去年年初的言辞模糊，到年中的推进分拆，再到半年后的递表。
1年的时间，越秀地产(00123.HK)分拆物业上市已然成行。
2月10日，越秀服务集团（简称“越秀服务”）向港交所递交招股书。赶在除夕的前一天，紧随康桥悦生活、领悦服务而来，成为港交所已递表排队的第11家。
春节团聚的热闹与港交所上市的热闹，在这个时候有了莫名的融合。林昭远执掌越秀地产的第三年，趁着风口还在，顺势将物业推入资本市场。
与其他物企不同的是，背靠着广州政府这颗大树，越秀服务想发挥国企朋友圈的资源优势，要讲一个关于TOD物业的新故事。
不知在竞争愈加激烈的物管赛道，越秀服务的这个故事是否能打动资本。
早两天入局的熟人战投者
早在递表的前两天，越秀服务的战投者就已有预告，这也与招股书中所披露的股东以及持股量相同。
2月8日，广州地铁投融资以3.3亿元发行及配发越秀服务9036万股普通股。投资事项完成后，越秀服务将直接由GCD China拥有约91.85%权益、广州地铁投融资拥有约8.15%权益。
根据招股书披露，重组之后，越秀服务的两大直接控股股东就是GCD China和广州地铁投融资。其中，越秀地产通过GCD China间接持股越秀服务91.85%，广州地铁通过广州地铁投融资间接持股越秀服务8.15%。这也表露了越秀地产与越秀服务之间的母子关系。
而广州地铁投融资或者说广州地铁对于越秀地产并不是陌生人，而是自家人。一方面，越秀地产与广州地铁都由广州市人民政府控股；另一方面，二者在股权、业务上早有交集。
广州地铁投融资在成为越秀服务二股东之前，就已是越秀地产的第二大股东，2019年斥资约51.25亿元拿下其19.9%的股份。而在去年11月，越秀地产旗下物业又以2.81亿元，收购了广州地铁旗下两家物管公司各67%的股权。
越秀物业既是越秀服务的间接全资附属公司，也是越秀服务的主营公司。先拿下战投者的业务填充规模，再引入战投者的资金，越秀服务这一出一进，既增加了规模，又多了营运资金。
而如果按照两笔交易的金额来简单计算，其实，广州地铁相当于只花0.49亿元的真金白银拿到了越秀服务8.15%股权。
广州“老牌国企”的越秀地产担任大股东，由中国广州市人民政府100%控股的广州地铁作为第二股东。越秀服务可谓出生就含着金钥匙，依靠着其国企朋友圈，其业务也稍有所不同。
其中，地铁物业是它所引以为傲的。“我们是唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业。”招股书中，越秀服务如此说道。
毛利率“垫底”
越秀服务的业务主要划分为两大部分：非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务。
截至2020年9月30日，越秀服务营收7.8亿，同比增长27%；净利润1.27亿元，同比增长127.5%。其中，非商业物业管理及增值服务提供占比68.5%，商业物业管理及运营服务承担31.5%营收。
成立已有28年的越秀服务，前身是广州城建开发物业有限公司，尽管规模有所增长，但在众多物企中，越秀服务的管理面积并不出彩。
截至2020年12月31日，越秀服务的在管面积达到3260万平方米，在管项目215个，其中来自外部项目占总面积的14.2%，超八成以上来自越秀地产及关联方。
此外，细分到两大业务板块，增长幅度显得缓慢。2018年、2019年、截至2020年9月30日，非商业物业的在管面积分别为17.4百万平方米、19.6百万平方米及22.6百万平方米，同期，商业物业在管面积则分别为2.3百万平方米、2.3百万平方米及2.7百万平方米。
据克而瑞统计，2020年TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平米，TOP50在管面积的门槛值达4010万平米。以越秀服务如今的规模，仍未触到TOP50的榜单。
对比前一天递表的康桥悦生活和领悦服务，越秀服务优势并不明显。
康桥悦生活去年9月末的在管面积约1370万平方米，近6成面积来自第三方。领悦服务管理面积略高于康桥悦生活，达到1866万平方米，第三方面积也达到30.6%。越秀服务的规模在三家中最高，但来自外部项目占总面积14.2%。
相较而言，越秀服务规模占优势，但毛利率却垫底。康桥悦生活毛利率34.7%，领悦服务毛利率34.4%，越秀服务的毛利率30.7%。
乐居财经了解到，这与越秀服务商管业务毛利率下降相关。起点相对于非商业物业管理较高，但是目前毛利水平已落后，显示出下滑的态势。2018年商管毛利率为34.4%，彼时非商业物管为21.3%；而截至2020年9月30日，商业物管毛利率为30.5%，非商业物管已超过它，为32.4%。
此外，还与较高的员工与分包成本有关联。2018年、2019年、截至2020年9月30日，越秀服务的员工成本及分包成本，占销售成本总额分别63.0%、60.5%、61.7%及59.4%。
高层换血
越秀服务虽为越秀地产的子公司，不过，身为越秀地产董事长的林昭远并未出现在越秀服务的高管层，而是将副董事长林峰放到了董事会主席的位置。
越秀服务的董事列表中，有不少熟悉的面孔。林峰、吴炜、张劲、姚晓生等都是越秀的老人，林峰、吴炜和姚晓生是非执行董事，张劲为执行董事。
吴炜虽然也是越秀地产副总经理，但2020年以来，他更多的时候是代表越秀物业发展现身，出席阿里云、大华股份等战略合作签约仪式。
当然，其中也不乏很多新面孔。毛良敏去年2月进入集团，杨昭煊、许丽君、洪诚明和陈元亨等独立非执行董事今年2月刚刚进入董事名单。
吴炜和毛良敏的到来，或是越秀服务冲击上市的最后一块拼图。
2020年2月，林昭远引入职业经理人毛良敏担纲执行董事，五个月后第二道任命跟着下来，毛良敏再次被任命为越秀物业的董事兼总经理。
毛良敏是一位老物业人，拥有20多年物业从业经验，加入越秀物业前，任深圳之平物业副总裁。此外，在今年才进入董事之列的高管中，也有第二股东广州地铁的人，比如杨昭煊是广州地铁的高管。
半年前，越秀物业进行高层换血，开始为上市铺路。
“物业分拆上市目前还处于研究阶段。”去年3月，越秀地产业绩发布会上，管理层已有分拆物业的想法。
4个月之后，越秀物业的管理层进行大调整。杜凤君和张向国退出董事之列，毛良敏和吴嘉滨成为董事，吴炜担任董事长。
“此举很可能是为之后引入战投，进行人员增进做准备。”据介绍，杜凤君是越秀地产副总经理，之前分管越秀地产社区商业，张向国则是越秀地产大湾区西部区域公司党总支书记、常务副总经理。
