管理服务分部的收入分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、11.02亿元及14.53亿元。
据观点地产新媒体查阅，住宅物业管理服务分部和商业运营及物业管理服务分部的收入均出现大幅增长，主要是由于华润万象生活近年来的快速扩张，不管是来自华润集团及华润置地的，还是来自独立第三方的。
其中，华润（集团）及华润置地为华润万象生活在住宅物业管理服务分部贡献的收入从2017年的16亿元升至2019年的26.54亿元，至2020年6月30日的13.51亿元；在商业运营及物业管理服务分部的收入从2017年的4.74亿元，升至2019年的10.77亿元，至2020年6月30日的8.02亿元。
独立第三方为华润万象生活在住宅物业管理服务分部贡献的收入从2017年的5.01亿元升至2019年的8.18亿元，至2020年6月30日的3.3亿元；在商业运营及物业管理服务分部的收入从2017年的5.54亿元，升至2019年的13.19亿元，至2020年6月30日的6.52亿元。
值得注意的是，华润万象生活绝大部分物业管理服务收入来自华润（集团）及华润置地开发的物业，于2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，分别是来自于第三方收入的3.19倍、3.16倍、3.26倍、3.82倍及4.1倍。
有趣的是，也许是因为进度太快，在招股书中，华润万象生活将来自华润（集团）及华润置地开发的总收入与来自独立第三方的收入出现了“互换”。即原本应占到业绩绝对大头的关联交易，在招股书中贡献的收入占比在2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日止六个月分别仅有31.2%、32.2%、32.3%及36%。
此外，2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，华润万象生活的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、18.0%及24.1%。毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。
