港交所即将又迎来一家物业公司。
在卓越商企、第一服务、世茂服务、融创服务的上市声中，融信服务也披露了上市的进程。
11月3日，融信服务在港交所递交招股书。实际上，上市早有端倪，几月前融信服务相关公司增资与股东变更，当时便已经引发了市场关于其上市的猜想。
彼时，融信相关人士回复称，目前还没有具体时间表。如今，这一传言终于被证实。
不过，近期资本市场对物业管理企业IPO的响应明显转淡，融信服务会得到市场怎样的反馈，还需时间给出答案。
融信服务底色
从招股书中，能够清晰地看到融信服务的发展历程。
融信服务的历史最早可追溯至2014年，彼时欧宗洪自两名独立第三方收购融信物业管理的控股股权。而融信物业管理自2006年起一直就为融信中国开发的物业提供物业管理服务。
观点地产新媒体了解，目前，欧宗洪所在的家族信托HSBC International Trustee Limited透过融心一品和福美国际全资控制融信服务。换言之，融信服务不似其他地产公司那样分拆而来，而是与融信中国互为兄弟公司。
据了解，物管公司与地产公司主要分为母子关系（地产为物业母公司）、兄弟关系（物业与地产同一控股股东）及独立公司（物业控股股东与地产无关）三种，最近上市的卓越商企与第一服务均属于第二种情形。
不过，即便是兄弟公司，融信服务依然存在依赖关联方的问题。
在融信服务的管面积中，2017-2019年及2020上半年，融信服务来自由融信中国开发项目及共同开发项目的建筑面积分别为573.7万平米、635.7万平米、921.4万平米及1011.5万平米，分别占当期总在管建筑面积的60.2%、60.2%、58.0%及59.5%，录得物业管理收益分别为1.42亿元、1.76亿元、2.07亿元及1.11亿元。
由独立第三方房地产开发商开发的项目在管面积分别为379万平米、421万平米、666.5万平米及689.2万平米，占比分别为39.7%、39.8%、42%及40.5%。
得益于融信中国的快速扩张与融信服务第三方的拓展，这几年，融信服务在管项目不断增加。
其中，融信服务管理由融信中国集团开发的项目总数由2017年的32个增加至今年上半年的61个；共同开发项目项目总数由2个增加至4个；管理由独立第三方房地产开发商开发的项目总数由28个增加至35个。
截至2020年6月30日，融信服务有100个在管项目和81个已签约管理但尚未交付予的项目，覆盖海峡西岸和长三角两大主要地区和其他地区的41个城市，在管总建筑面积约1700万平米，总签约建筑面积约3430万平米。
总收益和纯利也在稳定增长。招股书中显示，2017-2019年，融信服务的总收益由2.64亿元增加至5.18亿元，复合年增长率为40.1%；同期纯利由652万元增加至7151万元，复合年增长率为231.1%。于2020上半年，实现总收益3.18亿元，纯利4090万元。
分业务板块来看，融信服务一共有三大业务分类，分别是物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
三大业务中，物业管理服务所占营收比例最高。2017-2019年及2020上半年，物业管理服务录得收入分别为1.78亿元、2.37亿元、2.85亿元以及1.65亿元，占比67.3%、57.2%、55%以及51.9%，呈现逐渐下降的趋势。
反之，非业主增值服务收入占比则从2017年的32.1%提升至46.3%，贡献度逐步提升。
再看毛利率，由于非业主增值服务和社区增值服务实现的较高毛利率，近几年融信服务的毛利同步上涨，由2017年的22.6%升至30.3%，不过上半年小幅回落至29.4%。
物业上市抢滩
由于现金流稳定、抗周期、轻资产等原因，物管企业上市通常能够得到较好的估值。
如果要在已上市物业公司中寻找参照标的，融信服务2019年营收略低于佳兆业美好，目前佳兆业美好总市值为33.88亿港元；2020年中营收则与弘阳服务相近，目前弘阳服务总市值为21.21亿港元。
不过，在今年物业公司发布中期业绩后，物业股却有所回调，估值逐渐回归理性。除了业绩有惊喜的碧桂园服务、新城悦服务为数几家股价较为坚挺，同业的股价普遍由高位下跌两至三成。
或受市场情绪影响，近期上市的第一服务控股首日破发，至收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%，最新股价为1.34港元/股，卓越商企服务、世茂服务目前股价亦低于发行价。
若从年内上市的物管公司表现来看，除去上述三家企业，9月以来，其余几家年内上市的物业企业股价跌幅均超过15%。
为何市场突然对物业管理IPO的响应明显转淡？
在业内人士看来，这与行业整体估值回落有着密切关系。而部分开发企业急于分拆物管板块，IPO高峰和个股破发是板块调整的直接诱因。
“房企2020年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过2020年前三季度的总和，现在还有10家公司已经交表等待上市发行。”
其指出，由于新股大量供给，担心融资抽血，因此物业管理板块大幅调整，个别大公司距离最高点回撤超过40%，新股第一服务也出现破发。
观点地产新媒体了解到，三道红线之下，分拆新业务上市募集资金，也被不少开发企业视为一种去杠杆、加权益的办法。
原因在于，通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。
上述人士续指，新股上市不仅增加了股票供给，也放大了板块一些固有缺点，例如行业存在关联方利益倾斜问题，部分公司毛利率失真，企业同质化程度较高，很多企业缺乏核心竞争力等。
可见，随着上市物业企业增多，风口过去的物业股或许很难再像一年前那般“吃香”。融信服务又会得到资本市场怎样的反馈，还需几月后方能知晓。
